关于《中央国家机关办公楼(区)物业管理服务基本项目收费参考标准》的说明

关于《中央国家机关办公楼(区)物业管理服务

基本项目收费参考标准》的说明

国务院机关事务管理局副局长　唐树杰

　　《中央国家机关办公楼(区)物业管理服务基本项目收费参考标准》(国管改字[2002]63号)(以下简称《参考标准》),经商财政部同意,今年3月底正式公布。现就有关问题说明如下:

　　一、制定《参考标准》的必要性

    制定《参考标准》是全面建立结算制度的一项重要内容,是适应建立社会主义市场经济体制,顺应入世要求,培育、发展开放的机关后勤服务市场的需要;也是贯彻依法治国,坚持依法行政,深化机关后勤改革,推动现有后勤服务单位转换机制的需要。机关后勤服务工作,从行业看,涉及房屋养护,设备设施的维护、维修,日常保洁、保安,庭院的美化绿化等诸多服务领域,但概括起来都同属于物业管理。建立机关办公楼(区)物业管理价格体系,有利于健全后勤服务的价格形成机制,通过价格杠杆不断完善机关后勤服务市场各要素之间的关系,充分发挥市场配置后勤服务资源的基础性作用;有利于进一步转变后勤行政管理职能,提高科学管理的水平,通过市场供求关系和物价指数的变化,规范机关经费预算和支出管理,调整、完善机关经费预算标准;有利于归并整合传统的后勤服务项目,强化后勤服务的商品特性,开放后勤服务市场,与社会服务行业接轨。《参考标准》的公布,对推动全面建立机关后勤服务费用结算制度意义重大。

　　二、《参考标准》的形成依据

    《参考标准》主要依据以下几个文件精神制定。

    (一)1998年国办转发国管局、中编办《关于深化国务院各部门机关后勤体制改革的意见》(国办发[1998]147号),提出了深化机关后勤体制改革的一项重要内容是“建立和完善结算制度”,并把这项工作列为深化后勤改革的突破口。办公楼(区)物业管理是机关后勤保障的一项主要工作,也是建立结算制度的一项重要内容。

    (二)财政部于2001年颁布了《中央部门基本支出预算管理试行办法》(财预[2001]330号),将物业管理费列入部门日常公用经费定额项目中。这项措施有利于规范和加强各部门办公楼(区)物业管理费支出预算管理,保障办公楼(区)正常运转的资金需要。

    (三)2001年国办转发的《关于加强和改进中央国家机关办公用房管理意见》及其《实施细则》(国办发[2001]58号),提出了由“国管局负责制定办公用房物业管理服务质量、相关费用参考标准和结算制度。”文件同时要求“承担办公用房物业管理的机关服务中心,应在三年内取得物业管理资质。”并“逐步放开机关办公用房物业管理市场,三年后全面采用招标方式选择物业管理公司,实现物业管理的专业化。”

    (四)2001年,国管局、国家计委制定了《关于中央国家机关办公楼(区)物业管理服务收费的指导意见》,将办公楼物业管理服务收费纳入国家价格调控体系,同时为有效地推进办公楼(区)物业管理服务,提出“暂由国务院机关事务主管部门依据国家价格政策和市场供求变化情况,制定、公布办公楼物业管理服务项目收费的参考标准,指导机关办公楼使用人和物业管理单位协商确定物业管理服务收费标准”。

    三、关于制定《参考标准》的原则

    按照《关于中央国家机关办公楼(区)物业管理服务收费的指导意见》明确的办公楼(区)物业管理服务项目、内容、费用构成、收费原则和要求,《参考标准》在调研、起草、修改过程中,主要遵循以下原则:

    (一)参考性原则。按照国家现行价格体制改革的总体要求,《参考标准》不属于政府定价或政府指导价,也非市场调节价,是在办公楼(区)物业管理起步阶段向市场调节价转变的过渡时期制定的一个参考性标准,只具有参考性,没有强制性。各部门可结合本单位的实际情况,以《参考标准》为依据,协商确定办公楼(区)物业管理服务的收费价格。

    (二)普遍性原则。中央国家机关办公楼的设施设备情况不一样,新旧程度也不一样,但无论是智能性大厦还是普通办公楼,物业管理服务的基本项目相同。《参考标准》着眼于办公楼(区)物业管理的共性、普遍性,将蕴含在各类办公楼中共有的、经常性的服务内容概括归类,形成了具有普遍性的基本项目。其它服务项目,由各部门根据办公楼(区)实际情况另行协商解决。

    (三)劳务性原则。物业管理提供的是劳务技术性服务,是服务性的管理。物业管理费是物业管理单位受办公楼使用人委托按合同为其提供的技术性、劳务性管理所收取的费用,体现了办公楼产权人、使用人与服务者之间因提供和享受经营性的管理服务而产生的结算关系,不涉及办公楼产权,收费内容没有租赁性质。《参考标准》涉及的收费项目,都是因输出技术、劳务性的管理服务而形成的服务性收费。

    (四)承受性原则。在国家财力有限的情况下,结合各单位的实际情况,《参考标准》兼顾国家、集体利益,考虑财政、机关和物业服务单位等方面的承受能力,基本体现了价值规律、社会劳动平均成本、市场供求状况及近年来机关后勤保障费用的实际发生情况。

    四、《参考标准》在执行过程中需要注意的几个问题

    (一)关于费用构成。根据《中央国家机关办公楼(区)物业管理服务收费的指导意见》规定,物业管理服务收费的费用构成包括从事该项服务的管理和服务人员的工资、物质消耗补偿、按规定提取的福利费、社会保障经费和法定税费。这里所称的物质消耗补偿,指的是公共设施、设备在日常运行、维护过程中所发生的保养费及检修费,不含设备设施的大中修费用,也不含办公楼(区)在正常运转过程中所发生的能源消耗费用。

    (二)关于费用的分摊基数。结合社会上商用写字楼的收费办法,主要参考了《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价房[1997]196号)和《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法》(京价房字[2000]163号),《参考标准》中除去电梯、绿化管理、会议服务、代办性服务项目外,其余项目一律按每月每平米建筑面积作为收费标准的分摊基数。原因是其余6项服务均同办公楼(区)建筑面积形成一定的比例关系。需要明确的是,时间和空间因素不影响以每月每平米作为收费标准的分摊基数,如集中空调系统,不因其仅在夏季使用而只收取夏季的费用,这项费用的实质是把一个年度的费用分摊到了每个月。再如环境卫生管理、保洁、保安不因其管理范围只在公共区域而更改其按建筑面积收费的原则。一些不适合或者无法按本《参考标准》的分摊基数来进行核算的单位,可结合各自的实际情况,在报经有关业务主管部门审核的基础上,通过更改分摊基数的方式参照执行。确立每月每平米作为分摊基数,一方面是为了同社会同行业服务收费办法接轨,另一方面也是为了进一步整合涉及到办公楼(区)物业管理的原机关后勤服务行业,强化其类别概念,提高专业化水平,促进机关后勤服务行业的健康发展。

    (三)关于收费对象。根据《关于中央国家机关办公楼(区)物业管理服务收费的指导意见》及有关文件精神,办公楼(区)物业管理服务的收费对象是机关办公楼的使用单位,即实际使用办公楼的单位和承租单位,包括机关、机关直属企事业单位、因机构改革后新成立的其它社会团体以及有关社会组织。物业管理单位可按各使用单位实际占有办公楼(区)的建筑面积收费,电梯及绿化项可按各使用单位占有办公楼(区)建筑面积与整体建筑面积的比例分摊。代办性服务项按实际发生额计算。

    (四)关于建筑面积。《参考标准》里的建筑面积是指楼宇外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高2 20米以上(含)的永久性建筑。此外,庭院和门前三包面积不计入建筑面积。

    (五)关于会议室和环境卫生管理项目的收费。环境卫生管理主要是指对办公楼(区)公共部位及道路等公共场地的日常清洁保养,会议室虽属于公共服务用房,在楼宇结构上仍属于套内面积,与套外公共部位共同分摊的面积有本质的区别,其服务有特约服务的性质,因而不存在重复收费现象。会议室的收费可结合利用率的因素,由双方协商上下浮动收费标准。利用率高的,收费标准可适当下调;利用率低的,收费标准可适当上浮。

    (六)关于《参考标准》中各要素之间的关系。《参考标准》的每一项主要由三部分组成,即服务内容、服务标准和收费标准。服务内容、服务标准的增减与收费标准的高低相一致。增加服务内容,提高服务标准应相应提高收费标准。反之应降低收费标准。

    (七)关于其他服务项目。《参考标准》所确定的是各办公楼(区)物业管理服务的基本项目收费标准,对未列入基本收费标准的服务内容及项目,由各部门按照《关于中央国家机关办公楼(区)物业管理服务收费的指导意见》精神,参照国家及北京市有关规定,根据服务需要情况,由双方协商确定。