关于中央国家机关住宅小区全面推行物业管理的思考

 

关于中央国家机关住宅小区

全面推行物业管理的思考

 

近年来，随着市场经济发展、住房制度改革深化和房屋产权多元化，传统的机关住宅管理模式已明显不能适应社会发展的要求。日前国务院颁布的《物业管理条例》即将实施，标志着物业管理作为新兴的住宅管理方式，步入依法运行的崭新发展阶段。全面推行物业管理，成为中央国家机关住宅管理的一项紧迫任务。为应对发展物业管理的新形势，我会受国管局房地产管理司委托，就中央国家机关住宅小区全面推行物业管理问题进行了多次专题研究。在深入有关部门、房管单位及赴南京、杭州、宁波三市调研的基础上(调研报告附后)，对中央国家机关住宅小区实行物业管理的现状、问题进行了剖析，研究提出了加快发展机关住宅小区物业管理的思路和对策。

一、中央国家机关住宅管理体制的现状和问题

现行的机关住宅管理体制，产生于房屋公有、福利分配、低租金的住房制度，各部门都设立了专门的房管机构（房管处、维修处、修缮队），对住宅实行无偿、单一的行政管理模式，资金来源依靠行政拨款和低廉租金，以维持房屋的正常使用。改革开放后，为适应社会发展和提高生活水平要求，通过集中建设和部门自筹资金购建，中央国家机关住宅急剧增加，但由于住房管理制度改革滞后，各部门仍沿袭传统房屋管理模式，形成以行政化、福利性、自我服务为主要特点的机关住宅管理体制。1990年代后期，随着住房制度改革实施和房屋产权多元化，机关住宅逐步从传统房管模式向物业管理方式转变，特点如下：

（一）  管理模式处于新旧体制转型期

据对中央国家机关87个部门统计，至2001年底，住宅总面积1416万平方米（建筑面积，下同），其中楼房1332.2万平方米，占94.08%；可售公房的87.5%已出售给职工；已实行物业管理面积234.17万平方米，占16.54%。机关住宅正处于从传统房管模式向物业管理方式的转型期，物业管理成为机关住宅管理的发展方向，覆盖面迅速扩大，仅用5、6年时间即占住宅总面积的1/6，加上一些后勤服务单位实行模拟物业管理的住宅，物业管理面积约占总面积的40%以上。

（二）  管理形式以各单位自我管理为主

87个部门的住宅，自管的756.84万平方米，占53.45%；统管的268.05万平方米，占18.93%；代管的391.12万平方米，占27.62%，大多数住宅由本部门后勤服务单位管理。主要有以下几种形式：一是自管为主，由本部门机关服务中心所属物业管理单位或房管机构统一管理，对新建小区实行物业管理或模拟物业管理，老旧住宅小区（楼）沿袭传统房管模式；二是委托管理，对处于社会住宅区的住宅、单栋住宅楼、统建房、几个部委共建或改造住宅区内的住宅，以委托方式聘用物业公司管理；三是对机关集中住宅小区改造后，引进社会物业管理公司管理。

（三）  管理机构以事业单位为主

近几年来各部门机关服务中心所属房管处、修缮队等房管单位，适应市场经济发展和机关后勤体制、住房制度改革的要求，加快改组改制步伐，相继组建了物业管理处（中心），并注册成立30多家物业管理公司，开始从行政化、事业型向企业化、公司型转变。但住宅物业管理公司化尚处于起步阶段，仅少数部门在探索住宅管理企业化试点，大多实行一套人马、两块牌子，事业型物业管理单位占主导。

（四）  管理体制仍然是行政化、福利型

机关住宅尽管大多数已售给职工，但因政策不配套，无论是聘用社会物业公司或后勤服务单位自管、还是实行物业管理或传统房管模式，实质上仍然是行政化福利性管理体制，职工依赖单位管理住宅，住宅小区的管理基本依靠原产权单位补贴维持运转，各单位承担原有住宅的管理责任。住宅小区大都未建立以业主大会、业主委员会为核心的业主自治机制，没有理顺小区管理与社区管理关系。

现行机关住宅小区管理体制存在一些突出的矛盾和问题。

一是物业管理费支付不合理。主要反映在两方面：第一，物业管理费主要由原产权单位或职工所在单位支付。《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房字[1997]第196号）规定，住户个人只缴纳保洁、保安等少量费用，原产权单位或职工所在单位要缴纳绿化、电梯等7项产权人费用。第二，经费缺乏正常来源渠道。物业管理费用没有列入预算科目，各部门主要靠预算外收入筹集经费，难以保障。由此形成如下弊端：其一，单位支付方式强化了物业管理的福利性、忽略了其商品性，不利于树立物业服务商品观、消费观，使职工购房后机关仍承担住宅管理的责任，是造成自我服务的根源。其二，已出售给外单位职工的住宅物业管理费也要由原产权单位负担，老旧住宅小区因机构人员变动等历史原因，大多已非本单位职工居住。因此，造成单位住宅越多，承担的房管维修费用就越高，机关不堪重负。其三，造成部门和职工之间苦乐不均，违背公平原则，不利于房改的深化。经费充足的部门，物业管理费有保障，有条件全面实施物业管理；经费紧张的部门，物业管理费短缺，职工生活环境相对就差。住房面积大或超标职工，无偿享受单位支付的物业管理费多；住房面积小或无房职工，享受少或享受不到这项费用。其四，由于经费得不到保障，影响物业管理单位的正常运作，从根本上制约了机关住宅小区全面实施物业管理及物业管理的社会化、市场化的推进和实现。

二是机关住宅小区物业管理市场化、社会化程度低，服务成本高。目前，中央国家机关住宅小区管理虽然向物业管理迈出了可喜的一步，但管理机构仍依附于产权单位。这种机制不仅运行成本高，而且服务水平低，住户不满意，不适应实施社会化、专业化、企业化、经营型物业管理的要求。机关房管队伍随着后勤改革深化虽逐步萎缩，但仍有数千人，机制不活、管理落后、缺乏竞争力。如开放机关物业市场，很多将面临生存危机，影响稳定，这一问题需要妥善解决。

三是职工住房福利性观念根深蒂固，物业管理费收缴难。由于物业管理费货币化改革滞后，职工产权观念和业主意识淡薄，住宅管理福利性、供给制观念浓厚，对物业管理有偿服务一时难以接受，加上有时服务不到位，形成应由个人交纳的费用收缴困难。目前，住宅小区收缴率高的仅70—80%，增加了管理成本，加重了物业管理单位的负担，影响物业管理单位正常发展，造成物业管理服务水平下降、收费困难的恶性循环。

四是机关住宅小区没有建立良性管理维护机制。由于体制改革的严重滞后，机关住宅管理仍未摆脱“一年新、两年旧、三年破”的状况，新建住宅小区由于实施物业管理，居住环境和质量尽管有不同程度的改善，但因经费渠道不顺，难以长久维持；老旧住宅小区由于设备老化、功能差、隐患多、问题突出，如不投资改造，很难实施物业管理。从调查了解的情况看，机关住宅小区还没有形成业主自治、自我管理、社会化、企业化、经营型的良性运行维护机制，影响制约了住房制度改革的深化。

二、全面推行物业管理是机关住宅管理体制改革的必然选择

当前，随着社会主义市场经济体制的建立和完善，住房制度改革不断深入，认真贯彻落实《物业管理条例》，改革机关住宅小区传统房管模式，实行社会化、市场化的物业管理方式刻不容缓。

（一）物业管理是适应市场经济社会产权多元化发展的必然趋势

物业管理是指物业管理机构受物业所有人委托，依据合同对房屋建筑及其设备、设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等进行维护、修缮和整治，向住用人提供综合性有偿服务。物业管理实行社会化、专业化、企业化、经营型服务，按社会专业分工要求由专门机构、人员等对住宅小区实施专业化管理，为业主提供的服务是经营行为，实行有偿服务、合理收费。尽管服务对象都是房屋和人，但在管理体制、机制、内容、所管房屋产权结构等方面，物业管理与传统房地产管理有着本质区别。物业管理作为集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体，寓经营和管理于服务中的一种服务性行业，是在社会主义市场经济条件下，与现代房地产综合开发相配套，适应住房制度改革，推进住房商品化、产权多元化及改善居民生活环境的一种通行的住宅管理方式。机关住宅管理必须与时俱进，加快从传统房屋管理模式向现代物业管理方式的转变。

（二）全面推行物业管理是深化机关后勤体制改革的必然要求

机关住宅的管理维修，是后勤服务工作的组成部分，是保障职工生活的主要内容。党的十四大以来，机关后勤工作以实现管理科学化、服务社会化为改革方向，实行管理和服务职能分开，后勤服务职能划出机关行政序列，改为事业单位，与机关建立经济核算关系，逐步实行自收自支和企业化管理。根据改革要求，各部门房管维修单位先后从机关划出改为差额补贴或自收自支事业单位，机关住宅管理也要逐步市场化、社会化。《“十五”期间加快发展服务业若干政策措施的意见》（国办发[2001]98号）提出，党政机关有条件的后勤服务机构要改制为企业，要推进机关后勤服务由自我服务为主向社会服务为主转变，机关住宅小区物业管理正属于服务社会化改革范围。物业管理以其独有的特性成为深化后勤改革、推动住宅小区物业管理社会化的最佳途径。全面推行物业管理，使房管单位与住户建立物业管理委托合同关系，将从根本上改变其依附于机关的现状，加快事业型房管单位改组改制为物业管理企业的步伐，推动机关住宅小区物业管理社会化、企业化，促进机关后勤服务社会化，为实现机关后勤服务由自我服务为主向社会服务为主转变创造条件。

（三）全面推行物业管理是贯彻十六大精神，改善机关职工生活环境，全面建设小康社会的现实需要

党的十六大提出了全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的奋斗目标，指出“发展经济的根本目的是提高全国人民的生活水平和质量”，要“加强公共服务设施建设，改善生活环境，发展社区服务，方便群众生活”。机关住宅小区是职工生活的社区，其公共服务设施和环境建设直接关系到机关职工生活质量的提高。全面推行物业管理，由物业管理单位在委托授权范围内对住宅小区实施统一管理，为机关职工创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境，最终实现社会、经济和环境效益的统一。

三、中央国家机关住宅小区全面推行物业管理的基本思路和措施

    中央国家机关住宅小区物业管理体制改革的基本思路和目标是：适应市场经济社会产权多元化、住房商品化、分配货币化的需要，贯彻落实《物业管理条例》，按照建设部和北京市有关规定，用五年左右时间，分步推动机关住宅小区从行政化、福利性管理模式转为社会化、专业化、企业化、经营型物业管理；物业管理费由单位支付方式改为实行货币分配；机关住宅小区管理纳入社区管理，形成业主自治与物业管理企业统一专业化管理相结合、业主招标选聘物业管理企业的新型住宅管理体制，实现住宅小区物业管理社会化、市场化，为机关职工创造整洁优美、舒适方便、安全文明的生活环境。

改革的具体措施是：

（一）制定规划，明确要求，分类推动机关住宅小区实施物业管理

要加大改革力度，加快对新建住宅小区实施物业管理，逐步推动老旧住宅小区实行物业管理，积极探索多种住宅管理模式，稳步开放机关住宅物业管理市场，用5年时间基本建立住宅小区物业管理新体制。

1、全面推动机关新建住宅小区实施物业管理

要按照建设部和北京市有关物业管理的要求，对中央国家机关1995年10月以后建成、配套设施比较齐全并达到一定规模的居住小区和危旧房改建区（简称新建住宅小区），2004年底前全面实施物业管理。今后对新建住宅小区，全面实施规范化物业管理；对购买的分散住宅委托所在小区物业公司管理。对已实行物业管理的小区，要提高管理水平，降低服务成本；对模拟物业管理的小区，要推进专业化服务、企业化管理，将物业管理单位逐步改制为企业，或实行一套班子、两块牌子，单独注册或联合成立物业公司，实现从模拟物业管理向企业化物业管理的转变。

对尚未实行物业管理的新建住宅小区，主管部门要加大指导、协调力度，发挥各部门、服务单位及住户的积极性，加快推行物业管理。对因配套设施不齐全，制约推行物业管理的小区，国家和所在部门应投资改造，完善公共服务设施，在具备应有的功能后，由所在部门服务单位或招标聘用物业公司管理；对名不符实、多个部门和社会产权交织未实行物业管理的小区，要搞好协调，加快实施物业管理。

2、分步推动老旧住宅小区实施物业管理

机关住宅中，1976年前建成的为277.1万平方米，占19.57%；1977年至1989年建成的为517.21万平方米，占36.53%；1990年以后建成的为621.69万平方米，占43.9%；1995年10月前建成的老旧住宅约占70%。老旧住宅除1985年后至1996年前建成及近年修缮过的楼房设备设施状态基本良好外，总体房屋设备破旧老化，公共设施不完善，分布零散，不具备物业管理的条件。对老旧住宅小区要有计划、分步骤改造、修缮、整治，并同步推行物业管理，力争到2008年，中央国家机关老旧住宅小区全面实施物业管理。

    一是重点修缮整治1977年以后建成的集中老旧住宅小区。这部分住宅占总面积的50%以上，房屋及设备设施总体状态尚可，但由于规划、设计、建设的因素，配套设施不很齐全。这类住宅小区，国家和所在部门应适当投资修缮整治，完善配套设施和公共服务用房，为全面推行物业管理创造条件。主管部门要摸清底数，搞好规划，筹措资金，用3年时间全面修缮整治，到2006年使之全部符合实施物业管理的要求。

    二是逐步改造修缮1977年前建成的老旧住宅小区。这类住宅虽占总面积1/5不到，但因房屋设施设备老化严重，需要投入资金多，要争取财政支持，分类改造修缮。对维修价值不大，需拆除重建的小区，应进行危旧房改造。要分批修缮整治老旧住宅小区，完善公共配套设施，增加必要的物业服务用房，为全面推行物业管理作好准备。

老旧住宅小区全面修缮整治后，要尽快实施物业管理。管理方式可灵活多样：可暂时委托原产权单位的物业管理中心（处）或物业管理公司负责；多个产权单位的小区，由各产权单位共同协商确定物业管理公司承担；公开招标选聘物业管理公司。

3、积极探索物业管理的多种模式

国内外住宅物业管理有两种模式：一种是物业管理企业实行专业化管理，是目前国内物业管理的主流；另一种是业主自营管理，即业主自己管理物业，主要在我国台湾等地通行。自营式物业管理人员非常精干，业主委员会仅聘用干事、会计两名专职人员，另外从退休人员中聘用少量临时工从事保安、保洁、维修工作，从公共房屋出租收入中支付工作人员工资、奖金、设备费及6年一次的楼面清洗费等公共开支，减轻业主负担。这种模式由于不纳税，管理成本低，适用于广大中低收入阶层。

机关住宅小区在推行专业化物业管理的同时，要从国情出发，积极探索实行业主自营管理模式。特别是对分散独立的住宅楼院，修缮整治后，要实行业主自治，由产权人选举组成业主委员会，委托本部门物业管理单位或物业公司实行专业化管理，也可探索实行业主自营管理。

4、逐步开放机关住宅小区物业管理市场

2005年开展新建住宅小区物业管理招标试点，2006年开展修缮整治的老旧住宅小区物业管理在中央国家机关内部招标试点，2008年全面开放机关住宅小区物业管理市场，基本实现机关住宅小区物业管理企业化、专业化、社会化。

（二）加快建立机关住宅小区业主自治机制，促进住宅管理社会化、市场化

业主自治是业主行使房屋所有权的体现，是单个业主利益和公共利益的结合和统一，是物业管理的基本条件。业主自治的主要内容是业主大会和业主委员会，业主大会集中全体业主的意志，决定物业管理中的重大问题；业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主大会处理物业管理中的日常事务。要按照《物业管理条例》中关于业主和业主委员会的规定，落实机关住宅小区业主在物业管理活动中享有的权利，履行应尽的义务，明确一切物业管理权属于业主大会，积极推动机关住宅小区实行业主自治。

1、加快在已实行物业管理的住宅小区组建业主委员会

首先，主管部门和各部门房管单位，要根据《物业管理条例》及有关规定，对实行物业管理的住宅小区住户做好业主自治的宣传、教育和组织活动，提高住户主人翁意识，按照规定组织住户召开业主大会、选举成立业主委员会，完善业主自治的组织形式。其次，机关要会同有关主管部门，加强对业主大会、业主委员会指导，明确业主委员会的职责，合理划分业主大会和业主委员会的权责界限，充分发挥各自职能作用。再次，明确业主委员会的活动规则，有关主管部门应按法定程序监督业主委员会的活动，保证其真正代表全体业主的利益。第四，从机关住宅小区特点出发，发挥各方积极性抓好业主委员会的组建。组建业主委员会，社会住宅小区要发挥好街道办事处、居委会、派出所及党组织的作用；机关住宅小区除此之外，各部门领导要重视，要充分发挥机关服务中心、机关党委、离退休干部局、物业管理单位的作用，明确原则上由机关服务中心牵头，负责协调有关各方共同组建业主大会和业主委员会。2004年底，已实行物业管理的小区都要成立业主大会和业主委员会，初步建立业主自治机制。

2、新建及修缮整治小区要将组建业主委员会和实施物业管理同步进行

物业管理单位前期介入，入住人数达到规定要求后，应立即组建业主委员会，实行业主自治。对计划修缮整治准备实施封闭式物业管理的老旧住宅小区，要先召开业主大会、选举成立业主委员会后，再行组织施工；业主大会和业主委员会要参与小区整治的规划建设，这既可充分调动广大住户参与小区整治的积极性，也将使小区今后顺利实行业主自治和物业管理。

3、有关部门要加强指导，建立健全业主自律机制

有关部门可拟定“业主公约”范本，供机关住宅小区居民参考，以此指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之自觉维护公众利益和公共环境，健全业主自律机制。要加强宣传教育工作，充分发挥党员的先锋作用，全面提高住户素质，保证机关住宅小区物业管理顺利实施。

（三）改革物业管理费支付保障方式，实行货币分配

随着住房制度改革深化和物业管理发展，住宅物业管理费支付保障方式改革已提到议事日程。商品房住宅小区实行住户个人缴纳物业管理费得到了社会认同，推行物业管理费货币化改革有一定群众基础。国家有关部门和北京市正着手研究和探索住宅物业管理费货币化改革问题，《北京市已购公有住房上市出售实施办法》（京政发[2003]3号）提出：“鼓励有条件的单位改革现行供暖费、物业管理费由单位支付的方式，实行货币分配”。财政预算制度逐步完善。住宅物业管理费尽管还是部门自筹，但2001年财政部已将物业管理费列入中央部门预算基本支出科目（财预字[2001]330号），明确这项费用今后要由财政支付。这为理顺经费渠道，改革物业管理费单位支付“统包统支”的福利保障方式，实行货币化分配创造了条件。

1、改革的基本思路

改变现行由原住宅产权单位或职工所在单位统包统支物业管理费的支付保障制度，实行国家、单位和个人三方合理分担的原则，国家补贴规定面积标准物业管理费的94％，个人负担规定面积标准物业管理费的6％；建立物业管理费由职工家庭缴纳，国家发放补贴，变暗补为明补，实行货币化分配的制度。

2、补贴的范围

中央国家行政机关、公检法机关、参照公务员管理的事业单位、社会团体（简称中央国家机关）的工作人员、离退休职工及按照国务院有关规定办理退职的人员，中央在京企事业单位职工及离退休职工参照执行。

3、补贴的方式

坚持社会公平原则，实行基础补贴加职务补贴随工资统一发放的方法。每个职工均享受30平方米建筑面积的物业管理费基础补贴，在此基础上按照职工的职级相应增加职务补贴。职务补贴实行单方补的原则，由夫妻双方住房标准高的一方给予补贴。发放方式上，为简化操作程序，补贴可先实行年初或年中一次性发放给职工；条件成熟后纳入工资发放。这种补贴方法相对科学合理：使社会各层次的人群都享受住宅物业管理费的最低保障水平。物业管理费由夫妻双方单位共同承担，体现公平原则，分散财政支出压力。可根据实际情况和需要，制订特殊补贴政策，满足特殊群体的需求。与现行物业管理费收缴方式接轨，有利于降低改革成本。

4、补贴的来源

可分两步实施：第一步，为减轻财政负担，稳妥推进改革，对按有关规定应由产权人交纳的物业管理费，各部门将原计划外筹集支付给物业管理单位的经费转化为物业管理费补贴，按标准一次性发放给职工，不足部分列入部门预算由财政负担。按规定由住户交纳的费用仍由职工交纳不予补贴。第二步，规范经费来源渠道，补贴列入部门预算，按照拨款渠道，由单位按月随工资发给职工，各部门不再列支住宅物业管理费。

5、补贴的面积标准

原则上按房改制定的住房面积标准执行，同时为保证改革中不降低中央国家机关公务员的生活水平，补贴面积标准可按职务享受的住房标准上浮一个档次发放。部级领导干部（包括离退休部级干部和享受副部级住房待遇的老干部）的补贴，可参照房改做法另行制定。

6、补贴标准的计算

可以按基础补贴面积加职务补贴面积乘北京市普通居住小区（经济适用住房或安居房）物业管理服务收费标准中产权人交费项目总和计算，并根据收费标准中有关项目内容变化及时进行调整。

7、特殊对象的补贴

已故离退休干部的配偶、伤残军人、特殊困难职工和低收入者家庭，可另行制定补贴政策或减免措施。

建立职工住宅物业管理费补贴制度，由单位支付改为职工个人缴纳，实行国家、单位和个人合理分担，并且主要由国家和单位负担的原则，原因如下：一是物业管理费是市场经济社会职工基本生活支出费用，理应纳入工资，由国家和单位支付给职工给予保障。二是按照房改文件规定，在向职工出售公有住房前，售房单位应对住房进行一次全面检修，但各单位售房时并未检修，给房改后的住宅管理维修带来很多后遗症，需要国家和单位妥善解决。三是解决了职工购房的后顾之忧，减轻单位售房后的负担，有利于顺利推进住房制度改革。

物业管理费货币化分配可先在有关部委开展试点，总结经验，完善措施，再全面铺开。

（四）完善政策，多渠道筹措经费，保障机关住宅小区顺利实施物业管理

1、改进完善修缮经费管理使用制度，加快老旧住宅小区修缮整治

机关老旧住宅约占中央国家机关住宅总面积的70%，是实施物业管理的重点。要健全公房售后维修基金管理使用制度，规范维修基金管理，推动老旧住宅小区修缮整治，为推行物业管理创造条件。中央国家机关各单位现已归集近70亿元售房款，其中按规定提取的住宅维修基金近20亿元。但公房售后维修管理仍执行《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》（建设部[1992]19号令）和《中央国家机关公有住房售后共用部位共用设施设备维修归集管理使用暂行办法的通知》（国管房改字[2000]66号）精神，仅规定维修基金提取比例和使用原则，没有明确具体使用办法。由于政策还不完善，各单位一方面积存巨量维修基金不能动用，另一方面大量老旧住宅因缺乏资金得不到修缮，影响物业管理实施和职工生活质量。要会同有关部门，加快研究制定公房售后维修管理政策和维修基金具体使用办法，规范维修经费管理，强化房地产主管部门的监督管理职能。

改进维修基金管理使用方式，提高资金效益。主管部门要发挥职能作用，改进管理方式，改变经费分散、效率不高、成效不明显等问题，搞好协调和规划，集中使用维修资金，分片逐步修缮整治老旧住宅小区。修缮整治老旧住宅小区，要以使用现有维修基金为主，资金不足时财政和各单位要给予支持。

2、多种方式筹集经费，保证物业管理的实施

住宅物业管理与职工生活息息相关，是一个微利行业。在目前市场不成熟、物业消费观念尚未树立、服务费收缴难的情况下，推行物业管理，一方面要加快物业管理费保障支付制度改革，规范来源主渠道；另一方面要开源节流，采取多种方式筹集经费，保证物业管理正常运作。

⑴ 住宅小区的配套公共设施及房屋由产权单位逐步（用3至5年时间）划归全体业主所有，由业主委员会管理，并由业主委员会委托给物业管理单位出租经营，收入全部用于补充物业管理费用，不足部分再由业主分担；产权单位或购房人购买小区住宅时，已经分摊配套设施建设费，已实行物业管理的小区，不得再将配套的公共服务用房无偿交给其它单位使用，而应归全体业主所有，委托物业管理单位经营，收入用于物业管理。

⑵ 老旧住宅小区如果缺少公共服务用房，产权单位可从其它房屋中拿出适量空房交全体业主使用，由业主委员会委托物业管理单位经营，所得收入补充物业管理费用。

⑶ 搞好老旧住宅小区修缮整治规划，健全完善市政基础设施和公共服务用房，供全体业主使用，建成后由业主委员会委托物业管理单位经营，收入补充物业管理费用。

⑷ 物业管理单位要加强内部管理，改善服务质量，降低经营成本，努力提高住户缴费率，减轻全体业主负担。

⑸ 改革过渡期有条件的单位可从预算外收入提取一部分经费，用于补贴本单位职工住宅区物业管理费。

（五）推动机关住宅小区物业管理与社区建设协调发展，促进机关职工生活服务社会化

社区是聚居在一定地域范围内人群所组成的社会生活共同体，通常是指城市中经过社区体制改革后作了规模调整的居民委员会辖区。党的十六大提出要“完善城市居民自治，建设管理有序、文明祥和的新型社区”。搞好社区建设，对加强城市精神文明、文化、体育、卫生、环境、治安建设和扶贫济困、维护稳定，发挥积极作用。机关住宅小区是一种单位型社区，推动物业管理与社区建设紧密结合，将机关办社会职能剥离出来交由社区承担，减轻机关社会负担，对深化行政管理体制和机关后勤改革，加快后勤服务社会化进程，促进机关职工由单位人转变成社会人，具有重要意义。

机关住宅小区物业管理无论是管理的地域还是服务内容，都与社区管理相互交织、紧密联系，是社区建设的重要内容。在促进物业管理与社区建设的结合方面，南京、杭州、宁波作为全国社区建设先进城市，创造了许多好经验，为中央国家机关提供了有益的借鉴。

1、明确社区各组织的职责权限

每个社区（2000至4000户居民）设有一个党支部（或党总支）、一个居委会（居民委员会）、一个或几个业主委员会和物业公司。党支部在这些组织中处领导地位，是政治核心；居委会是社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织，其任务是服务居民，管理社区事务，寓管理于服务中；业主委员会是住宅小区业主行使个人财产权的自治组织；物业公司是以合同的形式受全体业主委托，为住宅小区和住户提供物业服务的企业。居委会有权对业主委员会的活动和物业公司的服务进行监督检查，业主委员会和物业公司应主动接受居委会指导和帮助。

2、建立密切合作，相互补充的共事关系

社区建设与物业管理的许多内容相同，如住宅小区治安、环境卫生、绿化美化等，双方目标完全一致，居委会与物业公司工作中必须紧密配合。如住宅小区保安保洁、绿化美化、车辆停放等由物业公司负责，但居委会要监督检查，不足之处及居民反映，应及时反馈物业公司改进。重大节日居委会开展活动，物业公司要从场地、设备等方面给予支持。业主拖欠物业服务费，居委会和业主委员会要说服业主及时补交。

3、动员机关企事业单位大力支持社区建设

南京、杭州、宁波三市规定，每百户居民要为居委会配置30平方米用房，新建住宅小区由投资方配置，旧住宅小区由产权单位配置，产权单位确实无房由政府配置。社区内机关企事业单位要按资源共享原则，向社会开放文娱体育设施，并从人财物方面支持社区建设。这将保证社区文化、医疗保健、环境卫生、治安、社会保障、计划生育、民事调解及社区服务等工作的开展，对住宅小区物业管理也有很大促进作用。

4、组建社区共建理事会或议事委员会

三市的社区都普遍建立了这类组织，其成员由社区党支部书记、居委会主任、业主委员会主任、物业公司经理、大的机关企事业单位领导及社会知名人士组成，支部书记任主任、居委会主任及其它人员任副主任、委员。理事会（委员会）每月开会一次，讨论决定社区建设与物业管理重大事项，居委会、业主委员会、物业公司难以解决的问题均可提交会议研究、民主协商解决，工作成效显著。

5、探索物业管理与社区建设结合的途径和方式

各部门要协调处理好与住宅小区所在地党委、政府的关系，主动争取它们对机关社区党组织、居委会、业主委员会建设的支持，健全机关住宅小区组织体系，使其融入社区。居委会在协调居民与政府、居民与单位、居民之间、家庭关系等方面发挥着重要作用。各部门要按照社区建设要求，主动配合街道等主管机构，将机关住宅小区家属委员会改制为居委会，实行居民自治。机关要从人财物方面支持社区建设，完善服务体系，健全社区功能。加快理顺机关社区党组织、居委会、业主委员会、物业管理单位的关系，明确各自职责，建立由有关各方组成的小区管委会，相互支持配合，形成共建、共管、共创文明住宅小区的协调机制，建设文明社区，为机关职工创造良好的生活环境。

（六）积极推动机关住宅物业管理单位改制，加快物业管理企业化、社会化步伐

中央国家机关各部门的房管机构大多为事业单位，约四五千职工，管理着机关办公楼和大多数住宅区。机关房管单位除少数技术力量较强外，大部分为机关分流人员，队伍老化、管理技术人才缺乏、观念落后、竞争力差，不适应物业管理的要求。要根据住宅管理改革和后勤改革的要求，积极推动房管单位改组改制，用5年时间将事业型房管单位改制为物业公司。

1、转变观念，统一思想

事业型物业管理单位改制为物业公司，既是机关住宅小区全面推行物业管理的必然要求，也是深化机关后勤改革、促进服务社会化的现实需要。要通过召开住宅小区物业管理改革工作会、研讨会等多种形式，加强指导，加大力度，增强房管单位和职工改制的紧迫感，加快人才培养和改制步伐。

2、调整服务结构，加快物业管理发展

积极引导推动后勤服务部门按照建立结算制度和服务社会化要求，加快归并整合为机关办公和职工生活服务的零散单位为物业管理机构，以物业管理方式为机关办公区和住宅区提供规范化服务，使机关后勤服务与市场接轨，为房管机构和服务单位改制创造条件。

3、加快机关住宅小区物业管理市场化步伐

2005年开展新建住宅小区物业管理招标试点，由具备资质的物业管理公司承担，2008年开放机关住宅小区物业管理市场，引进竞争机制，推动房管机构改制。

4、整合资源，积极稳妥改制

各部门要促进机关办公楼和住宅小区物业管理单位资源共享、优势互补，推动物业管理的专业化服务和规模化经营，降低经营成本，提高服务水平。机关住宅小区管理单位很多实行一套人马、两块牌子（物业管理处、物业公司）的“双轨制”模式，在改革过渡期内应支持这种模式，可将一些住宅小区交其管理，逐步推动企业化改制。

5、打破部门界限，加快物业管理单位联合

积极推动中央国家机关物业管理单位联合，优化资源配置，促进物业管理规范化、产业化、集团化，提高市场竞争力。主管部门要重点支持、扶持几个实力雄厚的物业管理企业，作为兼并、收编弱小单位管理服务人员、推进部门联合的龙头；在改造后的多部门产权住宅小区，探索组建股份制物业管理公司；在部委办公楼和住宅小区相对集中地开展区域联合，鼓励相邻部门以股份制等多种方式共同组建物业公司，创造条件组建若干中央国家机关物业管理集团公司。

6、完善配套政策

对从事业单位转入企业的职工，要按照社会保障制度改革要求，建立统一的养老、医疗、失业等社会保险制度及补充养老、医疗保险制度。协调税务主管部门，对转制企业给予税收优惠政策。通过转岗、培训等多种方式妥善安置改制后富余人员，保证改制的顺利实施和社会稳定。

四、当前需要做好的几项工作

全面推动机关住宅小区实施物业管理，是一项系统工程，需要做大量工作，更要搞好调研论证和试点工作。当前要重点抓好以下几方面的工作：

（一）加强调研，全面掌握情况

要采取多种形式，深入调查研究，全面准确了解和掌握中央国家机关各部门住宅小区管理的总体状况和具体情况，如待实施物业管理小区数、所需修缮整治经费额、各部门每年用于住宅维修管理费用总额、物业管理费货币化分配所需费用和物业管理单位规模、资质、从业人员和运作状态及其它相关信息，为进一步研究制定方案提供依据。

（二）  制定规划，明确改革进程

加快拟定中央国家机关住宅小区实施物业管理规划，明确新建住宅小区实施物业管理的进程、方式，老旧住宅小区修缮整治改造及实施物业管理计划和形式，物业管理费、供暖费货币化改革实施步骤，业主委员会建设规划，物业管理单位改制意见等。在此基础上，研究拟定《关于中央国家机关住宅小区全面推行物业管理的意见》。

（三）  开展试点，逐步探索推进

今后3年，选择有关部门及其住宅小区，进行组建业主委员会、实行业主自治试点，开展机关和地方社区共建活动，实施物业管理费、供暖费货币化分配改革试点，利用维修基金等多渠道资金修缮整治老旧小区及实施物业管理试点，物业管理公开招标试点，物业管理单位公司化改制试点等，总结经验，完善办法，为全面推进住宅小区物业管理奠定良好基础。

（四）  加强协调，完善配套政策

机关住宅小区物业管理的全面推行与房地产管理体制、住房制度改革及机关后勤、财政支出制度、工资福利制度改革等密切相关，必须完善相关配套政策。主管部门要转变职能，搞好协调，积极争取发展改革、建设、财政、人事、民政等相关部门及北京市有关单位的支持配合，研究制定房改后维修基金管理使用办法、职工物业管理费和供暖费货币化分配办法、机关社区居委会和业主委员会组建意见等一系列配套政策办法，并及时协调解决试点及实施中存在的矛盾和问题。

（五）  注重宣传，转变思想观念

机关住宅管理体制改革牵涉机关职工、家属、房管人员切身利益，需要各部门领导、职工和住户的支持、理解和配合。要通过会议、板报、报刊、电视等多种形式，广泛宣传住宅小区实行物业管理的意义、政策、制度和办法，做好社区居委会、业主委员会的建设工作，提高居民和住户民主观念和自治意识，增强机关职工改革的紧迫感，营造良好的改革氛围。

（六）  培训人才，提高队伍素质

要采取有效措施，提高机关房管、物业管理单位职工素质，使之成为推动改革的中坚力量。可由主管部门主持或委托房地产研究会，通过召开住宅小区物业管理、机关社区建设、业主自治等工作会、研讨会、经验交流会，开展物业管理人员岗位培训等多种形式，全面提高机关房管干部职工政治业务素质，为改革顺利实施提供组织保证。

 

 

课题组成员: 董述伟 赵文海 何绍一 温洪璋 杨燕敏

王孚诚 赵洪年 魏玉琳  刘振泉 陈小平

刘延方 马聪敏 程国虎 朱  军

执     笔:  何绍一 喻立新

修     改:  赵文海 刘延方 孙援朝

 

 

 

二ОО三年六月

 

 

 

附：《关于开展〈关于中央国家机关住宅小区全面推行

物业管理的思考〉调研工作的报告》