加强房地产管理 深化住房制度改革 进一步改善机关办公和职工住房条件

加强房地产管理  深化住房制度改革

 进一步改善机关办公和职工住房条件

●国务院机关事务管理局局长　焦焕成

　　2001年,我国政治局面稳定,国民经济保持良好势头,经济体制改革进一步深化,科技、教育和社会事业全面发展,城乡人民生活继续改善,改革开放和社会主义现代化建设取得了新的重大成就。更为重要的是,江泽民总书记“七一”讲话阐述的“三个代表”重要思想,为党和国家各项事业发展指明了前进方向。党的十五届六中全会作出的加强和改进党的作风建设的决定,为我们顺利开展各项工作提供了重要保证。所有这些,都为推动中央国家机关房地产业发展和住房制度改革,创造了良好的客观环境,起到了极大的促进作用。

    一、房地产管理与住房制度改革取得明显成效

    近年来,中央国家机关的房地产管理、基本建设和住房制度改革取得明显成效。

　　(一)基本建设投资力度加大,办公环境和住房条件明显改善。中央财政用于新建、扩建、改建办公用房和职工住房及基础设施、配套设施等基本建设的投资力度加大,使机关办公条件和职工居住环境得到明显改善。1998年以来,先后完成了国土资源部、原国家机械局、国家药品监督管理局、国家审计署等单位办公楼和安全部机关大院基础设施的改造。1999年,投资20.8亿元,建设住房105万建筑平方米,缓解了住宅供应短缺与职工住房紧张的矛盾;投资3.03亿元,维修了中央国家机关离退休干部住房,充分体现了党中央、国务院对离退休老同志的关怀。为配合北京市申办2008年奥运会,1999年至2001年国家安排专项国债投资9.5亿元,对66个部门的353台锅炉进行了改造,有力地支持了北京市治理大气污染工作;2000年底到2001年投资1.8亿元,对718万平方米的建筑物外立面进行了清洁粉刷。此外,高法院、教育部、民航总局、农业部等部门办公楼的新建、扩建、改造项目已开工;高检院、党工委、中国残联等部门的办公业务用房项目已完成立项审批工作。

    (二)住房制度改革不断深化,新旧体制正在平稳过渡。中央国家机关旧的住房制度已基本终止,新的住房制度正逐步完善。存量公有住房在提高房租、增发补贴的基础上,稳步向职工出售。1998年以来,经国管局批准出售的公有住房达24万套(建筑面积1600万平方米),部级干部住房2013套(建筑面积38.95万平方米)。建立了公有住房售后共用设施设备维修基金制度,初步实现维修基金核算到楼、到门、到户。住房货币化分配制度开始实行,住房补贴制度已经启动。大多数部门、单位在完成住房普查、建立职工住房档案基础上,陆续向职工发放了购房补贴,增强了职工购房的支付能力,截止2001年底,购房职工共支取住房补贴5600万元。住房供应体制实现重大转变,住宅建设成效明显。在北京地区经济适用住房社会化供应程度较低的情况下,国管局集中建设并按经济适用住房政策试点出售了住房3.2万平方米,中科院等单位利用自用土地建设了一批经济适用住房向职工出售,缓解了住房供应短缺问题。积极探索和实践“危改与经济适用住房建设相结合”的政策,加快了危旧房改造步伐。住房公积金制度逐步完善,职工个人住房委托贷款规模逐步扩大,已向职工发放住房公积金贷款近30亿元,支持和促进了职工的住房消费。

    (三)办公用房管理体制不断完善,资产使用效率逐步提高。1998年,中央国家机关基本建设投资管理和中央行政事业单位国有资产管理职能划转国管局后,根据国务院领导同志的指示精神,按照行政事业资产“国家统一所有,政府分级监管,单位占有、使用”的管理原则,对办公用房管理体制进行了调整。去年,国管局经过深入调查研究,在广泛征求各部门、各单位意见基础上,起草并报经国务院办公厅转发了《关于改进和加强中央国家机关办公用房管理的意见》及其实施细则,确立了所有权与使用权分离、统筹规划、统一建设、规范管理、合理调配、专业化服务的办公用房管理体制。《意见》实施后,在各部门的大力支持、配合下,开展了办公用房普查、登记工作;加大了办公用房调剂力度,调整了国家宗教事务局、监察部、国防动员委员会办公室等单位的办公用房;统筹安排了部分建设和维修项目,组织实施了中国残联、国家宗教事务局和国家外专局办公用房的新建、修缮项目,提高了资金使用效益,取得了较好的效果。

    (四)房地产管理制度不断完善,服务保障水平逐步提高。近年来,国管局和各部门、各单位普遍加强了对机关房地产管理的制度建设,相继出台了一些措施和办法,使房地产管理制度不断完善。建立健全了土地、办公用房和住宅的普查、登记、建档制度,为强化科学管理奠定了基础;建立完善了政府采购和项目招投标制度,进一步加强了对工程建设的监督和管理,投资效益明显提高,建筑质量得到较好的保证,有效地预防了违法违纪和腐败问题的发生。

    中央国家机关房地产管理与住房制度改革工作虽然取得了明显成效,但还存在一些亟待解决的问题。一是由于长期以来实行的资产部门所有制,致使有的同志对办公用房统一管理的必要性认识不足,造成部门之间办公用房余缺调剂比较困难,降低了资产使用效益;二是房地产管理的科学化、信息化水平还比较低,基础资料不够完善,管理制度不够健全,管理方式、方法还不适应市场经济发展的要求;三是住房制度改革还需要进一步深化,相关政策还需进一步调整,办公用房管理的配套制度也需继续完善。

    二、房地产管理与住房制度改革面临的主要任务

    2002年,是我们党和国家发展史上非常重要的一年。中央确定,今年要坚持实施扩大国内需求的方针,继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,积极发展第三产业特别是现代服务业,鼓励居民扩大住房、旅游、汽车、电信、文化、体育和其它服务性消费。这为中央国家机关工作加强房地产管理,加快职工住宅建设,深化住房制度改革,创造了良好的宏观环境和有利的政策条件。

    根据党中央、国务院的总体部署和要求,今年中央国家机关房地产管理与住房制度改革工作的总体要求是:以邓小平理论和江泽民同志“三个代表”重要思想为指导,积极贯彻扩大和培育国内需求的方针,加强土地、办公用房的规划和管理,完善土地、办公用房、职工住房管理制度,推进住房制度和物业管理体制改革,进一步改善机关办公条件和职工居住环境,为中央国家机关工作的正常运转提供有力保障,以新的成绩迎接党的十六大召开。

    根据上述总体要求,今年要着重做好以下工作:

    (一)完善办公用房管理制度,改进和加强办公用房管理。当前,机关办公用房规划、建设、管理等方面存在的矛盾和问题,归根结底是由产权部门所有、部门分散建设的管理体制造成的。随着市场经济的发展,只有加强统一管理,充分发挥市场调节作用,才能实现办公用房资源的优化配置,提高资产的使用效益。改进和加强机关办公用房管理,是主管部门和各部门、各单位的共同责任。实行房地产权属统一管理后,各部门、各单位在办公用房管理中仍然发挥着基础性重要作用。在权属管理方面,承担着协助主管部门加强办公用房资源管理的任务;在规划和建设方面,承担着协助主管部门做好规划设计、概算编报、施工监督等工作;在日常管理方面,承担着保证办公用房的安全和完整,做好日常维护、维修工作的责任。此外,还承担着京外、境外及下属事业单位办公用房的管理工作。今年,我们要继续贯彻落实好国务院办公厅转发的《关于改进和加强中央国家机关办公用房管理的意见》,进一步调整和理顺主管部门与各部门、各单位的职能关系和工作关系,努力提高办公用房的使用效益、管理水平和保障能力。

    要做好办公用房产权变更和登记工作。去年已完成了84个部门和单位办公用房的初始登记和权属变更登记的准备工作,今年要在完成权属变更登记基础上,根据各部门、各单位的实际需求,着手编制中央国家机关办公用房的整体规划和部门规划,与各部门、各单位签定办公用房使用和管理协议。

    要规范办公用房建设和维修管理工作。加快建立办公用房新建、扩建、改建和修缮项目数据库,依据项目数据库安排年度投资预算。加强工程建设项目监管,严格执行招投标制度,确保工程质量和安全生产。加强建设和维修资金管理,实行资金直接支付制度,提高资金使用效益。今年要重点做好监察部、农业部、民航总局办公楼改造项目,高法院、教育部、中国残联、中国红十字会等部门办公楼新建、扩建项目,高检院、党工委等部门办公业务用房项目的开工和监管工作。要完善办公用房物业管理制度。建立和完善物业管理经费预算制度,合理编制年度经费预算。最近,国管局印发的《中央国家机关办公楼(区)物业管理服务基本项目收费参考标准》,为各部门编制物业管理经费预算、建立物业服务费用结算制度提供了参考依据。今年要在实施这个《参考标准》的同时,研究制定办公房物业管理招投标制度,推进物业管理社会化,提高预算资金使用效益。各单位的物业管理部门要适应物业管理社会化的要求,转变思想观念,改进管理和服务方式,提高物业管理和服务水平,增强市场竞争能力,加快向规范的物业管理企业转变。

    (二)加强土地规划和管理,充分提高土地使用效益。加强土地规划和管理工作,是实现土地合理布局和有效利用,保障各部门各项事业发展的重要条件。从总体上说,中央国家机关的土地资源是比较紧缺的,还不能满足实际需要。近年来,我们按照《国务院关于中央在京党和国家机关使用土地管理问题的批复》(国发[1995]24号),加强了中央国家机关的土地管理工作,但由于管理制度不够完善,规划利用也不够科学,土地流失现象还时有发生。各部门、各单位一定要高度重视土地管理工作,规划好、管理好、利用好现有土地资源。

　　要完善土地管理制度。根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)规定,抓紧制定中央国家机关国有土地资产管理办法,明确主管部门与各部门、各单位及北京市土地管理部门的相关职责、权利和义务,规范土地规划、使用、审批程序。加快制定利用现有土地建设经济适用住房的管理办法和土地有偿使用制度,限制盲目利用现有土地进行商业开发,防止国有土地资产流失。加快制定中央国家机关危旧住宅区改造的相关办法,提高中央国家机关现有土地的使用价值和效益。

　　要做好土地普查和规划工作。抓好土地普查、登记和发证工作,摸清、摸准家底。抓紧土地整理储备相应工作,在符合北京市城市总体规划前提下,着手编制在京中央国家机关土地利用总体规划和年度计划。通过购买、置换等方式,逐步实现中央国家机关土地相对集中,以提高土地的利用效率。

　　要做好土地使用管理工作。进一步完善土地使用审批、登记、备案制度,健全土地档案,落实管理责任,加强日常监管。国务院新的《城市房屋拆迁管理条例》和《北京市城市房屋拆迁管理办法》等出台后,中央国家机关被拆迁的房地产出现了一些新的矛盾和问题,主要是产权单位被拆迁的土地难以得到相应补偿。我们要加紧与北京市房地产管理部门沟通与协调,区别被拆迁房产的不同情况,合理确定补偿方式,妥善处理补偿问题。

　　(三)完善新的住房制度,加快经济适用住房建设。由于新的住房分配、供应和流通制度还不够完善,住房供应短缺、职工购房负担重、调整或改善住房条件难等问题依然存在。为此,我们要加紧建立和完善新的住房制度,加快经济适用住房建设,让职工买得到、买得起,租得到、租得起符合自身购买能力的住房。

    要加快发放职工住房补贴。目前,由于一些部门和单位职工住房普查和建档工作没有完成,直接影响了职工住房补贴的发放,致使许多职工还没有领到住房补贴,在一定程度上抑制了职工的住房消费。各部门、各单位要本着对广大职工高度负责的精神,抓紧完成职工住房普查和建档工作,尽快发放职工住房补贴,增强职工购买住房的能力。进一步完善住房补贴发放制度,抓紧制定离异、丧偶、再婚职工和离退休后异地安置职工,以及实行补贴制度后去世的职工的住房补贴发放制度。针对职工普遍反映的住房补贴额度较低、购房负担较重的实际问题,我们将根据住房建造成本、职工收入、房价收入比、家庭负担额等因素,与有关部门深入研究,尽快完善相关政策、制度和办法。

    要加快公房二级市场开放。建立住房交易中心,完善有关政策,尽快开放中央国家机关职工已购公房上市交易市场,让职工通过二级市场调整或改善居住条件,从而盘活存量住房,拉动增量需求,扩大住房消费。由于北京地区住房供应的社会化程度较低,职工将其已购公房上市出售后,很难买得到合适的住房,这在很大程度上抑制了职工住房消费。为此,要抓紧研究制定职工二次购房政策,使符合条件的职工出售自己已购的公房后,能够再一次购买到合适的住房,改善居住条件。要简化市场准入审核手续,降低上市门槛,方便职工上市交易。

    要加快建设经济适用住房。由于北京地区总体房价较高,适合中央国家机关职工购买的经济适用住房较少,造成无房职工、未达标职工难以买到或租到合适的住房。因此,要结合中央国家机关实际,建立“集中建设为主,单位自建为辅”、“经济适用房为主,周转性住房为辅”的多层次住房供应体系,通过国管局集中建设、各部门各单位利用现有土地分散建设、危旧住宅小区改造等多种形式,加快经济适用住房和机关周转住房建设,让职工买得到、租得到合适的住房。今年,预计集中开工建设经济适用住房70余万建筑平方米,各部门、各单位分散建设经济适用住房65万建筑平方米。

    (四)加快物业管理体制改革,提高物业管理和服务水平。目前,中央国家机关90%的公房已售给了职工,但是,由于物业管理体制改革滞后,没有及时建立国家、单位、个人三者合理分担供暖费、物业管理费的制度,致使绝大多数已售公房的供暖费、物业管理费仍由原产权单位承担,其物业管理也仍由原产权单位的房管部门负责,造成物业管理的业主自治机制难以建立,制约了物业管理和服务水平的提高。由于物业管理收费标准不够规范,社会化、市场化、专业化程度较低,致使物业管理难以引入市场竞争机制,造成业主选择物业企业的余地较小,难以享受质价相符的物业服务。为此,必须加快物业管理体制改革,努力提高物业管理质量和水平。

    要加快建立业主自治组织。抓紧研究制定房屋产权变更后的供暖费、物业管理费的货币化政策和办法,合理确定国家、单位和个人的分担比例。调整和理顺业主、物业企业、原产权单位之间的相互关系,建立健全业主自治机制。加快建立业主自治与物业企业专业化管理相结合的物业管理制度,保护业主的合法权益。今年要争取开展建立业主自治组织的试点工作。

    要加快建立物业管理招投标制度。引进市场竞争机制,鼓励和引导业主自主选择物业管理企业。加快各部门现有物业管理单位的转制工作,使其尽快向社会化、专业化的物业管理企业过渡。物业管理企业要改进服务手段,提高服务质量和效益,为住宅区营造健康文明、积极向上、高尚优雅、安全和谐的居住环境。

    三、加强领导,改进作风,把各项工作落到实处

    房地产管理和住房制度改革工作关系着机关职能的正常运转,涉及到广大干部职工的切身利益。各部门、各单位要切实加强领导,明确自身责任,把工作落到实处。相关部门和单位要加强沟通协作,相互密切配合,齐心协力做好房管与房改工作。从事房管、房改工作的同志要转变思想观念,改进工作作风,把各项管理与服务工作做深、做细。

　　(一)加强领导、精心组织,努力解决新矛盾、新问题。房地产管理和住房制度改革工作事关机关建设大局,涉及的部门多、环节多,面临的热点多、难点也多。各部门、各单位要进一步提高对房管、房改工作的认识,把这项工作摆在重要日程,加强领导,精心组织,做到人员到位、责任到位、措施到位、投入到位,把任务和措施落到实处。相关的部门和单位要加强沟通、增进理解,加强协作、密切配合,加强联系、互通信息,使房管、房改工作的各个环节紧密衔接,做到不缺位、不错位、不越位,防止工作脱节造成被动、遗漏和失误。

    随着形势的发展变化,在办公用房规划、建设、管理、调配等方面,在职工住房分配、供应、流通等过程中,都出现了一些新的矛盾和问题。房管、房改部门和相关部门要深入研究面临的新形势、新情况,努力解决工作中遇到的新矛盾、新问题。比如,制定新的住房政策和制度,是一个系统性、关联性很强的工作,经济适用房价格的确定、房租的提高、职工住房补贴额度的变化、各种补贴系数的调整、职工住房公积金存款、贷款利率的调整等等,都需要我们摈弃因循守旧、不思进取、无所作为的思想,坚持解放思想、实事求是、改革创新,结合实际情况,深入调查研究,提出切实可行的措施和办法。又比如,随着市场经济的发展,对于原来办公用房的地理位置、建设标准、管理方式等等,都会有所变化,因此对不适用机关办公和职工生活的房地产,就应打破房地产部门所有的封闭和分割状态,按照市场经济的规律和原则,区别不同情况进行重新组合和优化配置,最大限度地发挥其经济效益和社会效益。再比如,对机关办公区、住宅区的物业管理服务,也应根据实际情况,积极稳妥的引入市场竞争机制,进一步提高服务质量和水平。

    (二)改进作风、真抓实干,努力做到办实事、求实效。房管、房改部门要从讲政治的高度去认识、对待和处理各项改革、管理与服务工作,认真履行职责,为机关办公和职工生活提供高效、优质的服务。要切实改进思想和工作作风,克服“门难进、脸难看、话难听、事难办”的不良风气,努力做到“态度好、服务好、廉政好”,把工作做细、做实、做到位。在制定政策过程中,要认真倾听群众的呼声,反映群众的意愿,集中群众的智慧,广泛吸收群众的意见和建议,真正使各项政策规定符合实际,真正使干部职工关注的热点、难点问题得到解决。在执行政策过程中,要切实抓好各项政策措施的落实,做到耐心、细致、周到,尽量让广大职工满意。比如,有很多职工对具体的住房政策和制度不了解、不理解,就需要我们多做解惑释疑的工作,多做深入细致的工作。比如,发放提租补贴过程当中,要在严格掌握政策的前提下,做好困难职工家庭的租金减免工作。努力做到办实事、求实效,办好自身职责范围的事情,办好为职工雪中送炭的事情,把好事办实,把实事办好。再如,在公有住房出售、产权证发放等工作中,要照顾职工的实际困难,尽量简化手续,提高效率。从事房管、房改工作的同志要掌握政策,坚持原则,严于律己,廉洁自律,以身作则,严格按制度规定办事;要加强学习,掌握实情,努力提高政策水平和业务能力。

　　(三)艰苦奋斗、勤俭节约,努力做到少花钱、多办事。在当前的社会经济条件下,基建投资、维修经费的供求矛盾仍然比较突出,难以满足实际需要,因此,我们办一切事情,都要精打细算,量力而行,努力做到少花钱、多办事。要认真贯彻落实六中全会《决定》精神,在办公用房、职工住宅及配套设施建设中,坚持艰苦奋斗、勤俭节约的原则,既要加大投资力度,完善配套功能,又要合理规划,量力而行,讲求实效,不能追求高档、豪华,设计和装修都要按规定的标准执行,坚决反对讲排场、比阔气、奢侈浪费。要贯彻落实国务院办公厅《关于进一步整顿和规范建筑市场秩序的通知》精神,进一步完善政府采购制度和工程招投标管理制度,规范工程、物资、服务采购程序和行为,强化监督检查。所有工程勘察、设计、施工、监理、招标等工作,都要严格遵循有关法律法规,认真执行法定建设程序和工程建设强制性标准,严禁规避招标和弄虚作假,严禁违法转包、分包等行为,确保工程质量和安全生产。要完善基建投资管理制度和工程项目管理制度,严格按标准修建办公用房和职工住宅,加强对资金使用和工程质量的监督管理,努力降低成本和费用,预防和杜绝各种违规违纪行为。总之,我们要通过改进和完善各项制度,把艰苦奋斗、勤俭节约的优良作风贯彻落实到房管、房改和各项服务工作之中,树立政府机关廉洁、勤政、务实、高效的良好形象。(本文为焦焕成局长在2002年中央国家机关房地产管理及房改工作会议上的讲话)