农业农村部机关服务局作为后勤服务保障部门，代表农业农村部作为产权单位管理部机关住宅物业。多年来，通过组织老旧小区改造，整合物业资源，完善管理机制，深入开展“规范化、标准化、信息化、精细化、专业化”建设、“我为群众办实事”活动，委托专业物业企业承担部分住宅物业服务等，住宅物业管理服务工作取得一定成效。但农业农村部机关住宅物业管理人员老化、专业化力量不足、技术水平落后等问题日益突显，影响了住宅物业管理服务效能的提升。随着住房制度改革和《民法典》《北京市物业管理条例》相继出台，住宅物业管理进入法治化新阶段，《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》对改进社区物业服务管理，促进城乡社区治理体系和治理能力现代化提出要求，传统的以产权单位为主体的职工住宅物业管理模式已不适应现代社区治理要求。北京市住房和城乡建设委员会印发《北京市住房和城乡建设委员会关于在老旧小区改造中进一步完善物业管理工作的意见》，要求进一步完善物业管理工作，巩固老旧小区改造成果，提升物业管理水平，打造舒适宜居人居环境。实践中，部分部委单位物业服务社会化改革顺利开展，并取得积极成效。新形势下，农业农村部结合实际，研究推进机关住宅物业服务社会化改革，对提升住宅物业管理服务质量，优化机关住宅物业管理体制机制，助力打造现代机关后勤具有重要现实意义。
一、住宅物业服务社会化改革的必要性
（一）是深化机关事务管理改革打造现代机关后勤的必然要求。习近平总书记关于机关事务工作的重要指示强调“两个更好服务”。国管局《机关事务工作“十四五”规划》提出，要全面深化机关事务管理改革，推进政事分开、管办分离，机构精简、职能优化，管理内置、服务外购，统分结合、保障有力，统筹利用社会服务业发展优势，进一步开放机关后勤服务市场，加大向社会购买服务力度，提升服务社会化水平。国管局、中直管理局、财政部等5部门印发《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》要求，进一步开放住宅区物业服务市场，深化机关后勤物业服务改革。农业农村部机关住宅物业服务社会化改革符合机关事务管理改革方向要求，通过引入社会住宅物业服务力量，可有效精简机构人员，优化管理服务职能、资源配置，助力聚焦主责专业，打造现代机关后勤。
（二）是提升住宅物业管理服务水平，增强居民幸福感的现实需要。习近平总书记指出，“我们要牢记人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标，坚持以人民为中心的发展思想，努力抓好保障和改善民生各项工作，不断增强人民的获得感、幸福感、安全感，不断推进全体人民共同富裕。”住宅物业服务与人民群众日常生活紧密相关，高质量的住宅物业服务是人民群众的重要期盼。住宅小区人员密集，流动性强，物业管理事务繁杂，安全风险重，管理难度大，农业农村部机关服务局物业管理服务人员老化、专业化力量不足、技能水平不高，制约了住宅物业管理服务质量水平提高。住宅物业服务社会化改革要坚持实事求是、问题导向，旨在保证现有服务水平不降低的情况下，通过引进专业、优质物业服务企业，增强住宅物业管理服务保障力量，加强安全风险防控力度，及时满足居民住户服务需求，提高住宅物业服务的规范化、标准化、专业化、精细化水平，提升居民住户的幸福感、安全感、获得感。
（三）是适应新形势下推进住宅物业法治化规范化建设的重要举措。《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》要求强化党建引领，坚持改革创新，依法治理，改进社区物业服务管理，促进城乡社区治理体系和治理能力现代化。《民法典》《北京市物业管理条例》相继出台，进一步调整和规范物业管理活动，明确要构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，推动物业管理进入法治化新阶段，增强居民的自治意识、维权意识。在京中央和国家机关住房制度改革、职工住宅区物业管理和供热采暖改革后，住户成为物业费和供暖费付费主体。《北京市住房和城乡建设委员会关于在老旧小区改造中进一步完善物业管理工作的意见》要求巩固老旧小区改造成果，进一步完善物业管理工作，提升物业管理水平，建立市场化物业管理机制，（原）产权单位协助街道推动成立业主大会，逐步引入市场化物业管理服务。新形势下，以产权单位为主体的职工住宅物业管理服务模式已不符合现代社区治理要求。
二、农业农村部机关住宅物业管理服务现状
2015年在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革后，农业农村部机关住宅物业按照二级服务标准提供服务，根据国管局中央国家机关房改办《关于委托第三方评估机构测算中央国家机关职工住宅区物业服务费有关问题的通知》（国机房改〔2015〕25号）要求，物业费经第三方评估确定。住宅物业管理服务主要为农业农村部机关服务局在编及编外聘用人员。保安、保洁、停车管理等部分物业服务外包。
（一）住宅物业已具备一定社会化改革基础。
居民物业付费意识提升。物业管理和供热采暖改革后，居民住户大多已具备物业付费意识，加之近年农业农村部机关服务局积极提升住宅物业服务水平，主动承担抗疫、垃圾分类等社会责任，街道、社区、居民对物业服务满意度逐年提高，物业费平均收费率已达到80.7%。
住宅小区环境设备基础条件改善。近年来，在国管局的大力支持下，农业农村部机关服务局相继组织完成多个住宅老旧小区改造施工，院区环境、房产附属设备设施状况得到较大改善。
人员安置负担减轻。近年来，按照国管局关于进一步开放机关后勤服务市场、加大向社会购买服务力度、提升服务社会化水平的要求，农业农村部机关住宅小区保安、保洁、停车管理等物业服务外购，委托社会物业服务企业承担，物业服务外包人员已占到住宅物业服务总人数的61%，减轻了人员安置负担。
（二）住宅物业管理服务效能不高。
服务保障效能低。住宅物业服务的住户多、群体复杂，事务繁杂琐碎，除院区的管理维护外，还要协助处理居民日常矛盾纠纷、突发事件，安全生产责任重。农业农村部机关后勤服务保障任务重，物业管理专业化人员紧缺，人员老化、招人难问题突出，服务保障力量不足。物业服务管理理念、技术水平落后，虽然在住宅物业服务方面投入了大量人力物力，但服务保障效果与社会物业服务企业比仍存在一定差距。
住宅物业服务体制机制不顺。农业农村部机关住宅小区为老旧小区，部分住宅小区内有多家产权单位、物业公司，管理区域有重叠，多头管理权界定不清，农业农村部机关服务局既代表产权单位，又承担物业服务职责，住宅物业管理体制机制不顺。
三、住宅物业服务社会化改革需解决的问题
（一）要研究移交物业企业的业务内容。老旧小区物业服务成本高，物业费收费难度大，住宅物业很难盈利。经调研，为顺利移交物业，有些产权单位通过提供经营或业务用房、移交机关办公区物业服务、停车供暖等盈利项目方式，帮助物业服务企业弥补亏损，逐步过渡并建立运营机制。物业服务企业倾向于承接有一定规模或周边有住宅物业服务项目的住宅小区，通过人力共享共用，降低服务成本。改革前，需测算并研究明确移交物业企业的业务内容。
（二）要协调居民住户及其他单位的关系。社区居委会、居民对农业农村部机关服务局自管住宅物业比较信任、认可，也有情感和习惯依赖。住宅物业服务改革交由社会物业服务企业承担，需取得社区居委会及居民的理解和支持。多个产权单位和物业公司的院区，需沟通协调解决权责界定、管理区域划分的问题。
（三）要研究合法更换物业服务单位程序。依据《民法典》《北京市物业管理条例》《北京市物业管理委员会组建办法》等规定，变更物业服务单位应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，或由业主大会决定。未成立业主大会及业务委员会的，由物业管理委员组织业主选聘、解聘物业服务人员。为避免物业服务纠纷，更换物业服务企业需履行合法程序。目前农业农村部机关住宅物业小区均未成立业主大会、业主委员会，个别小区成立了物业管理委员会。鉴于老旧小区业委会、物管会成立难度大，需研究解决在业委会、物管会缺位下物业服务企业合法更换问题。
（四）要研究物业服务社会化改革保障措施。为保障改革稳定，需妥善做好现有物业管理服务人员安置，并研究明确改革后农业农村部机关服务局在住宅小区物业管理体制机制中的定位。部分物业服务企业从拓展物业服务市场、打造品牌效应等方面考虑承接住宅小区物业服务，但后期可能由于收费难、物业亏损、矛盾纠纷多等原因退出，出现原产权单位被迫重接物业情形，需提前制定应急预案。
四、住宅物业服务社会化改革思路及措施
针对推进住宅物业服务社会化改革面临的主要问题，建议按照“试点先行、分步实施，依法依规、积极稳妥，明晰权责、强化监督”的思路推进农业农村部机关住宅物业服务社会化改革。
（一）目标原则。
坚持和加强党的领导，坚持依法依规、以人为本、实事求是、稳妥推进的原则，在保证现行住宅物业管理服务水平不降低的前提下，调整优化物业管理体制机制，依法引进优质物业服务企业，争取3-5年内实现农业农村部机关住宅物业服务社会化，进一步提升住宅物业管理服务水平，切实增强居民幸福感，提高机关后勤服务保障效能，助力打造现代机关后勤。
（二）主要措施。
加强改革组织领导，协同推进物业改革。坚持和加强党的领导，坚定改革方向，结合农业农村部机关住宅物业实际，研究制定农业农村部机关住宅物业服务社会化改革方案，成立改革领导小组，加强改革组织领导，明确改革步骤、工作任务、保障措施、应急预案。加强与住宅小区所在社区党组织、社区居民委员会、居民代表、其它产权单位沟通协调，做好改革政策解释，争取改革支持，协同推进物业改革工作。
全面评估综合权衡，试点先行分步实施。农业农村部机关住宅物业小区情况、改革基础条件不同，综合考虑住宅小区规模、产权情况、物业费收支、业务情况、物业服务社会化采购程度、涉改人员数量、改革意愿等，利用3-5年时间分批推进改革，先行在1-2个住宅小区开展试点。考虑社区居委会、居民住户信赖农业农村部机关服务局自管物业等因素，对改革存在顾虑，且老旧小区业主委员会、物业管理委员会组建困难，可先委托优质国有物业企业承担小区主要物业服务，由农业农村部机关服务局明确部门、人员进行住宅物业服务监督，提升住宅物业服务水平，树立物业企业口碑，取得居民认可后，推动依法更换物业企业。
明确移交业务内容，依法选聘物业企业。要结合实际，统筹考虑住宅物业盈亏情况，研究明确移交物业企业管理的项目、业务、内容。充分发挥大产权单位作用，以社区居会委为主体，推动成立业主委员会或物业管理委员会，协助组织住宅物业服务企业选聘，依法推动物业服务企业更换。如业主委员会、物业管理委员会暂时无法成立，可协助街道、社区居委会组织物业服务企业公开招标或竞争性磋商，组织产权单位代表、居民代表共商更换物业服务单位事宜，对结果予以公示，由物业服务企业与居民签订物业服务合同，保障物业服务企业合法入驻。
完善手续明晰权责，制定预案防控风险。对于院区内有多个物业服务企业、产权单位的住宅小区，要加强协调沟通，积极整合物业服务资源，争取统一管理。如暂时无法统一管理，要商签协议约定公共区域管理责任、费用分摊比例，明晰各方权责。严格移交物业项目查验，签署项目查验记录，防止后续争议纠纷。要掌握改革动态，如出现矛盾突出，物业服务企业要退出情形，及时会同业委会、物业管理委员会或社区居委会研究制订物业服务补位预案，避免小区物业管理服务陷入“真空”期。
以人为本依法依规，妥善安置涉改人员。要全面摸清涉改人员情况，组织相关部门共同研究涉改人员安置方案。坚持以人为本，分类安置。对专业技术能力强、后勤服务保障紧需的物业管理服务人员，优先在单位内部分流安置，增强农业农村部机关后勤服务保障力量；加强与物业服务企业沟通，积极争取由物业服务企业承接部分涉改人员；对确实无法分流安置的人员，要做好政策解释，严格按照相关法律法规解除劳动合同，及时足额支付经济补偿金，确保改革平稳推进。
党建引领强化监督，推进改革走深走实。按照《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》关于改进社区物业服务管理的精神，农业农村部机关服务局要及时转换身份定位，将工作重点转到加强与社区党组织、社区居委会沟通联络，支持推动物业管理委员会、业主委员会组织筹建，选派党员干部参与物业管理委员会、业主委员会工作，以党建为引领推动物业管理委员会、业主委员会工作，指导、监督物业服务企业提高住宅物业管理服务水平，推动住宅物业服务社会化改革走深、走实。
（文/农业农村部机关服务局 谈嘉一 刘毅 李斌 刘晶晶 陈宗建 王纯 刘琳）
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