浅议机关办公用房维修工程的管理与控制

栾培达

一、机关办公用房维修工作的特点

一是维修工程的经常性。对于统一管理的机关办公用房来说，由于存量房产数量巨大，而房产的屋面、水、电、暖、内外墙、门窗等部位都存在一定的维修周期，  因此对机关办公用房管理部门来讲，维修工作成为一项经常性工作。

    二是维修工程的复杂性。我国目前对建筑主体使用年限一般规定最低不少于50年，但对一些容易破损的部位来说，由于单体建筑及日常使用情况不同，建筑物需要维修的部位也是各不相同，非常复杂，这种复杂性给维修工程的质量、资金、进度控制带来很大的难度。

三是资金不足的矛盾性。由于办公用房的维修经费来源于财政资金，财政资金紧缩与大量急需维修的办公房产始终是一个尖锐的矛盾，如何利用有限的资金来最大限度地提供优质的维修服务，是机关办公用房管理部门急需解决的问题。

二、机关办公用房维修工作的难点

     （一）维修项目的立项选择。由于维修资金的限制，在维修项目的选择上不可能做到有求必应，对维修项目必须做到有选择性地进行立项审批和施工。这就要求维修管理人员必须按照一定的轻重缓急原则来确定维修项目，在众多项目中选择最急需施工的项目，这一过程是对众多信息的分析、比较、排除和优选。当信息量比较大时，对管理人员提出了很高的要求。

    （二）维修项目的质量控制。机关办公用房维修工程存在单项工程量及维修金额较小的特点，使得维修工程的管理无法像大型新建工程一样采用委托监理的方式进行质量管理。同时，维修工程数量多的特点，使得管理人员分身乏术，无法对所有工程进行全过程的监督管理。因此，针对维修工程的特点，如何采取有效措施，确保维修工程质量是机关办公用房维修工作面临的一大问题。

    （三）维修项目的经费控制。由于机关办公用房维修工程存在工程量小、施工地点分散的特点，造成施工过程中窝工现象十分普遍，施工效率低下，人工费居高不下。另外，维修工程使用的原材料数量较少，采购成本较高，也造成了维修项目成本较高，从而给造价审计工作带来一定困难。

（四）维修项目的工期控制。机关办公用房维修工程较为复杂，施工过程与机关办公同时进行，施工受机关正常办公影响较大。同时，室外作业受天气的影响，施工工期无法得到保证，因此维修工程的工期弹性很大，给施工管理造成很大困难。

三、解决措施与思路

第一、充分利用信息化管理提高维修项目立项优选水平。通过建立机关办公用房计算机管理系统，对所有机关办公用房进行统一的信息管理，及时将维修信息输入管理系统，实现对办公用房的动态管理。通过对办公用房的信息化管理，可以提高决策的科学性，最低限度地减少人为因素的影响，将有限的资金用到最需要的地方，实现维修资金效益最大化。

第二、结合工程量清单报价对维修工程包干结算。针对维修工程项目较为繁杂、施工结算弹性较大的特点，可结合现行的新建工程量清单报价的方式，对维修工程实行单价包干结算的方法。单位造价可以根据具体工程的情况进行微调，以保证结算的合理性。对于较为复杂及规模较大的维修项目，可结合修缮定额与单位造价进行结算。由于实行单价包干，所有费用全部包含在单价中，因此施工队伍必须注重节约并提高效率才能提高利润，因此从客观上能够起到缩短工期及节约材料的效果。

第三、通过集中采购施工原材料控制施工质量及造价。由办公用房管理部门对用量较大的原材料实行集中采购，通过招标优选供货厂家。一方面保证原材料质量，另一方面通过大规模采购降低原材料价格。通过与供应厂商签订长期供货合同，对各个维修项目分别供货。

      第四、通过奖惩措施加大管理力度。建立维修项目保证金制度，对施工队伍完成的维修工程，收取一定比例的质量保证金，对于不能达到质量要求的责令其返工，拒不返工或返工仍达不到要求的扣除其质量保证金。对提前完成施工并达到施工质量要求的项目，也可给予一定的奖励，从而促使施工队伍加快施工进度，节省工期。

办公用房的维修管理是一项复杂、繁锁的工作，在管理过程中需要管理人员不断创新，只要坚持集约化管理与标准化管理，提高办公用房的维修管理水平是可以实现的。

                        （作者单位：山东省省级机关房产管理处）