物业管理服务行业的发展是市场经济运行背景下一项基本的产物，除了体现出社会生产力发展水平之外，也表现出社会分工细化的协作程度。物业管理服务依据服务对象、功能的不同，大致可分为居住物业管理服务、商业物业管理服务、工业物业管理服务、政府类物业管理服务和其他用途物业管理服务，也有人将之分为住宅物业管理服务、商业物业管理服务和办公物业管理服务等。本文以机关单位物业管理服务为主要研究对象，重点探讨物业管理服务企业的运营成本与在市场开拓中洽谈磋商的议价状况。
机关单位物业管理服务的内容
机关单位物业管理服务属于办公物业管理服务，多数是政府类物业管理服务，是机关单位以购买服务方式选择具有资质的物业服务企业，按照标准在办公区域内进行房屋建筑及其配套设施设备、园林绿地、环境卫生、公共治安、消防安全、交通秩序等维护、养护、服务、管理。
机关单位物业管理服务的内容主要包括：办公楼（区）房屋确保完好等级和正常使用，及时完成各项零星维修任务；给排水系统正常运行使用，水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对各种给排水设施、设备进行巡查，记录设施设备的运行、检查、保养、维修等；对办公楼（区）供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修；电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常养护维修；集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修；对火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内消火栓、排防烟系统、安全疏散、应急系统、防火门系统、二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修；环境卫生管理，办公楼（区）内楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等所有公共部位，办公区域道路、院落、停车场（库）等所有公共场地及“门前三包”区域的日常清洁、保洁及保养；垃圾等废弃物清理、生活水池清洗和化粪池清掏等；绿化管理，办公楼（区）树木、花草、绿地等的日常养护和管理，办公楼（区）“门前”规定区域绿地的养护管理等；除“四害”管理和卫生消毒；办公楼（区）来人来访的通报、证件检验、登记等；防盗、防火报警监控设备运行管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等，道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等；会议服务，会议室的音响保障、茶水供应、保洁等；受业主单位委托，为业主单位代办报刊征订和邮件收发、代收代缴房租、水电暖费等公共缴费服务及其它服务等。
在以上内容中，公共部位管理、供水供电设备运行维修养护、电梯运行维修养护、公共水电报修服务、公共照明完好程度、楼梯走廊卫生、路面环境卫生、生活垃圾清运、绿化日常养护、“四害”消杀工作、日常事务办理是主要部分，尤其是保洁与绿化服务情况。
机关单位物业管理服务的成本分析与核算
通常来看，物业管理服务成本包括管理成本和服务成本，具体包括人力资源成本、办公费、公用部分与公用设施的日常运行和维护费、秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、固定资产折旧费和保险费等，具有内容多、范围广等特点。对于受雇于机关单位的物业管理服务企业来说，其成本大致如此，同时也与洽谈磋商的情况关联。
成本分析。机关单位物业管理服务成本或支出构成一般包括以下方面：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；物业管理服务区域清洁卫生费用；物业管理服务区域绿化养护费用；物业管理服务区域秩序维护、安全防范费用；办公费用；物业管理服务企业的固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任险费用等。其中，人员工资、社保和福利费用包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等；设施设备运行维护费用包括公共建筑内的各种土建零修费、给排水日常运行、维修及保养费、消防系统设备维修保养费、公共照明费等；清洁卫生费用包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费等；绿化养护费用包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费等；秩序维护费用包括保安器材装备费、保安人员人身保险费、保安用房及保安人员住房租金等；办公费用包括交通费、通讯费、办公用品费、书报费、广告宣传费、办公用房租金等；固定资产折旧包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等的折旧。
物业管理服务行业属于劳动力密集型产业，当前劳动力成本较高并且在上升。同时，物业管理服务是一项综合性服务工作，管理层与员工层人员都存在素质参差不齐的问题，因此要定期对各个工作岗位的员工进行相应工作内容的培训，加强员工的责任心。人员培训费用，包括外出学习、业务交流等，在物业企业的成本占比正在加大。
成本核算。机关单位物业管理服务面积为建筑面积与场地面积之和，物业面积小于2000（含）平方米、2000平方米至10000（含）平方米、10000平方米至50000（含）平方米、50000平方米至100000（含）平方米、100000平方米以上的物业费对应的标准不同，或者说是基本价格后进行上下浮动一定的百分比。25年以上的单位建筑物，物业费总额一般再上浮10%。物业费去减成本性支出的差额，为物业企业的利润。为获得较好的净利润或保持一定的利润空间，需进行物业管理服务的成本核算，以更好地降本增效。
成本核算过程中，科学地确定成本计算的对象、项目、期间以及成本计算方法和费用分配方法，完整地归集与核算各种耗费，准确计算要素转移价值和应计入成本的费用额。结合我国应用作业成本法和标准成本法的实际情况，尝试将其结合在物业行业进行应用，将直接材料和人工费用按照标准成本理论进行计算，服务过程中的间接费用通过作业成本法原理合理分摊，最后加和得到总成本，标准成本法与作业成本法相融合进行成本核算，以展现出精确的成本信息，并提供管理上所需要的差异信息，进而有效促进成本控制。物业管理服务企业要在全员强化成本核算意识，在日常健全成本管理手段，以科学的核算方法，辅以预算编制制度与成本绩效考核制度推进成本核算工作，同时注重年度之间、项目之间的核算结果比较。通过对企业各项成本的核算，着力解决成本管理方面存在的整体效果不佳、核心成本管控不力、成本费用分配不合理、收支绩效考核缺乏有效的激励和约束等问题，推动物业管理服务的成本降低和企业资源的优化配置。
机关单位物业管理服务的议价
物业管理服务行业成本具有刚性且逐年上升，同时市场需求日益多元化，物业管理服务企业之间竞争愈发激烈。精细化成本管理是提升物业管理服务企业发展力与竞争力的关键，也是为机关单位提供更高性价比物业管理服务的基础。在物业企业与机关单位洽谈磋商中，企业需要综合考虑自身的管理服务等级、质量、成本等因素友好协商、平等议价，并依据情况积极投标等。
长期以来，物业服务主体进行费用协商时经常混淆物业管理服务费和物业管理服务成本等概念。物业管理服务成本是基础，是双方议价的依据。按法治化、市场化原则，物业管理服务价格要按发起议价情形、议价主体、议价内容、协商过程、议价终止等顺序进行。
做好机关单位物业管理服务的议价工作，一方面要由相关部门开展机关单位物业管理服务收费专项研究测算，为物业企业与机关单位业主协商价格（包括招投标等限额确定等）提供参考；另一方面要对参与机关单位物业管理服务的物业企业考虑按照一定的标准、一定的程序、一定的业绩等进行等级评定。同时，还要优化《机关单位物业管理服务合同》示范文本，在要求标准、质量评价的综合考量中能够质价相符，让物业企业获得一定利润的同时更好地服务机关单位。
作者：李旭辉（中国人民政治协商会议秦皇岛市委员会）
