一、研究背景
管理、保障、服务是机关事务工作的主要职能，管理是主体，保障和服务依托管理而产生。这也就是说，机关事务管理部门在机关的服务保障工作中，其主要角色是组织服务的生产和供给，而不是直接从事服务产品的生产。近年来，在市场经济、买方市场条件下，供给服务的有限与服务对象需求的不断增长之间的矛盾成为现阶段机关事务工作的主要矛盾，为化解此矛盾，国管局根据机关事务工作实际，结合政府自身建设和发展的要求，提出了以资产管理为主体、信息化和标准化发展的“一体两翼”发展思路，以及服务社会化、管理科学化和保障法制化的发展方向。服务社会化，即后勤服务要逐渐由社会组织来承担；管理科学化，即对机关运转所需的资产、经费等要素要实现科学化管理；保障法制化，即一切工作都要纳入法制化的轨道，实现依法保障。
二、党政机关事业单位物业管理服务的特点
党政机关事业单位的物业管理服务具有以下特点：
服务保密性。机关物业管理服务的第一个特点就是保密性服务。在党政机关办公的场所内，日常工作中难免会讨论到一些需要保密的内容。作为机关的物业管理服务人员，其工作性质导致他们较容易接触或者是获取这些机密，这对物业服务企业提出了更高的保密要求。
服务多样性。一般的物业管理服务的内容无非集中在保洁、设备设施养护、园林绿化、保安等工作，而机关物业管理服务的内容根据机关工作的特点将会衍生出其它各种物业服务，比如说会议服务、接待服务、餐饮服务、讲解服务等。
高效的沟通。机关物业管理服务的第三个特点就是需要高效沟通。做好服务，沟通甚为重要，这就要求物业服务人员想业主所想，做业主想做，同时要做好与单位领导的沟通工作，保证物业管理工作的万无一失。
三、机关物业管理的三种模式
第一种模式是设立专门的物业服务机构，由正式职工或聘用人员组成。该模式的优点是人员、物业服务相关物资均由后勤机构直接管理，约束性更强。但缺点是人员流动差，受编制管理的影响以及党政机关人员特殊的性质，基本上人员固定后再调整很难，服务的标准仅仅满足基本需求，如需提升所花费的人力、物力、财力成本非常高。
第二种模式是购买社会化服务，也是目前大部分党政机关事业单位的主要模式。由各单位通过政府采购的方式，委托专业物业服务公司提供服务。当前专业物业公司发展迅速，特别是大型物业公司有深厚的服务党政机关事业单位及各种类型企业的经验，制定服务标准、服务保障能力较强。但缺点是各类型物业服务企业较多，费用参差不齐，标准不一，物业服务苦乐不均的问题长期存在。
第三种模式是党政机关事业单位物业集中统一管理模式。乌海市机关事务服务中心鉴于党政机关事业单位物业管理服务的特点，探索完善并付诸实施的物业管理模式，主要指的是机关事务管理部门对所保障区域内党政机关事业单位的物业服务，进行统一调配、统一经费、统一采购、统一考核，进一步规范行政事业单位物业及相关服务采购管理工作，提高政府采购效率，降低采购成本，提升物业服务。本文将以已经实现党政机关事业单位物业集中统一管理的乌海市本级为例，对此概念进行阐述和分析。
（一）乌海市本级党政机关事业单位物业集中管理前的情况
乌海市本级共有行政事业单位73家，2022年集中管理前，已购买物业服务的单位有69家，没有购买物业服务的单位有4家。其中，已购买的69家单位共有9家物业公司提供服务。所配备主要有保洁、安保、会议服务、设备设施维修维护、餐饮、绿化等。其中，配置4种及以上服务类型的单位有47家，占68%；4种以下服务类型的单位有22家，占32%。
4家未购买物业服务的单位主要采取雇佣人员的方式保障办公楼清洁、保安及日常维护工作。
由此可以看出，乌海市本级党政机关事业单位的物业服务之前主要是模式一和模式二相结合。其中，集中办公区如市行政中心在内的39家单位由大型物业提供服务，服务质量较高；自行聘用人员的单位仅能保障公共区域保洁等，干部职工对于统一的、优质的物业服务需求比较大。
（二）物业集中统一管理的制定过程和思路
2020年底，乌海市人民政府召开市长办公会，会上提出“市政府机关事务服务中心要会同市财政局，提交研究制定全市统一的机关事业单位物业管理服务标准”。2021年3月市机关事务服务中心成立后，立即将推动物业集中统一管理列为重要工作，对该项工作进行专题研究部署，中心通过调研研究认为，实现集中统一管理，必须从以下几个方面入手：
1.明确物业服务配置类型。经过调研，各盟市党政机关物业配置主要分为三类：一是大型集中办公区。物业服务类型主要为环境卫生清洁、秩序维护、工程维修及运行、会议服务、餐饮服务、绿化服务等。二是场馆。物业服务类型主要为环境卫生清洁、秩序维护服务和工程维修及运行服务。三是独栋办公单位或几家单位合署办公楼。物业服务类型主要为环境卫生清洁、秩序维护、工程维修及运行服务。
2.了解各单位物业服务需求。根据以上三种类型，对各单位了解服务需求。由于此工作关系到下一步的采购，需要统计各单位需求。其中，大型集中办公区由负责单位根据实际提供需求，场馆由主管单位提出，合署办公楼由主要负责日常管理的单位提出，由机关事务服务中心统一汇总。然后，中心根据办公楼地理位置、服务需求等因素，本着节约资源、共享服务的原则，对位置相邻、服务需求相近的单位合并，最终形成两个采购包。分为两个采购包采购的优势是，引入多个物业服务公司，形成竞争关系，在提供服务时相互促进比较，避免一家独大的局面。
3.确定采购标准参数。严格按照政府采购程序，到财政部门办理项目批准书。按照《政府采购法》要求，应为公开招投标，机关事务服务中心根据实际需求设置评标细则，保证准确性和可操作性。
4.集中统一采购。一是需要协调采购资金。将原各单位的物业费统一调整至机关事务服务中心，二是确定采购预算。与专业的第三方合作，测算出采购预算，经财政部门评审后，确定最终的采购预算。三是开展采购。通过市公共资源交易中心进行项目公开招投标，最终确定中标企业。
四、物业集中统一管理的优势
（一）资源集约化
物业集中管理后，资源能够得到更加有效的利用。如人力资源可以合理调配，不同办公区的维修、保洁服务可以共享，避免了个别单位人力资源的闲置或不足的问题；物业服务水平得到整体提升，设施设备的维修和管理更加专业和高效。以乌海市本级党政机关物业管理为例，2022年5月中旬完成市本级40余家行政事业单位物业服务采购项目后，实现物业服务集中统一管理，节约资金约761万元/年。
（二）服务标准化
统一物业管理下的党政机关事业单位可以按照统一的标准进行管理和服务提供。由机关事务部门根据本地区党政机关实际制定相关的物业服务标准，物业服务根据标准提供相应服务。
（三）带动物业产业效益提升
通过党政机关事业单位物业集中管理，引入国内专业性强的物业服务企业，进一步丰富服务内容、提高服务标准，推动党政机关物业服务向社会民生、城市管理等领域延申，以党政机关物业服务引领带动本地区物业服务产业提档升级。
五、物业集中统一管理存在的困难和问题
（一）制度标准还需要完善
从国家层面来看，2019年8月20日国管局印发了《中央国家机关购买后勤服务管理办法（试行）》，规定了中央国家机关后勤服务类型和定额标准。从自治区层面来看，目前机关物业费用标准还在制定中，各盟市也在探索中，购买物业服务主要还是按照当地的物业行业规范，缺乏比较符合地方党政机关事业单位办公楼实际的物业服务定额标准。
（二）资金保障有压力
因经济发展不同，各地区的财政收入有高有低，部分收入较低地区财政资金主要用于保障经济、民生等重点领域，对于机关运行方面的资金投入仅保证正常运转即可，对于进一步提升服务水平，全覆盖物业资金保障有一定压力。
（三）物业管理职能有短板
推进党政机关事业单位物业集中统一管理，是一项系统性工作，既有前期的统计、采购，又有后期的管理和考核。对于盟市级机关事务部门，职能设置方面，一般只是负责党委政府所在办公区物业管理，也无相应的科室，如乌海市实现物业集中管理后，“三定”方案中也并未增加相应职能，具体工作仅由一名正科级干部兼任，在日常监督、提升服务、制定标准等方面缺少有力抓手。
六、物业集中统一管理的对策建议
（一）对当地党政机关事业单位物业配置情况进行摸底
一是对本级党政机关事业单位物业配置情况进行摸底，发放物业服务需求表，要求各单位制定本单位物业服务方案。二是组织专业人员对各单位实地调研，与负责人对接，剔除不合理的服务需求，使各单位物业服务更加精简精准。三是对服务需求进行汇总分析，组织专家进行探讨，测算资金，统筹合并使用的物业服务，达到效益最大化。
（二）形成物业配置方案报请市政府批准
按照“过紧日子”的要求，建议采取“统一管理、统一规范、统一采购，谁使用谁监督”的原则，形成党政机关事业单位物业集中统一管理方案。同时，组织财政、审计、住建等部门，召开沟通协调会，对方案进行审核，进一步修改完善，并将修改完善后的方案报请市政府研究，经批准后开始实施。
（三）统一招标采购
按照《政府采购法》有关要求，对项目进行评审，办理项目采购批准书。向社会公开招标，遴选更加专业、性价比高的优秀物业公司，要形成2个或2个以上的服务包，使各个物业公司形成竞争关系。
（四）物业公司的考核监督
由于服务单位类型较多，考核要按照公平、公正原则，统一考核内容和评分标准，最大限度地调动物业公司工作积极性、主动性和创造性，促进物业服务水平稳步提升。考核由物业服务使用单位和监管单位共同负责。机关事务部门负责汇总各单位考核分数，结合综合评价结果，连续4次不合格，下年度物业服务不予续签，考核优秀的将予以鼓励，充分调动物业公司的积极性。在此基础上，机关事务部门可以和标准化机构合作，制定统一的物业服务标准，应用到物业管理中，使党政机关事业单位后勤服务更加统一、优质、高效。
作者：李爱通
作者单位：内蒙古自治区乌海市机关事务服务中心
本文获2024年研究成果鉴定三等奖
