搞好公房售后管理(物业管理)

搞好公房售后管理
刘旭东

　　房改以后省级机关房产管理面临的问题随着住房制度改革的不断深入,计划经济条件下的管理体制越来越难以保证房产的正常维护,越来越不能满足人们日益提高的消费需求。特别是公房出售以后,房屋管理面临许多新情况、新问题,主要有以下方面:第一,形成了住房产权多元化格局。原来公房产权单一,都是国有房产,公房出售后产权发生了转移,公房、私房产权交叉。目前省直机关共有住房700多万平方米,此次房改出售公房达到500万平方米,占70%。其中省直机关直管公房有170万平方米,出售公房达到120万平方米。房屋产权结构和产权性质的变化,产生了住宅整体要求统一管理与住户要求的多样性之间的矛盾。第二,售后维修养护问题日渐突出。共用部位和共用设施谁修谁管?经费如何分摊?自用部位、自用设施的维修养护如何管?这些都是公房出售后人们热切关注的问题。第三,小区、院落的环境建设和整体管理任务越来越重。院落的绿化、整治、卫生、治安、配套设施、社区管理再靠单位投入、由单位统包的体制逐步解体,各项管理和服务面临着一个向有偿服务转变的过程。第四,对办公用房的使用和管理提出了新的要求。省直机关房产有办公用房110万平方米,现租金平均每月每平方米0.33元,执行福利租金标准,远远达不到“以租养房”的目的。由此可以看出,房改以后房管部门的任务不是减轻了而是加重了。要改革管理模式,强化服务意识,转换管理机制,改革工作方法,更好地担负起房产管理和服务的任务。从省级机关的实际出发,逐步推行物业管理省直机关推行和实施物业管理,首先要立足实际,形式多样。目前省直机关住宅有400多个院落,住宅建筑面积在5万平方米以上的小区仅有5个,建筑面积在2-5万平方米之间的院落有45个,其余绝大部分都是分散的零星住宅。并且省直机关的住宅使用期在10年以上的占60%,大多住房状况较差,设施陈旧,环境不理想。针对这种情况,省政府确定,凡按成本价出售、职工享有全部产权的,无论是省级机关直管房,还是单位自管房,其售后的维修养护都要逐步向社会化、专业化的管理模式转变,实行业主自治管理和物业管理企业专业化管理相结合的原则。凡省级机关统一建设的小区,在竣工验收合格后必须办理物业管理移交手续,启动物业管理;省级机关现居住的旧院落,只要公房出售比例达到30%以上,要成立业主委员会或业主管理小组,逐步推行物业管理。在具体实施方法上,可采取三种形式:一是具备一定规模(1万平方米以上)的住宅区,可以原管理单位为主成立物业公司,或选聘物业公司管理;二是单位宿舍分散,原单位不便于管理的,可以委托管理;三是各单位在住宅小区购买的零星住房,因为分散不便于管理,可由所在小区管理。其次要循序渐进,走向市场。房产管理部门推行和实施物业管理,把物业管理作为深化机关后勤体制改革的重要方面,引入竞争机制,使物业管理走向市场。第三要加强领导和业务指导,不断规范和提高物业管理水平。省级机关房管处作为省直机关物业管理的行业领导和业务指导部门,它的职责主要是根据国家和省有关物业管理的方针、政策,统一制定省级机关物业管理的具体政策、办法、收费标准、服务内容,负责指导省级机关各用房单位物业管理企业的组织、监督、小区业主委员会的选举等有关工作,参与组织省直新建小区的规划设计及物业管理。目前房管处正在抓紧制定《省级机关物业管理办法》,与物价局协调有关收费标准,规范物业管理行为。物业管理部门要防止房管部门只换牌子、服务不到位的现象,尤其要通过机制转换彻底改变工作作风,提高服务水平。　　抓管理中的重点和难点问题,解除广大干部职工的后顾之忧物业管理同人民群众的切身利益息息相关,能否让居民成为物业管理的最大受益者,让他们感到生活舒适方便,是小区物业管理是否具有生命力的根本所在。因此,我们要把工作重点放在解决群众关心的热点、难点问题上。一是下功夫抓好旧院落、旧住宅的整治、修护工作,为干部职工提供优良的居住环境。旧院落、住宅区的整治、修护,是全面推行物业管理的关键环节,也是重点和难点。房改以后,公房的售后管理问题已经日显紧迫,但如果管理维修搞不好,就会造成房屋过早地损坏,使居住环境恶化。旧住宅区、旧院落实行物业管理,重点是环境整治,完善配套,保障权益,要具体地解决建立业主自治管理组织问题、维修养护责任问题、大修基金和设施设备更新经费来源等问题。二是切实解决干部职工承受能力问题。要合理定价。如果收费太高,老百姓接受不了,物业管理就难以推行。要根据目前住户的经济承受能力,制定居民接受得了的收费标准,不要让住户产生物业管理就是高收费的误解。一方面要引导业主树立“花钱买服务”的观念,另一方面物业管理公司也要坚持“保本微利”的原则,充分利用现有的优势和条件,扩大经营服务领域,开辟多种创收渠道,减轻住户负担。三是要积极提供优质服务,为居民当好“管家”。物业管理作为一个新兴行业,之所以为群众所接受,关键在于它对居民的优质服务。物业管理是有偿服务,就要切实做到有偿优质。要强化行业作风建设和职业道德建设,增强责任感,在服务态度、服务内容、服务质量等方面树立全新的形象,通过优势服务,取得群众的信任,从而取得良好的社会效益和经济效益。