浅谈公有住房租金改革有关问题(马聪敏)

浅谈公有住房租金改革有关问题

马聪敏

    租金改革是住房制度改革的一项很重要的内容，随着住房制度改革的不断深入，租金改革涉及千家万户，房屋提租是老百姓非常关注的问题。下面我就简单地把与房屋租金改革的有关的几个问题向大家作一介绍。
一、公有住房租金的历史沿革
建国以来，在不同的历史时期，根据党的政策、房屋状况和职工的负担能力，各地先后制定了一系列租金标准，经历了从“以租养房”到“低租金制，“达到成本租金，并向商品租金过渡”的变化，大致可分成三个阶段。
第一阶段：1949年～1955年。从解放到1955年颁布《中央国家机关工作人员住用公房宿舍收租暂行办法》以前。
解放后，国家接管了国民党政权管理的房产，没收了那些官僚买办资产阶级和反革命分子的房产，变成全民所有制房产，建立了城市管理部门，对公产房屋实行租金制。按照中央1948年12月20日颁布的《关于城市公共房产问题的决定》的精神，贯彻“以租养房”的原则，制定了租金标准。当时房租的价格大体上符合价值，基本包括了“折旧费、管理费、维修费”三项因素，接近成本租金水平，租金水平大致为每平方米使用面积0．30元。
解放初期，一些原国民党军政人员外逃，出现住房闲置，无人居住的现象，1949年7月，北平市公逆产清管局颁布实行第－个民用公房租金标准《公房住宅租金标准》。这个标准按照房屋的结构，将房屋分成楼、瓦、平、灰四类，以自然间为计租单位，与租户协商议定租金，相当于每平方米0．30元。
1950年5月，参照苏联的经验，结合当时的具体情况，考虑到租金的构成因素，在民用公房中执行《50标准》。租金构成按折旧费、修缮费、管理费、地租和税金五项因素计算。它把房屋按结构分为中式楼、西式楼、瓦房、灰房、平房、棚屋六类，地区等级分为二十级，并以建筑面积为计租单位，平均每平方米0．16元，折合使用面积每平方米0．21元。
1952年7月，修订《公产房地租金标准》，公产房地租金水平比1950年租金标准的租金水平提高60％，平均租价按使用面积计为每平方米0．34元。
1954年8月，制定《新建民用公房租金标准》，只适用于新建房屋，其租金水平与1952年租金标准的水平相近，即按每使用面积每平方米3．04元的月租金标准。
这阶段，全国几个大城市如土海、天津、广州等的租金标准，都贯彻了“以租养房”的原则，达到或接近成本租金的水平，在调节供需关系和加强公房维修养护上，发挥积极的作用。
第二阶段：1955年～1980年。即从《中央国家机关工作人员住用公房宿舍收租暂行办法》公布实施，到1980年前后。
1955年8月，国家机关工作人员由供给制改为薪金制。由于改为薪金制后有些福利待遇比过去低了，当时中央机关各部门工作人员住用公房的，有的收租，有的不收租，收租的租金标准也不一致。为了统一租金标准，照顾工作人员的负担能力，国务院于1955年8月颁布《关于国家机关工作人员全部实行工资制和改革货币工资制的命令》，命令决定：“改行工资待遇后，工作人员住用公家房屋和使用公家家具、水电者，一律缴租、纳费。”同时公布并实行了《中央国家机关工作人员住用公家宿舍收费暂行办法》。这个办法是根据房屋的结构、地面、内墙、顶棚、门窗的不同质量，确定租金。这个办法是供给制改为薪金制时期的过渡办法，主要是照顾干部的负担能力，实际上这时的租金，只有房屋修缮费的半数。在《暂行办法》说明中写到“根据估计，宿舍房屋每间平均可收租一元五角，如果修缮费今后每间按三元计算，则目前需公家补助半数，以补修缮房屋之用。”由此可见，办法所规定的房租价格已经大幅度地背离了价值，平均每平方米月租金为0．12元。这个办法公布实行以后，全国各大城市相继比照这个标准，大幅度地降低租金标准，引起了我国租金价格政策上的一次大变化，从此，房屋租金标准由“以租养房”的原则，转向了低租金制。（它所造成的影响，直到现在未能完全消除。）
1955年10月，北京市制定《北京市国家机关工作人员住用公家宿舍收租暂行办住〉与中央机关收租办法基本相同。同年12月，北京市房管局规定，市级机关公用房屋租金比原标准降低30％，新建旅馆租金降低20％。
1958年7月，北京市执行新的《民用公房租金标准》，每平方米使用面积平均租价为：住宅0．22元，生产营业用房0．44元，办公用房0．29元。执行本标准结果是，80％的住户降低了租金，20％的住户因计租方法的改变需增加租金，也只按应增租金的一半交纳。
1967年1月，因接管大批私房，实行“文革产”房屋租金标准，其中住宅用房平均月租0．21元，并对原经租房产也实行“文革标准”由0．33元降为0．21元。
这样一直延续到1979年7月。当时北京市革命委员会印发关于统一北京城市公有住宅租金标准的通知，分别制定《北京市公有楼房住宅租金标准》、《北京市公有平房住宅租金标准》。主要解决一般居民住房租金比机关宿舍租金将近高一倍的矛盾，在机关宿舍不能提高房租的情况下，只能降低一般居民住房租金。执行的结果是比原租金降低了43％，每平方米使用面积平均月租为平房0．122元，楼房0．136元，楼、平房平均0．126元。（这时，国家机关为0。12元）。
第三阶段：1980年以后，租金改革阶段。
（这一部分一会儿作为一项内容，单独介绍）

二、住房租金的构成因素及其内容。
住房租金是住房价值的一种货币表现。房租是房屋分期出售其使用权的价格。既然住房是商品，住房租金价格的形成，与一般商品价值的形成一样，应以商品价值理论，测算的理论价格，作为研究制定住房租金标准的依据，然后还要参照供求关系，以及市场经济规律的要求，制定出最终价格。
〈－〉各类住房租金标准及其构成（四种形式）
住房租金的构成因素，是确定住房租金的依据，不同的构成因素，形成不同的租金标准，住房租金有以下几种：
（1）商品房租。即住房的理论价格，它是体现住房的商品价值的租金，由折旧费、维修费、管理费、税金、投资利息、保险费、地租、利润等八项因素构成。这种租金标准不仅能实现住房的扩大再生产，而且能使经营者获得一定利润而提高住房经营的活力。这是租金正常循环条件下，理论上的租金构成因素，但是目前达不到。
（2）市场租金。是在商品租金的基础上，反映住房供求关系而出现的一种租金。这个租金围绕着商品租金上下波动，从而调节住房供求关系。当市场上住房紧缺时，它的价格可以高于它的价值，从而起到限制消费，促进生产的作用，当市场上住房过剩，它的价格可以低于它的价值，从而这到刺激消费，限制生产的目的。因此，市场租金主要是在一定时期内，起调节生产和消费的作用，从而达到供需的相对平衡。
（3）成本租金。体现住房价值的最低经济界限，它由折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金等因素构成。成本租金只能实现住房的简单再生产。
（4）决策租金。是国家根据当时的政治、经济的需要，职工的承受能力或其他因素而决定实际执行租金。决策租金根据政策的变化而变化，可高可低。目前的低房租可以说是国家福利政策下的决策租金。目前实施的准成本租金，实际是决策租金的一种。
〈二〉租金构成各项因素的含意及内容
1、折旧费：住房在长期使用过程中，由于自然和人为的损耗，其价值逐渐减少这部分因损耗而逐年减少的价值，也以货币形态来表现，就是折旧费。提取折旧费是为了保证住房的简单再生产。
折旧费是按房屋的耐用年限、逐渐收回建造房屋的投资，是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期使用过程中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为损耗，它的价值也逐渐减少。这部分因损艳而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。也就是房屋承租人对房屋出租人的房屋所受到的损耗，给予的价值补偿。这部分房屋价值补偿的积累，是维持房屋简单再生产的一个最重要的因素。
其计算公式为：折旧费＝[住房造价－残值]再/除以/折旧年限
2、维修费：住房在使用过程中随着时间的推移而逐渐磨损，在住房耐用年限，为保证房屋正常使用，对住房的各个部分进行合理维修和更新，这类费用即为维修费。
维修费计算公式为：
维修费＝耐用年限内维修费总额/耐用年限
3、管理费
管理费是出租住房进行必要的管理和服务所需的费用，包括经营管理住房的公司和房管部门管理人员的工资、行政办公费、业务费和其它费用的开支。每平方米年管理费计算公式为：
每平方米年管理费＝年总管理费/经营住房面积
4、投资利息
住房出租是商品的分期出售，住房建设投资要到住房耐用年限终了时才能全部收回。因此，除在房租中以折旧费形式逐年收回建房投资外，还应在房租中收取尚未收回那一部分建房投资的利息。其计算公式为：
年利息额＝（造价+末年折旧费+残值）*年利率/2

利息是国民收入再分配的一种形式。它一般是指债务人向债权人支付的借贷资金的报偿。城市房屋经营管理的租金中，除逐年收回其建造房屋的投资外，还应在租金中收取建造和经营房屋时所投资的利息。

5、税金
税金是房屋经营管理部门向社会提供积累的方式和义务，过去叫房地产税，最近几年又将房地产税分为房产税和土地税。目前各地向房营经营部门只开征房产税，房产税率为12％，税金的计算公式为：
年税金=（折旧费+维修费＋管理费＋利息）/（1-税率）×税率×（耐用年限-8）/耐用年限
6、保险费
是房屋所有者为了使自己的房产免遭意外损失，而向保险公司支付的费用。保险公司规定钢筋混凝土结构的高层住房和砖混结构的多层住房的保险费率为现值的1％，平房为现值的1一10％。
7、地租
地租是土地使用者向土地所有者提供的土地使用报酬，是土地所有权与土地使用权分离的必然结果。住房是座落在土地上的，住房承租户在租用住房的同对也租用了住房座落的土地，所以房租中应包含地租。地租包括绝对地租和级差地租两部分。
8、利润
利润是房屋经营企业职工在住房出租过程中创造的纯收入。房租中的利润，应当大体上相当于社会平均利润。
利润＝住房成本*社会平均利润率。
按以上八项因素计算出的租金，称为住房租金的理论价格，它体现了住房这个商品的价值，所以也叫商品租金。

三、公有住房租金改革的过程
（－）租金改革的几个阶段（我自己给归纳了三个阶段）。
〈1〉1980年提出租金改革与工资改革同步的设想。1980年5月，国家城建总局，在对34个城市的住房租金调查研究的基础上，邀请了17个城市房管部门的领导同志，在重庆市召开了住房租金改革研讨会，会议分析了低租金的弊端，认为租金改革必须首先承认住房的商品性质，同时也要考虑社会主义制度下职工住房的福利性质。提出在“以租养房”的方针下，租金按住房的折旧费、维修费、管理费三项因素计算，其他的税金、投资利息、利润、地租、保险费等作为职工福利，由国家予以补贴。
按当时测算，砖结构一等房按三项因素计租，每平方米使用面积月租金为5角7分，比当时的1角3分租金提高8倍多，如按一套建筑面积50平方米〈使用面积37．5平米〉住房计算，月租金为21．4元．这对于当时的工资水平，职工很难承担．
因此，会议提出了租金改革和工资改革同步出台的设想。职工增加工资后，按新租金及实际住房面积交租，住自有房的不交租，节余归己．由于当时国家财政困难，不能实行工资改革，这个设想未能出台．
〈2〉1981年--1985年期间，摸索阶段。
这段时间，城乡建设环保部提出了多种提租发补贴的方案，归纳起来有两种类型。
一是把房租的暗贴改为明贴的方案。首先提高房租，按折旧费、维修费、管理费三项因素计租，或者再加上投资利息，税金按五项因素计租．然后分别发给住房职工住房补贴。这个方案的缺点是亏损或微利企业发不起住房补贴，难于起步．
二是房租的暗贴和明贴并存的方案．租金按五项因素计算，即成本租金．给职工住房补贴办法分两种，住现有公房的职工，在国家规定的住房标准内的面积，仍按旧租金交房租，其新旧租金差额由房产单位给予补给，超标准面积部分由职工按成本租金交租，住新建公房的职工，由其工作单位按标准面积给新旧租金差价的明贴， 职工则按实际住房面积以成本租金交租。由于现有住房提高的租金由房产单位暗贴，使无房缺房的亏损和微利的企业也能起步改革。
〈3〉1988年以后，实施阶段。1988年，国务院住房制度改革领导小组提出的提租、按工资比例发住房补贴的方案，即国发[1988]11号文件。这个方案在提租方面仍以五项因素计算的成本租金为准。在补贴方面，则简化为按职工工资的一定比例给住公房的职工发住房补贴，这个方案的优点是住房补贴全国统一标准，计算方法简便。缺点是国家和单位要增加一些支出，财政困难地区和亏损微利企业难以起步。
1988年下半年以来，各地在执行国发[1988]11号文件基础上，根据各地经济的实际情况提出了逐步提租、起步时不发补贴、以息补租、租房保证金制等改革方案。这些租金改革方案都以不增加国家和单位负担为前提，而且还可以多收回部分租金用于修房、建房。

1992年5月，北京市出台住房制度改革实施方案，（国务院住房制度改革办公室对方案作了批复，同意北京市住房制度改革实施方案。）其中在公有住房租金改革办法中，规定：单位出租新建住房或腾空后的旧住房，租金标准为每月每平方米使用面积0.55元。单位出租现住房，租金标准可一步或分步骤提到每月每平方米使用面积0.55元。分步提租的，至1994年初，将月租金提高到使用面积每平方米0.55元。
1992年5月，国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局联合印发〈中央在京党政机关住房制度改革实施方案〉的通知，调整了公房租金，包括新房新租、现住房分步提租、收取租赁保证金和超标准加租（我司调配处建立租赁保证金制度可能就是在这时，当时还是赵司长在时）。新房实行每月每平方米使用面积0.55元，现住房分步提租，自1992年6月1日起，将现行租金标准提高到0.55元的50%，即0.275元，自1993年1月1日起，提高到70%，即0.41元。1994年1月1日起，提高到0.55元。
1994年7月，国务院印发了〈关于深化城镇住房制度改革的决定〉，要求各地要积极推进租金改革。1994年12月，北京市印发《贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的通知》，规定从1995年起，分两个阶段提高出租公有住房的租金标准，1995年提高到0.87元，1996年达到1.30元。
1995年4月，北京市政府印发〈关于深化我市公有住房租金改革的通知〉，对以上租金标准进一步落实。
这时调租，中央国家机关没有作调整，这是因为，从统计数字看，中央国家机关职工的人均收入，总体低于北京市职工人均收入水平。中央单位职工家庭承受不了。（一部分单位自管房屋租金标准，随北京市调到了1.30元，但统管房屋租金一直未作调整）
一直到今年4月，中央国家机关与北京市同步将公有住房租金提高到3.05元。
最近，国家计委、建设部、财政部联合印发了《关于积极稳妥地推进公有住房租金改革意见的通知》，面向全国发的。要求各地稳步推进公有住房租金改革，从五项因素的成本租金向市场租金过渡。
以上是租金制度改革的大体过程，他与房改政策是密不可分的。

  四、如何合理确定住房租金标准
确定住房租金标准是住房制度改革的核心，住房制度改革能否推行下去的关键，在于住房租金标准的合理确定。租金标准定得过高，国家、企业、个人三者难以承受，住房改革无法推行。租金标准定得过低，不能体现住房的价值，不利于抑制不合理的住房需求，难以吸引个人买房、建房，失去改革的意义。所以，只了解住房租金的理论价值是不够的，必须研究住房租金的多种价格标准，从而确定合理的住房租金标准。
确定住房租金标准的原则：（简单说）
住房租金改革，实行什么租金标准，不能离开我国的国情。住房租金标准的确定要遵循下列原则：
（1）以价值为基础，以成本为最低经济界限。住房是商品，确定租金标准必须以住房的价值作为出发点。租金在目前起码要做到把住宅本身价值的主体部分，即住房的基本造价收回。也就是说住房租金收入不仅要保证房屋的正常维修，经营管理开支，而且在住房使用年限终了时，还能用吸收的折旧费，实现住房的简单再生产。
（2）提租的幅度，要考虑国家、企业、个人的经济承受能力。住房租金标准高低直接影响到国家财政、企业和个人的经济承受能力。如果完全按租金八项因素计租，房租中的折旧费也完全按住房的商品价，投资利息也按银行长期贷款利率计，则每平方米月租金将高达十几二十元钱。多数职工对于这种价格目前是承受不了的。所以房屋提租的幅度应该合理。
（3）租金标准要有利于促进职工买房、建房，抑制不合理的住房需求。国务院（88）11号文件明确指出 ‘住房制度改革的主要目的之一，是推动职工个人购买住房，把群众的购买力引导到改善居住条件。以便通过国家、企业和职工的共同努力，加快解决住房困难，抑制不合理的住房需求。”目前我国城区住房十分紧张，无房户、缺房户、拥济户还很多，而有的家庭住房十分宽敞，占用几套房，苦乐不均的现象大量存在，因此，我们要充分利用租金这个经济杠杆来抑制住房中的不正之风，达到促进个人买房、建房的目的。所以租金标准不宜定得过低，低了难以吸引个人买房、建房，同时也不利于抑制不合理的住房需求，失去住房改革的意义。
（4）有利于充分发挥国家、地方、企业、个人的积极性来解决住房问题。解决人们住房问题，国家、企业有义不容辞的责任，特别是对低收入的职工仍然要有国家的住房福利政策，提高租金后要给予适当补赔。同时也要充分调动个人的积极性来解决自己的住房。最近几年职工收入有较大幅度的提高，租金支出占职工收入中的比例逐年下降。提租后，在职工的经济承受能力范围内应适当增加住房费用的支出。
（5）要实行优质优价，按质论价。住房的结构、设备、楼层、朝向、环境以及房屋的施工质量和住中贵的新旧程度因素，都直接影响了住房的价值和使用价值。在规定住房租金标准时，应贯彻优质优价，按质论价的原则．贯彻这条原则也是党政干部廉政建设，克服住房问题上的不正之风的重要内容。
（6）住房租金标准全国应有原则规定，但各地具体租金标准、实施步骤、提租办法不能一刀切。我国地域广阔，经济发展不平衡，住房造价差距也较大。南方城市一般经济实力较强，而北方城市经济实力相对较弱，南方城市住房墙体薄，造价低。北方城市住房墙体厚，造价高，如用同一构成因素计算，房租标准的差距很大，若全国统一提租标准和时间，统一提租方法，这样的一刀切的办法可能行不通。
（以上是如何确定租金标准的几条原则）

五、结合租金制度改革实际，介绍目前收缴等情况及正在进行的几项工作。
（一）关注提租后各方面反映，掌握租金收缴情况。
今年4月1日，房屋月租金提高到每平方米使用面积3.05元，同时又实行住房补贴和租金减免制度，这样一来，各单位房管部门反映非常强烈，我处于6月29日约请国家计委、铁道部、安全部、国家林业局、外交部、财政部、房管一公司等单位，就提租后租金的收缴情况召开了座谈会，研究讨论提租后出现的新问题。主要问题反映在以下几个方面：
1、提租后，租金的收缴情况各不相同。总的讲，各部门的自管房较好，收缴率较高，大部分单位均达到了80~90%，外交部，铁道部等到达到了95%以上。由房管一公司管理的统管房以及“中混”住宅收缴难度较大，原因是房屋现状较差，住户成份复杂。许多下岗职工、无业人员低收入者，承受能力较差，无力支付。因此，收缴率较低，约为50-70%。
2、房改售房截止日期与房屋提租不同步，导致租金收缴困难。由于房改售房1485元/平方米的售房价格及相应的优惠政策截止到2000年底，而提租从2000年4月1日起执行，很多职工要求立即买房并停交租金，而我们的售房需要一定时间操作后才能收取购房款，因此造成应收的一部分租金收不上来。
3、承租人单位无补贴要求减免租金。中央国家机关房产承租人员复杂，企事业单位不发补贴，所以承租人以单位没发住房补贴为由，不交房租。
4、住户办理租金减免审批手续得不到有力监督。要求租金减免的住户较多，承租人实际收入无法核定，租金减免审批表盖章无人把关，承租人所在单位和街道办事处以及居委会盖章容易，产权单位无从核实情况。
5、不能出售的筒子楼、简易楼、平房等非成套住房的住户对提租的意见较大。由于非成套住宅不能进行房改售房，且房屋年久失修，状况很差。租金提高后，住户意见较大，要求改善住房条件，否则，不交租金。
6、房屋质量及标准差别较大，但租金标准一样。不同建筑年代的房屋标准不同，但租金标准却相同，住户意见较多，都想调住好房而不愿交租金。

针对房屋提租后存在的实际问题，大家认为，必须采取措施，否则，此项工作很难落实。从目前的状况看，有一部分人在观望，有些已交租的住户也有不交的趋势，大家担心如果没有得力的措施，恐怕明年的租金收缴率有可能下降。

（二）起草〈关于在京中央、国家机关公有住房租金使用管理有关问题的通知〉。
    房屋租金提高后，住户非常关心租金使用情况，对房屋维修提出更高要求。为使各单位能够合理使用房屋租金，使房屋维修规范化，我们研究起草了《关于在京中央、国家机关公有住房租金使用管理有关问题的通知》。通知就租金构成因素及比例做了规定，明确了房屋租金由维修费、管理费、折旧费三项因素构成。各因素所占比例为：维修费60%，管理费10%，折旧费30％。通知还就房屋租金的管理使用作了规定，明确了维修费、管理费、折旧费三项因素的使用等问题。目前这个通知待与中直管理局会签后印发。
（三）会同北京市有关部门研究制定《公有住房租金使用管理办法》。
这项工作已多次与北京市有关部门进行沟通，达成一致意见后，出台该办法 。

    六、随着租金制度改革的深入，房屋租金管理使用与房屋维修工作的处境、问题及设想。
    目前，大部分房屋已经售出，尤其是今年4月1日提高公有住房租金标准后，除不符合房改售房条件的以外，绝大多数房屋已经出售给了住户，留在我们产权单位手里的都是一些简易楼、筒子楼、破旧平房等，这些房屋租金本来就低，远远不能满足房屋正常维修。
    如果完全按租金八项因素计租，房租中的折旧费也完全按住房的商品价，投资利息也按银行长期贷款利率计，则每平方米月租金将高达十几二十元钱。也就是说，3.05元只是一个临时的前面提到的决策租金，3.05元全部用于房屋维修，仍不能满足房屋实际需要。
   目前住房租金偏低，房屋维修经费不足，引起一系列矛盾和问题：
    1、中央国家机关房屋现状是，房屋的管理形式复杂，有统管房，自管房，托管房，统建房，还有我处特有的“中混”住房等等，从房屋总体情况看，大都属于危旧房。而住房维修费的情况，早在1996年，建立中央国家机关住房公积金时，财政部就将每年中央国家机关的正常住房维修费998万元，划转为住房公积金，每年拨给的住房修缮费，就这样划到了住房资金管理中心。如今用于住房维修的，财政部每年拨给的1102万元，实际是挪用的办公楼维修的费用，财政部也知道这一情况。所以，处境非常困难。今年的修缮计划，共安排经费3102万元，除1102万元以外，有2000万元租金。
    2、随着明年部门预算的实施，这笔费用也很难保证。这次修缮计划会，各单位提出了很多问题，其中就有实行部门预算后，修缮经费的落实问题。一些单位提出，今年试实行部门预算后，修缮经费与其他经费混在一起，下达到各单位财务部门后，房管部门拿不到钱。因为多年来财务部门并不了解房屋质量状况及维修管理情况，在审核房屋管理部门编制房屋维修计划、维修项目时，没有统一标准，很难保证正常修缮计划的落实，即房屋维修专项经费不能专款专用，影响房屋维修，难以达到房屋修缮目的。因此 建议：国管局尽快下发文件，明确各部委按部门预算下达经费后，核定维修项目及修缮费比例，切实保证经费到位，做到专款专用，按项目决算。
    3、从房租租金说起房屋维修，涉及到我处的很多工作，话题也很多，目前正处于改革的关键阶段，面对租金不敷使用，房屋维修经费又无处可求的情况，我处也正在进行各种探索，寻找符合中央国家机关实际的物业管理模式和房屋修缮的新路子。
    随着房改售房工作的不断深入，大多数房子已经售出，在租金不足以保证房屋正常维修的情况下，尤其是实行部门预算以后，我们修缮处在中央国家机关面前以什么样的姿态存在，怎样在政策方面为中央国家机关进行宏观指导，今后修缮处的职能如何定位等都是目前急需研究的问题，随着住宅的商品化趋势，房屋正常维修怎样保证，如何使房屋的使用、维修与管理走上良性循环，更好地实现房屋的价值，也是值得研究的新课题。
    再一点就是，如何把住房的维修管理与公有房屋出售后公共部位和公共设施的维修相结合，使房屋租金中的维修费与公共部位和公共设施维修基金共同用于房屋维修，如何将房屋维修管理向物业管理方向转化，与产权管理相结合，使房屋管理真正走向规范化、科学化等等，这都需要我们进行研究。
    总之，修缮处需要干的工作还很多，希望大家多给我们今后的工作和发展方向提些意见和建议，使修缮处能更好地把中央国家机关各部门的房屋管好，修好。使我处的管理水平走上一个新台阶。
                                                                                                             二○○○年八月八日