机关住宅二级市场的制约因素及发展对策(房改天地)

机关住宅二级市场的制约因素及发展对策
●周立新

　　房改以后,机关住宅大都卖给了干部职工个人,福利建房、分房体制宣告结束,今后干部职工改善住房条件只有通过市场来解决。目前住宅二级市场发展滞后,直接影响了干部职工购房置业目标的实现。从山东省直机关住房体制改革的情况看,制约发展的因素主要有以下四个方面:
    (一)房改房权属登记发证进展缓慢。确定已售公房的个人产权是住房上市交易的前提和基础。省直机关房改房作为城市房改的一个特殊单元,产权证的办理普遍遇到了一些问题。一是“大证”不全。由于历史原因,机关单位当初建房时,在土地、规划等方面手续不完备,未能办理土地和房屋的“大证”,致使房屋出售后,每户房屋的“小证”无法办理,而补办“大证”需补交数目不小的费用,时过境迁,单位无法落实。二是土地证滞后。根据《房地产管理法》,同时具备房屋所有权证和土地使用权证是房地产上市交易的必备条件,而由于初始资料不全,省直机关房改房的土地证发证率不高。三是省直机关房产作为省会城市房产管理的特殊部分,长期以来实行独立产权管理,房改执行独立单批方案,而房改房权属登记发证实行属地化管理原则以后,势必涉及到管理主体的转移、售房政策的衔接和调整、院落产权及售后管理等诸多难以协调的问题。
    (二)单位福利建房现象尚未彻底杜绝。单位出资建房与国家的房改政策相违背。住房货币化分配后,单位福利建房应该停止。但由于机关单位具备一定建房“条件”,房改后机关单位出资建房现象屡禁不止。而这些单位新建房,绝大多数不是用于解决无房户和住房困难户的住房问题,而是用于改善住房已达标职工的住房条件,使少数职工同时享受住房货币分配和福利分房的双重优惠,造成新的分配不公,并助长攀比心理。
    (三)住房福利管理体制仍在延续。公有住房出售后,房屋产权形式发生了转移,但许多机关单位仍沿用旧的福利管理模式,供暖、维修及水、电、气等开支由单位部分甚至全部承担,加重了单位办社会的负担,也加剧了单位之间的不均。仅取暖费一项,一套住宅一个取暖季的支出就在2000元左右。在福利管房体制继续存在的情况下,职工若将住房卖给外单位职工,不仅单位心理不平衡,售房职工也有很大损失。这就造成了购房职工不愿卖房,单位也不希望已购公房上市的局面。另外,相当数量的公房在房改时未提取公共部位维修基金,售房后也未按国家有关规定补交,导致公房出售后公共部位维修经费缺乏来源,加大了房改房推行社会化、市场化物业管理的难度。
    (四)干部职工的住房消费观念有待转变。房改的目的之一就是推进住宅的商品化。但由于长期的福利住房供应体制,依靠单位建房、分房、调房的观念根深蒂固,在新旧住房制度交替过渡时期,多数干部职工还有等靠的思想,幻想着通过单位建房交旧换新,这也影响了住宅二级市场的发育。另外,许多人还存在靠自身积蓄买房的消费意识,利用住房公积金贷款予以购房信贷支持的意识不强,也是制约机关住房二级市场形成的因素。
    以上问题的存在,使山东省直机关住房市场处于“有房无市”的尴尬境地,影响了干部职工通过市场改善住房条件需求的实现。对此,他们采取了以下措施:
    (一)实事求是地解决房产证、土地证对机关房改房上市交易的瓶颈。经多方协调,山东省省直机关房改房确权发证采取了以省直机关为主,济南市房管部门配合,对因历史原因造成产权资料不全,未办理相关手续的房改房屋,本着尊重历史、面对现实的原则,实事求是地进行了处理:凡已具备“大证”的,由省市联合办公室直接为职工核发房屋所有权证;对尚无“大证”及因历史遗留问题无法完整提供出售楼房产权资料的,可依据现有的产权资料在提供《房改售房保证书》后,办理《房改售房房屋产权登记证明》,视为房屋初始登记,也可为职工办理房屋所有权证。针对土地登记发证滞后问题,采取了由省直与济南市国土部门联合发证的形式,对土地“大证”不全的,尽可能补办;对一时难以办证的,采取了过渡办法,即过渡期内允许产权人持房屋所有权证进行交易,过渡期满后实行“两证”上市交易,切实为机关住房上市铺平道路。目前,房产证已发放70%,土地证发放40%。
    (二)将机关单批房改方案与所在城市房改方案在政策上逐步并轨,使不同方案之间的房改房统一上市交易、相互流通。山东省政府已经决定,按照统一政策、统一程序、统一市场的原则,将省直机关及铁路、电力、油田、石化等驻济6家单批房改方案的房改房纳入济南市公房交易市场,消除不同房改方案政策差异的障碍,形成统一开放的二级市场。
    (三)加快经济适用房建设。山东省自1998年实行住房货币化分配以后,停止了机关单位福利建房,去年又以省政府文件的形式,进一步重申了各级党政机关和事业单位一律停止单位自建房的规定,支持和鼓励无房或住房不达标的职工通过购买经济适用住房解决住房问题,已达标的干部职工,要通过市场改善住房条件。为解决省直机关无房和住房困难职工的住房问题,山东省省级机关事务管理局统一开发建设了23万平方米的经济适用房,初步缓解了省直机关住房的紧张状况。目前,正在加大经济适用房建设力度和规模,从根本上解决干部职工的住房困难,改善干部职工的住房条件。
    (四)深化住房管理体制改革,推行社会化、专业化、市场化物业管理。具备一定规模可独立实行物业管理的省直机关宿舍区,通过市场招聘物业管理企业实施物业管理;规模较小或分散在居住小区内的省直机关宿舍区,打破单位界限,本着就近连片管理的原则,实行统一的物业管理,物业管理费用全部由个人负担。改革水、电、暖及物业管理和房屋维修等福利补贴形式,变暗补为明补,变对“房”补贴为对“人”补贴。同时,做好己售公房共用部位、共用设施设备维修基金的归集、管理和使用,解决已售公房维修养护资金的来源,为实行物业管理创造条件。
    (五)充分发挥公积金贷款对干部职工购房的支持作用。目前,山东省省级机关单位干部职工的住房公积金缴存都已到位,归集额已达10亿元。住房公积金属地化管理以后,将进一步简化贷款手续,强化服务,加大宣传力度,为干部职工购房置业、改善住房条件提供强有力的信贷支持。(作者单位:山东省省级机关事务管理局)