建立中央国家机关房地产收费管理的设想(刘锦华)

建立中央国家机关房地产收费管理的设想

刘锦华

      作为中央政府资产的中央国家机关各类房地产是保证各部门工作正常运转的物质基础，通过几十年的积累，已形成较大规模（据1995年8月不完全统计:土地1.7亿M2，房屋1.1亿M2）。而随着我国社会主义经济体制的改革，社会主义市场经济的建立和不断完善，房地产作为一种产业也相应进入了市场。但中央政府各类房地产的主要功能是保证中央政府各职能部门工作的正常运转，原则上不能利用其进行营利性经营活动。然而，由于城市规划的调整和危旧房屋的改造，以及房地产商业开发，使我们的房地产被无偿占用的情况大量发生，这种行为严重违背了市场经济的准则，中央国家机关几十年来投入的大量人力物力进行管理和维护的房地产不但没有达到保值增值的目的，相反地，却面临着大量无偿流失的问题。近两年，因各种原因流失的土地达30多万M2。如西城区金融街的建设开发，在其开发范围内，占用中央国家机关土地 8.2万M2，房屋7.4万M2；平安大街拓宽改造工程，占用中央国家机关土地6.1万M2，建筑面积4.4万M2；木樨地军博以北地区的改造，占用中央国家机关土地3万M2，以及城区各种形式的开发、改造及市政建设等，占用了中央国家机关大量平房院落，而应获得的产权补偿至今未能解决。相反地，建成物业大部分转手高价卖给中央国家机关，如金融街等。这种一方面占用中央国家机关的土地进行商业开发，一方面再高价转手卖给中央系统的做法，既造成我们自身用地的困难，又增加国家财政负担。为建设中央国家机关办公用房和公务员住宅，我们不得不以市场价格购置土地。这一进一出，极大地损害了中央国家机关的利益。因此，在现行的法律法规对这种调整和重组未做出明确规定情况下，加强对中央国家机关各部门之各类房地产的归口管理就显得尤为重要。1995年4月，国务院下发了《国务院关于中央在京党和国家机关使用土地管理问题的批复》（以下简称《批复》）确立了对中央国家机关各部门的房地产之产权产籍管理、建设用地规划、房屋动迁和合作使用土地进行归口管理的原则，改变了已往各自为政的分散管理方式。为尽可能避免房地资产的无偿流失，使中央政府各类房地产达到保值增值的目的，对利用中央政府房地产从事营利性经营活动的有必要实行收费管理制度，这是加强中央国家机关房地产归口管理的必要措施。收费是手段，规范管理才是目的。既可充分发挥中央国家机关富余房地资源的效益，减少国家财政支出以节省国家投资，又可早日实现规范管理中央国家机关房地产的目的。
    鉴于上述原因，我们建议：按照《批复》原则，对我局归口管理的中央国家机关房地产涉及动迁、转让、危旧房改造的项目实行许可证制度，经审核批准后，收取中央国家机关房地产特许权使用费。有关收费原则和目的、对象、范围、标准和资金管理方式设想如下：
    一、收费原则和目的
(1) 对以赢利为目的经营性开发项目，按照公平合理、互惠互利、房地产市场价值评估的原则，对批准项目收取特许权使用费。
(2) 对非赢利性项目，如市政建设、公益设施等，免收特许权使用费。
(3) 收取特许权使用费的目的是规范管理中央国家机关各类房地产，使之为中央国家机关各部门提供更好的的工作和生活条件，并在市场经济条件下实现原房地产的保值增值。
    二、收费范围
    根据《批复》确定的归口管理范围进行收费，即中央在京党和国家机关及各企事业单位涉及房地产动迁、转让、联建、合建及办公用房出租、转租等营利性活动。
    三、收费对象
    特许权使用费拟根据不同情况向经营使用单位、房地产开发商、房地产转让中的受让方、危旧房改造的投资方、房屋租赁的出租人收取。
    五、收费标准
    按照房地产市场评估价值的0.6－3.5％收取特许权使用费。（附件：费率测算）
    六、资金管理方式
    收取的房地产特许权使用费可纳入国家财政统一管理，专项用于中央国家机关房地产管理事业。

附件：费率测算

                       一九九八年十月二十七日

附件: 中央国家机关房地产特许权使用费费率测算

      中央国家机关房地产特许权使用费费率的确定既要维护中央国家机关的利益，也要照顾收费对象的利益，在不加重收费对象投资成本的前提下，以房地产价格评估结果为基础，按照一定的比例收取。在房地产交易活动（房屋拆迁、房地产转让、联建、合建、房屋出租、房地产抵押等）中，采取房地产价格评估的方法是符合《中华人民共和国房地产管理法》有关规定的，也是目前房地产市场通行的做法。中央国家机关涉及前述交易行为时，可按照国家规定的技术标准和评估程序，遵循公正、公平、公开的原则，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照北京市的房地产市场价格委托具有评估资质的评估机构进行评估，中央国家机关房地产主管部门依据评估结果按一定比例收取特许权使用费。有关测算如下：
    邮电部所有的西城区横水车4号院，占地413.5 M2，因金融街建设开发而将被占用，该地块规划容积率3，规划建筑面积1240.5 M2，估价结果为：毛地总价 2,989,605元；熟地总价6,214,905元。下面这两种地价形式进行测算：
    一、假定憙毛地总价为X（万元），特许权使用费费率为Y（％），特许权使用费总额为Z（万元），按每建筑平方米折算需交纳的特许权使用费为S（元/ M2建筑），按每平方米土地折算为A（元/ M2土地），则：
                    Z＝X*Y           (1)
                    S＝Z/1240.5      (2)
                    A＝Z/413.5       (3)
换算后，费率Y＝1240.5*S/2989605
              ＝4.15*10-4*S

    二、假定熟地总价为X（万元），特许权使用费费率为Y（％），特许权使用费总额为Z（万元），按每建筑平方米折算需交纳的特许权使用费为S（元/ M2建筑），按每平方米土地折算为A（元/ M2土地），则：
                    Z＝X*Y           (1)
                    S＝Z/1240.5      (2)
                    A＝Z/413.5       (3)
换算后，费率Y＝1240.5*S/6214905
              ＝2.0*10-4*S

     从以上测算看出，根据不同的地价反映方式（毛地总价或熟地总价），确定不同的费率，可以得到相同金额的特许权使用费，建议：
    1、按毛地总价收取特许权使用费时，特许权使用费费率确定在1.25-3.5％之间较为适宜；
    2、按熟地总价收取特许权使用费时，特许权使用费费率确定在0.6－1.8％之间较为适宜。
    按照上述费率测算收取金融街建设开发公司特许权使用费金额：
中央国家机关29部门在金融街范围内共有院落88宗，总占地面积81022.7 M2，扣除原部级住宅和办公用房占地外（该部分房地产按照产权调换的方式异地安排），普通住宅共有77宗，占地面积61680.9 M2，其中规划用地面积32320.8 M2，规划容积率为3，规划建筑面积96962.4 M2，按前述横水车4号院的楼面地价2410元/建筑M2推算，其毛地总价为233,679,384元，则：
特许权使用费Z（万元）测算如下：

（熟地总价测算略）
    从以上测算中得出特许权使用费在290.89万元至824.89万元之间，在具体房地产项目中，我们可以根据评估报告对开发项目的收益和利润之评估分析酌情确定费率。

                          一九九八年十一月三日