关于开展《关于在中央国家机关住宅小区

 

全面推行物业管理的思考》调研工作的报告

 

 

2002年7月中旬，国家机关房地产研究会受国务院机关事务管理局房地产管理司的委托，承接了《关于在中央国家机关住宅小区全面推行物业管理的思考》的调研课题，其主要内容是：

一、中央国家机关住宅物业管理的特点；

二、关于住宅管理的现状及存在的问题；

三、目前制约中央国家机关住宅物业管理发展的原因；

四、如何解决物业管理中的各种矛盾（如房改售房产权多元化，业主委员会，社区建设等与物业管理的关系），物业管理的发展方向及当前需要开展的工作。

从2002年7月中旬成立课题组，到12月下旬调研工作结束，历时了5个半月。现将调研工作情况报告如下。

 

一、调研的指导思想

 

调研工作要以“三个代表”重要思想为指导，以住房制度改革和机关后勤体制改革为契机，以实现全面建设小康社会发展目标为动力，以新的思维、新的观念，围绕着调研主题及主要内容，深入机关，深入社会，进行了广泛的调研工作，为中央国家机关住宅小区物业管理体制的创新探索新的思路，加快中央国家机关住宅小区物业管理体制改革步伐，使其尽快实现向社会化、专业化、企业化的物业管理，提出可行性报告供领导决策。

 

二、制定调研工作计划

 

课题组甫一成立就立即制定了调研工作计划。调研计划分为4部分，一是调研内容。主要包括住宅物业管理的现状，存在的主要问题，怎样全面推行住宅物业管理，目前亟需做好哪些工作；二是调研方法。主要采用召开专题座谈会、外出学习考察、收集有关资料，进行综合分析等；三是调研步骤与时间安排。全部调研工作分为4个步骤进行，时间安排5个半月。第一步，邀请一部分具有代表性的国家部、委、局有关领导和物业管理企业负责人举行专题座谈，时间1个月；第二步，到外省市和民政部进行学习考察，时间1个月；第三步，收集有关资料，进行综合分析研究，时间1个半月；第四步，起草专题报告与组织讨论修改，时间2个月。

 

三、开展调研工作

 

一、召开座谈会

在7、8月份，课题组先后邀请原国家计委、建设部、新华社、卫生部、广电总局、纺织总会、中国人民银行等16个具有代表性的国家部、委、局有关领导和部分物业管理企业负责人，就住宅物业管理的有关问题举行了三次专题座谈会。座谈的主要内容是：

1． 已经实施物业管理的住宅面积有多少，占住宅总面积多大比例？

2． 已经实施物业管理的住宅有何种管理模式，选用物业管理公司、物业管理中心、物业管理处及其他管理模式的各有多少？

3． 物业管理经费是如何解决的，职工本人负担哪些费用，所在单位负担哪些费用，单位支付的费用是通过什么渠道解决的？

4． 当前住宅物业管理面临的主要问题和困难是什么？

5． 中央国家机关住宅物业管理体制应当怎样改革创新？

在座谈会上，与会同志发言踊跃，气氛热烈，大家就本部门住宅物业管理的有关情况及管理模式、经费来源与体制创新等问题提出了自己的意见和建议。通过座谈，课题组了解了很多情况，掌握了一些数据，为全面、深入地开展调研工作打下了较好基础。

二、外出学习考察

8、9月间，我们先后到民政部和南京、杭州、宁波等三个城市进行学习考察。考察的主要内容有

1.  正确处理社区建设与物业管理的关系；

2.  省市直属机关住宅物业管理的具体作法和成功经验。

通过学习考察，我们更加深了对社区建设是我国国家政权基础建设重要性的认识。在学习考察中，我们发现南京、杭州、宁波三城市已经把社区建设与物业管理从机构设置、业务分工、工作制度等方面有机地结合起来，创造了许多宝贵的经验，非常值得我们借鉴和学习。按照三个城市的成功经验去做，物业管理方面存在的一些突出的问题，即业主与开发商的矛盾，业主与物业公司的矛盾、业主与业主（或使用人）之间的矛盾，均可在主管部门和及居住区业主委员会的指导下，依靠社区居委会和物业公司及时得到解决，从而消除影响社会稳定的稳患，使广大职工和居民安居乐业。

 

四、调研的基本情况

 

一、中央国家机关住宅小区物业管理的现状

据国管局房管司2001年对87个单位年报统计和调研期间有关部门提供的数据，中央国家机关现有住宅总建筑面积为1416.01万平方米，其中楼房1352.21万平方米，占总面积的94.08%；平房68.11万方米，占总面积的4.67%；已售面积888.69万平方米，占可售面积的90%，未售房面积527.32平方米。

目前，中央国家机关住宅小区实行物业管理的模式有以下几种类型：

1.  通过招聘方式，聘用物业公司对集中的老旧住宅小区实施物业管理，如建设部百万庄住宅小区等。

2.  通过委托方式由聘用的物业公司对分散的新建住宅(一栋楼或几栋楼)实施物业管理，如广电总局西便门住宅小区等。

3.  由产权单位自己组建的物业公司或物管中心，对新建的住宅小区实施物业管理，如新华社鲁谷住宅小区等。

4.  由产权单位组建的住宅服务中心，对机关住宅小区进行模拟物业管理，如卫生部净土寺住宅小区等。

5.  由产权单位所属房屋管理部门负责维修和管理，如纺织总会中纺里住宅小区。

二、中央国家机关住宅小区物业管理特点

一是目前中央国家机关住宅物业管理单位，无论是外聘，还是自建自营，均未与产权单位脱钩；二是新房新办法，老房老办法，但完全脱离机关实行企业化管理的单位还没有；三是老旧住宅小区物业管理费仍由产权单位补贴为主，新建住宅小区是以国家、单位、个人三方分摊的方式支付，完全货币化的还没有。

北京市的物业管理也有五种模式，与中央国家机关的情况基本相同。

三、中央国家机关住宅小区物业管理存在的问题及原因

中央国家机关住宅小区物业管理虽然发展较快，并且取得了许多成绩和经验，但仍存在不少困难和问题。主要有：

1.   物业管理的重要性和必要性缺乏统一的认识。

虽然许多中央国家机关的领导对住宅区实行物业管理的重要意义有明确认识，对物业管理工作十分重视。但仍存在着对住宅小区实行社会化的物业管理，持难忘态度乃至产生畏难情绪。主要表现在对老旧住宅小区实施物业管理存在问题多，物业管理工作抓得不紧、不实，发展缓慢。另外，观念守旧，原来的管理方式认为认好，又不用支付管理费用，花钱买服务的观念尚未完全树立起来，因而不愿支付物业管理费，也不愿让物业公司管理。

2.   物业管理经费缺乏可靠来源。

目前，中央国家机关的物业管理经费虽然均由各单位支付，但那是从计划外收入中临时筹集的，因而是靠不住的。如果让职工个人负担，则又承受不了。缺乏可靠的经费来源，是影响全面推行物业管理的一大障碍。

3.  中央国家机关住宅小区全面推行专业化、社会化、市场化物业管理的时机尚不成熟。

住宅有新旧之分，有商品房与房改房之别，在自建的或购买的新住宅小区，全面推行专业化、社会化、市场化的物业管理是可行的。但在老旧的房改房住宅小区，无论从房屋的设施条件或是住房人的经济承受能力来看，时机均不够成熟，因而尚不能在老旧住宅小区全面推行物业管理的专业化、社会化、市场化。

4.   物业管理与社区建设的关系尚未理顺。

在一个社区范围内，有党支部、居委会、物业公司、业主委员会，有的新建住宅区还有开发商。他们各自的职能是什么，相互之间是什么关系，应当怎样加强协调与配合，共同把物业小区管理好，把社区建设好，这是亟需解决而又尚未解决的一个问题。

产生上述问题的基本原因，主要是对在住宅小区全面推行物业管理的重要意义宣传不够，加上管理体制滞后、政策法规不完善，因而制约了物业管理的发展，也影响了住房制度改革的进一步深化。为此，必须以加快物业管理体制改革为契机，完善物业管理法规，提高物业管理与服务水平，全面推进中央国家机关住宅小区的物业管理工作。

四、关于如何解决住宅小区物业管理与社区建设的各种关系

如何解决住宅小区物业管理与社区建设各种矛盾与关系。为此课题组专程到民政部和南京、杭州、宁波三城市学习考察，内容主要有两项，一是省、市直属机关住宅小区物业管理的基本情况与主要做法，二是社区建设与物业管理怎样密切结合。考察的结果是，三城市省、市直属机关住宅实施物业管理的普及面约占30—40%，管理方式有3、4种模式，经费来源基本靠单位补贴解决。

南京、杭州、宁波是全国社区建设先进城市，它们在社区建设与物业管理的紧密结合上做得非常好，创造了许多好的经验，归纳起来，主要有以下几点：

1.  明确各个组织之间的相互关系。

在每个社区范围（由2000至4000户居民所在地域组成）内，均设有一个党支部（或党总支）、一个居民委员会、一个或几个业主委员会和物业公司。在这些组织中，党支部处于领导地位。居民委员会是社区居民群众性自治组织，其任务是服务居民，管理社区，寓管理于服务之中。业主委员会是住宅区业主的自治组织。物业公司是为住宅区业主服务的企业。居民委员会有权对业主委员会的活动和物业公司的服务进行监督和检查，业主委员会与物业公司应当主动争取居民委员会的指导和帮助。

2.  建立密切合作相互补充的共事关系。

物业管理是社区建设的重要组成部分。社区建设与物业管理的内容有许多是相同的，如住宅区的社会治安、环境卫生、绿化美化等，双方的目标是完全一致的。因此，居委会、业主委员会与物业公司在工作中必须紧密配合，相互补充。住宅区内的保安、保洁、绿化美化、车辆停放、房屋维修等事项，应当全部由物业公司负责，但居委会与业主委员会要进行监督检查，在治安防范方面应当给予大力支持与配合。发现不足之处或听到居民反映，要及时通报给物业公司，使之及时改进。逢重大节日，居委会组织居民举行庆祝活动时，物业公司要从场地、设备等方面给予支持。有的业主拖欠物业服务费，居委会和业主委员会要积极做业主的工作，让他们及时补交。

3.  动员机关企事业单位大力支持社区建设。

南京、杭州、宁波等城市规定，每100户居民要为社区居委会配置30平方米用房。如果一个居委会有2000户居民，应当给它配置600平方米用房。新建住宅区由开发商配置，旧住宅区由产权单位配置，产权单位确实无房的由政府配置。社区内的机关企事业单位要按照资源共享原则，将内部的文娱体育设施向社会开放，并从人、财、物三方面大力支持社区建设。给居委会配置足够的用房及贯彻资源共享原则，不仅可以保证社区文化、卫生、环保、治安、社保、计划生育、民事调解及社区服务等各项工作的开展，而且对住宅区物业管理也有很大的促进作用。

4.   社区共建理事会或社区议事委员会。

在南京、杭州、宁波三个城市的各个社区普遍组建了社区共建理事会或社区议事委员会。理事会(委员会)的成员由党支部书记、居委会主任、业主委员会主任、物业公司经理、大的机关企事业单位领导及社会知名人士组成，党支部书记任主任，居委会主任任副主任，其他成员任副主任、理事或委员。理事会(委员会)每月开会一次，讨论决定社区建设与物业管理的重大事项。居委会、业主委员会、物业公司解决不了的问题均可提交理事会(委员会)讨论评议通过民主协商，最终使问题得到解决。理事会(委员会)拥有较高威望，工作成效十分显著。

5.  物业管理企业应当做好的工作。

——对住宅楼的共用部位和共用设施设备（包括消防设施）进行统一的维修、养护和管理；

——依照有关规定对业主或使用人装修房屋的方案进行审查和验收；

——划定车辆停放位置，保障道路通畅，维护住宅区正常秩序；

——与业主委员会共同负责住宅小区的保安工作，维护业主的人身和财产安全；

——负责清运垃圾、清扫楼道和院落，保持环境整洁；

——负责住宅区绿化、树林、花草的养护，创造优美环境；

——对业主自用房屋及设备维修提供特约服务；

——根据业主委员会的授权，对住宅小区内的公建配套设施用房进行经营管理。

6.  签订物业服务合同。

业主委员会应当与物业管理公司签订物业服务合同。物业服务合同应当对服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务费用，由业主委员会与物业管理企业按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，协商确定。双方发生矛盾，应通过协商方式解决。

 

五、体会与设想

 

一、体会

1.  领导的高度重视、多方支持,是做好本次课题研究的关键。

这次调研工作得到中央国家机关和南京、杭州、宁波三市等有关单位的大力支持，特别是课题主管部门领导对此非常重视，多次同课题组一起参加座谈会，阐述课题研究的主题、指导思想和调研目的，并多次参加课题报告的论证、修改，对课题组工作给予了极大的关心和支持。

2． 在中央国家机关住宅小区全面推行物业管理，是落实“三个代表”重要思想和全面建设小康社会宏伟目标的具体体现。

3． 在中央国家机关住宅小区全面推行物业管理是大势所趋，势在必行，我们必须抓紧、抓实、抓好。

其重要性和必要性主要表现在以下几个方面：

(1) 实施物业管理是住房制度改革的需要。

物业管理是住房制度改革的一部分，是住房制度改革的延续与发展。通过房改，中央国家机关已将90%的可售公房出售给了个人，房屋产权由一元化的单位所有变为多元化的个人所有。由于单元楼房的主体结构与各种管线的不可分割性，每个单元不可能由业主单独管理，只能实施统一管理。而物业管理组织形式的出现，正适应了住房制度改革的要求。

⑵   实施物业管理是机关后勤改革的需要。

2001年国务院提出了机关后勤服务社会化的要求。住宅管理是中央国家机关后勤服务的重要组成部分，如果机关住宅不实行物业管理，不从机关分离出去，机关后勤服务改革将无法完成。

⑶   实施物业管理是为职工营造良好居住环境的需要。

把机关干部职工的居住区管理好，为他们营造一个安全、整洁、文明、和谐的居住环境，使广大职工解除后顾之忧，专心致志地从事机关工作，安居而又乐业。这一切正是物业管理所要达到的目标。

⑷   实施物业管理是建设现代化大都市的需要。

把首都北京建设成为现代化的国际大都市，是全市人民和中央在京机关共同的任务。要实现北京的现代化，首先要保持良好的市容市貌，占城市建筑物总面积一半以上的住宅是城市整体形象的重要组成部分，只有对住宅实施的物业管理，才能对住宅楼进行及时的维修与粉刷，保持住宅楼的美好形象，为市容市貌增光添彩。

⑸  实施物业管理是贯彻党的十六大精神，全面建设小康社会的需要

党的十六大提出了全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的奋斗目标。指出发展经济的根本目的是提高全国人民的生活水平和质量，要加强公共服务设施建设，改善生活环境，发展社会服务，方便群众生活。

通过上述分析，可以清楚地看到，在中央国家机关住宅小区全面推行物业管理，具有多方面的积极意义，是十分必要的。

二、中央国家机关住宅小区全面推行物业管理的发展方向

中央国家机关全面推行住宅物业管理是一项复杂的系统工程，其发展方向是在指导思想上应当遵循区别情况，分类指导的原则。这是因为，中央国家机关各部门现有住宅新旧程度与居住使用功能不同，住宅出售比例不同，物业管理费用支付能力和方式不同。因此，必须区别不同情况，选择不同方式实施物业管理。原则是新房新办法，旧房旧办法，在管理模式上不搞一刀切。从实际出发，分步实施，循序渐进。要开拓创新，与时俱进，加快中央国家机关住宅小区物业管理体制、物业收费方式由多元化的模式向专业化，社会化、市场化管理机制的转换步伐。

1． 从实际出发，区别情况，选择不同类型的物业管理模式。

⑴  对自建或购买的新建住宅区（含经济适用房，下同）可以一步到位，由产权单位组建物业公司或选聘社会上的物业公司，按照专业化、社会化的要求实施物业管理。对分散购买的新建商品住宅，可以委托住宅所在地的物业公司统一管理。其理由：一是新建小区设备设施齐全；二是产权清晰；三是住房要求服务标准高，物业管理费基本有保证。

⑵  对集中的旧住宅小区，可以暂由各单位自己组建物业管理处或物业服务中心，按照物业管理的要求实施专业化管理，待条件成熟时再实施社会化、市场化的物业管理。其理由：一是老旧住宅设备设施陈旧、破损严重，不具备物管条件；二是老旧住宅产权多元化，且不清晰；三是债权不明确；四是物业管理费无保证，收不抵支，因而社会上的物业管理企业不愿管。

⑶  对分散的旧住宅楼和不具备物业管理条件的旧平房，可以由产权人通过选举组成的业主委员会以聘用专业人员管理的方式自行管理或仍由机关房屋管理部门或物业服务中心进行管理(其理由同上)。

2． 老旧住宅小区要逐步实施社会化的物业管理。

中央国家机关住宅小区物业管理既要积极创造条件推行企业化的管理，也要结合中央国家机关体制改革、职能转变和机关工作人员经济承受能力的实际。目前中央国家机关对老旧住宅小区物业管理可先采用立足自管为主，逐步过渡到面向社会化、企业化的模式，其理由：

(1) 除上述老旧住宅小区不具备采用企业化管理四条理由外，要尽可能从原产权单位房屋管理分流人员中选聘物业管理人员，尽量减少下岗失业人员。这样既有利于社会稳定，也有利于机关改制前后的工作衔接。

(2) 有利于住宅小区资源优化配置并得以充分利用。

    (3) 有利于提高住宅小区人、财、物、合理配置并充分发挥其效能。

(4) 管理成本低，有利于减少住户交纳物管费的压力。

3． 探索由自管为主转为企业化管理新模式的试点。

选择若干处新建或条件比较好的老旧住宅小区，进行企业化的物业管理试点，探索在中央国家机关老旧住宅小区全面推行市场化、社会化物业管理的经验。

4． 建立多种渠道筹集物业管理费用的新模式。

中央国家机关住宅小区推行物业管理的决定性因素是解决物业管理经费来源问题。经费问题解决了，物业管理即可全面推开。经费问题不解决，物业管理则难以推进。从权利主体来说，物业管理费应当由购房职工自己负担，但职工本身又承受不了，因此，必须通过多种渠道解决物业管理经费问题。可供选择的渠道有：

(1) 由财政部门列入预算，给机关职工发物业管理补贴费，补贴标准按职工住房面积标准计算，每建筑平方米补贴1—2元。发放补贴后，物业费全部由职工本人支付，所在单位不再给予补贴。

(2) 将住宅的公建配套用房交给全体业主无偿使用。业主委员会将公建配套用房出租经营，所得收入用于住宅区物业管理，不足部分再由业主分担。

(3) 原产权单位计划外资金提取一部分，用于补贴本单位职工住宅物业管理费用。目前大多数单位都是这样做的，如果有条件的话，还可以继续这样做。

(4) 如果旧住宅区没有将公建配套用房无偿交给全体业主使用，产权单位应当从其他房屋中调剂出相应的房屋，交给全体业主使用，由业主委员会将这些房屋出租，所得收入用于补贴住宅物业管理。

(5) 由职工个人承担一部分，但职工承担的费用应控制在职工月均收入的3%以内，按建筑面积计算每平方米月均不应超过0.30元。

目前，中央国家机关、北京市所属单位以及南京、杭州、宁波等城市房改的物业管理经费基本上都是通过上述2至4项筹资渠道解决的，其中属于个人负担的部分大多低于0.30元。其理由是：按照房改文件规定，在向职工出售公有住房前，售房单位应对住房进行一次全面检修，但各单位并未执行，这样就将不少应修未修的项目留给了买房职工。如果职工不购买住房，提高房租后他们可以得到80%左右的补贴，而买房后不但得到的房租补贴减少了，而且要支付月均每平方米1.5元左右的物业管理费，购房职工感觉明显吃亏。实行货币化分房以后，职工家庭得到的住房补贴仅相当于标准房价的50-60%，职工本人还要借贷40-50%的房价款，这部分贷款需要10年左右才能还清。在这种情况下，再让购房职工每月支付200元左右的物业管理费，因而是没有承受能力的。因此，物业管理费主要由单位承担是比较合理的。住宅区的公建配套设施用房本来就是为居住区的广大居民建设的，在物业管理费没有可靠来源的情况下，将公建配套用房特别是经营性用房出租，将租金收入用于补贴物业管理，也是较为适当的。

5． 搞好物业管理与社区建设。

⑴  加强社区建设，理顺住宅小区社区党支部、社区居委会、业主委员会和受聘的物业管理公司的相互关系，明确各自的工作职责和范围。

⑵  建立由社区党支部、社区居委会、业主委员会和物业管理公司“四位一体”的共建居住小区理事会试点。共建、共管、共创文明居住小区，为住户提供一个安全、卫生、便捷、舒适、祥和的居住环境。