一、调研背景及意义
近年来，党中央、国务院多次对“完整居住社区”建设作出部署、提出要求。2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。2021年4月，中共中央、国务院印发《关于新时代推动中部地区高质量发展的意见》再次提到“建设完整居住社区”，开展城市居住社区建设补短板行动。为贯彻落实党中央、国务院部署要求，2021年12月，我部研究制定《完整居住社区建设指南》，对完整居住社区部分要素作进一步明确。2022年11月，18部门联合印发《进一步提高产品、工程和服务质量行动方案（2022—2025年）》，我部也把“结合城市更新行动，推进完整社区、活力街区建设”作为一项重点任务。
住房和城乡建设部部长倪虹多次强调，“一屋不扫，何以扫天下”。2022年下半年以来多次对加强院区体检更新、提升院区居住品质等工作提出明确要求。2022年8月17日，在我部城市建设司、建筑节能与科技司、城市管理监督局、计划财务与外事司指导下，机关服务中心牵头负责，中规院组建责任规划师团队，依托万科集团作为实施主体，全面启动三里河路9号院完整社区体检更新工作。2022年7月，倪虹同志在第36次部党组会再次提出注重细节品质、补齐设施短板、加快三里河路9号院完整社区建设的要求。2023年7月，我部会同国家发展改革委等6部门印发通知，决定在全国106个社区开展完整社区建设试点工作，明确将三里河路9号院纳入试点名单。
本次调研的初衷和目标，首先是要学习先进典型、总结经验模式、提高工作质效，将三里河路9号院建设好、经营好、管理好。同时，以院区完整社区建设工作为试点，探索出一条“可感知，可量化，可评价”的社区建设可行路径和发展模式，真正做到以人民为中心，改善人民群众的生活环境，提高人民群众的生活品质，让人民群众生活得更方便、更舒心、更美好。
二、调研主要成果
按照部党组关于在主题教育中深入开展调查研究有关工作部署，2023年4月至6月，机关服务中心会同中规院、万科集团组成联合调研组，先后赴武汉、南京、杭州、成都、重庆等地开展完整社区建设专题调研，实地走访湖北省住建厅机关小区、杭州缤纷社区、成都黉门街社区等18个社区，并与各地住建部门、街道及属地社区召开13场座谈会，围绕“完整社区”建设实施方案、工作组织、资金筹措、社区管理运营等方面内容座谈交流，认真学习各地先进案例和经验做法。各地因地制宜、结合属地资源优势形成了一系列行之有效的改造经验和典型模式，具体表现在以下4个方面：
（一）坚持以党建为引领，工作组织深入基层。一是由政府部门牵头成立工作专班，统筹工作，落实责任。南京月安社区由街道党工委牵头，建立完整社区建设联席会议制度，以区委副书记为领导小组组长，联合组织部、建设局、民政局、街道等22个部门和单位开展项目推进会，形成工作专班，拟定责任分工。二是发挥街道、社区等基层部门的主体作用，推动项目落地实施。成都西南街社区改造以院落为单位成立自管小组，达成“3个100%”（自管小组成立率100%、维修基金缴纳率100%、违章建筑拆除率100%）后，方可向社区申请改造，同时由社区党委把控租金优惠商铺的招商管理，大大降低实施工作难度。
（二）坚持以需求为导向，建设方案落地见效。一是住房层面注重安防应急和智能化设备应用。成都黉门社区、南京月安社区试点居家健康紧急呼叫系统提升住宅的应急保障能力，成都西南街社区通过智能有偿回收设备引导居民主动实行垃圾分类。二是环境层面增加绿地的开放性、可进入性，同时重视景观环境的文化氛围营造。武汉西马新村社区鼓励居民开放自家临街庭院形成共享院落，武汉桃花岛社区通过logo、文化雕塑等方式打造社区文化。三是交通层面采用多元化的手段改善停车难题。南京儿童医院河西院区深井停车、杭州西子智慧立体车库、武汉汉阳区挖掘社区周边办公楼资源分时停车等手段均有效缓解车位紧缺现象。针对非机动车停车问题，引入第三方社会机构进行建设和运营。四是服务设施层面统筹多家产权单位的闲置空间，并适度予以房租减免，保障配套公共服务功能。针对老旧小区空间短板问题，利用街角零散空间补充社区盒子等移动式设施，探索服务设施增补的灵活方式。
（三）坚持多渠道统筹财政资金，全方位探索社会资本参与完整社区建设模式。成都西南街社区整合老旧小区改造、公园城市建设、拆违等多项财政资金，用于完整社区建设。北京劲松北社区由愿景集团先后投入资金近3000万元，梳理社区腾退的低效房产，与朝阳区房管局签订20年协议后进行统筹规划设计、施工建设和运营管理，探索“微利可持续”的发展模式。
（四）坚持发挥社区资源优势，创新为民服务模式。一是盘活存量资产，成立社区公司。成都黉门街社区成立了全市首家社区公司，盘活社区资源，吸引居民参股，补全养老托幼、社区医疗等设施，打造了“奶奶厨房”等公益品牌。社区公司拿出20%的盈利资金投入社区公益基金，开展帮困、助老、助残等公益项目。杭州良渚文化村社区成立“社区服务有限公司”，居委会为股东，挖掘社区闲置资源增补社区食堂、共享乒乓球室等设施。二是政企协同提供物业管理服务。武汉西马新村创新政企协同的“江汉模式”，由武汉金融街集团与万物云城合资成立武汉市江汉城市资源经营管理有限公司，通过构建智慧化的区级调度平台，建立城市管理服务和小区物业一体化运作的管理服务平台，打破小区封闭边界，实现片区化、街区化运营，打造“物业城市”的服务模式。
调研组坚持边调研、边学习、边总结、边提升，发现问题立行立改，对三里河9号院完整社区体检与更新工作已在4个方面进行了调整完善。一是在工作组织上，成立三里河路9号院完整社区建设工作组，包括办公室和4个工作专班，保证各项工作统一调度，项目协同推进。二是在建设方案上，丙6楼、丙9楼以加装电梯为切口，系统提升楼宇智慧安防和适老化水平，景观设施增加主题雕塑、工匠元素等突出大院的文化氛围，增加可移动式“社区盒子”。三是在资金保障上，积极申请市、区完整社区建设试点、加装电梯等专项财政资金，整合自来水公司等专营单位资金，探索以闲置资源吸引社会资本参与的模式。四是在社区运营管理上，探索党建引领“物业+”服务模式，完善社区生活服务和治理机制。
三、工作建议
作为国家部委大院，三里河路9号院历经住房制度改革、大部制改革、街居制改革等时代变迁，在现阶段完整社区建设中面临央地政策衔接不够、空间承载力不足、产权单位多、意见统一难、资金渠道窄等问题，其完整社区建设是一个典型的传统与现代相碰撞的改革课题。通过总结调研经验，结合大院现状，提出以下工作建议：
（一）坚持党建引领，搭建高位协调组织平台，把党的领导优势转化为完整社区的治理效能。通过部党组与街道党委搭建纵向和横向的工作组织平台，充分发挥党组织的领导核心作用，把各方力量、各项资金、各类资源有效整合起来，以“共同缔造”的方式，把党的领导优势转化为社区治理效能。纵向平台由部党组、各司局及北京市组成，统筹各项资源优势，推动完整社区建设纵向到底。横向平台由街道党委对接海淀区各部门，做好组织宣传和居民参与等各项工作，推动完整社区建设横向到边。通过两级党组织的横纵联合，将住房城乡建设部、属地政府、产权单位、社会资本、社区居民等各方主体整合起来，形成“五力合一”的治理格局。
（二）坚持创新驱动，通过政策制度创新、资金筹措方式创新、工作模式创新和运营管理创新解决社区更新提升过程中的难题。
政策制度创新方面。坚持系统观念和区域协调发展，加大改革力度，突破制度壁垒，推动北京市各项社区建设保障政策向部委所属社区延伸。制定灵活的更新政策，如在房屋使用性质转变、规划微增容、政府资金补贴等方面激发社会资本的投资意愿及产权主体的积极性。
资金筹措方式创新方面。一是通过让渡部分房产空间在一定年限的运营收益，引入万科集团实施完整社区改造。二是通过自建自运营模式，引入中交协会加装两轮车充电设施。三是探索利用业主公共维修资金进行部分基础设施改造。四是在完整社区改造中探索金融机构提供融资贷款模式。五是探索将社会公益资金、公益项目引入大院，如通过“国球进社区”项目完善大院体育设施。
工作模式创新方面。在完整社区建设过程中，积极推动整合民政部（一老）、卫生健康委（一小）、商务部（社区商业）等部委的惠民政策、资源和项目。适时邀请相关专业协会、专家资源进大院，指导后续一老一小、便民服务、社区商业落地运营，使院区群众真正得到实惠。
运营管理创新方面。借鉴成都社区公司运营管理经验，探索“社区基金”、“社区公司”、“信托制服务”等治理模式，盘活社区资源。加强党建引领，将基层党组织建在物业服务链上，着力打造大院物业服务品牌和基层党建服务品牌。
（三）坚持先体检再更新的原则，推动完整社区建设上升为国家战略。结合调研中各地反映的情况，以及三里河路9号院完整社区建设中的工作实践，两大问题仍不容忽视：一是各地不同小区完整社区建设面临的问题和难题各异，但共同的是缺乏顶层设计，难以采取统一行动开展完整社区建设。二是完整社区建设、老旧小区改造以及小街巷改造等专项工作，往往涉及多个部门，职责相互交叉、利益关系复杂，实际改造工作难以形成集中力量“干大事”的同题共答格局。
四、结语
完整社区建设必须坚持城市体检先行，以问题为导向，通过体检找准人民群众的急难愁盼问题，以结果为导向，把体检发现的问题作为完整社区建设的重点。社区是人民群众生产生活的基本场所，也是社会治理的基本单元，社区建设要以完整社区建设为重要抓手，做好顶层设计，搭建更新平台，统筹各项改造工作，因地制宜探索建设方法、创新建设模式、完善建设标准，提高人民群众的获得感、幸福感、安全感，推动完整社区建设上升为国家战略。
三里河路9号院在完整社区建设过程中要坚持顶层设计和“摸着石头过河”相结合，坚持试点先行和全面推进相协调，抓住主要矛盾和矛盾的主要方面实现重点领域、关键环节的突破，从而带动全局。下一步，在部党组的坚强领导下，机关服务中心将会同城市建设司、建筑节能与科技司、房地产市场监管司等单位，根据中规院“社区体检”成果，进一步制定三年试点、五年规划的建设蓝图，在景观改造、电梯加装、停车改造、消防改造、物业提升等系列专题任务上压实责任、扎实推进，坚持群众路线，积小胜为大胜，努力将三里河路9号院建设为更宜居、更韧性、更智慧的完整社区建设更新典范。
（文/住房和城乡建设部机关服务局、中国城市规划设计研究院、深圳市万物云城空间运营管理有限公司）
（如需转载，请注明出处为“全国机关事务管理研究会网站”。）
