保障性住房体系是国家保障群众基本住房需求、改善民生以及完善社会建设的一项重要举措。近年来，党中央高度重视解决人民群众的住房问题，以公租房、政策性租赁住房等为主体的保障性住房帮助越来越多的群众解决了住房难题。保障性住房项目具有投资金额大、建设周期长、不确定因素多等特点，其建设成功的关键在于决策的科学性。可行性研究作为项目前期工作的重要环节，通过从技术、经济等角度对项目进行全面分析和论证，提出技术可行、经济合理的方案，为项目决策提供参考。因此，如何高质量开展可行性研究工作，对于保障性住房项目建设而言具有积极的现实意义。
存在的问题
可行性研究不受重视，分析论证流于形式。部分保障性住房项目具有紧迫的时间要求，为尽快取得政府主管部门的立项批复和财政拨款，可行性研究责任单位（一般为项目管理单位）仓促应付，东拼西凑的报告漏洞百出，使得工作流于形式。有的项目忽略可行性研究工作，直接开展初步设计等后续工作。对于建设规模大、技术相对复杂的项目，忽视可行性研究易导致决策失误，在后续设计、施工阶段遭遇更多的困难和风险，难以顺利实现项目质量、成本和工期目标。
报告的编制质量不高，无法有效指导后续工作。保障性住房项目可行性研究报告（以下简称可研报告）的编制工作具有较强的专业性要求，编制人员应具备房屋建筑、结构、工程造价、水电暖通等领域的专业知识，同时还应熟悉保障性住房项目的政策性要求。受限于编制人员的人数及专业水平，一些项目的可研报告编制质量不高，存在对政策把控不准确、对建设条件分析不充分、专业设计方案不合理等问题。可研报告如果不能做到科学严谨，将难以为后续工作提供依据和支撑。
高质量开展可行性研究工作的建议
——充分做好准备工作。强化组织管理，组建工作专班。强化组织管理是确保可行性研究工作顺利进行的有效措施。启动研究工作前，可考虑组建工作专班，全面负责方案制定、现场踏勘、资料搜集、报告编制、完善修改等工作。专班成员应包括责任单位相关人员，可研报告编制单位的项目经理及各专业负责人，可研报告审批单位相关负责人等，建议考虑邀请纪检监督部门的相关人员加入工作专班，进一步强化项目的廉洁风险管控。组建工作专班一是有利于压实各级责任，高效整合资源，提高可研报告的编写质量。二是提高编报效率并缩短编报时间。实践表明，保障性住房项目可研报告审批周期较长，审批期间需开展大量的沟通与修改工作，专班成员间的密切协作，可有效降低沟通成本，快速推进审批工作。
选用高水平的可研报告编制单位。由于保障性住房项目可研报告的编制工作具有较强的专业性要求，项目管理单位未必有相关领域的专业人才，因此对于建设规模大、社会影响大的项目而言，选用水平高、服务好的可研报告编制单位是确保工作质量的最优解。在编报过程中，项目管理单位应做好监督和配合工作，如定期查验编制进度及质量，及时对重要事项进行决策，及时将审批单位意见反馈给编制单位等。
——严格履行程序，扎实完成各项工作。开展可行性研究工作前，项目管理单位应完成前期规划及土地手续的报审工作。在取得当地规划管理部门的综合审查意见后，方可向项目主管部门申请启动可行性研究工作。前期规划批复是编制可研报告的重要依据，可研报告中项目的目标及定位、建设内容与规模、主要技术经济指标（包括但不限于规划用地面积、总建筑面积、容积率、绿地率、建筑高度、户数、机动车位等），必须与批复相应内容保持一致。
可研报告编制完成后，项目管理单位应组织专家评审会或委托专业评审单位对报告进行评审，并结合专家意见对报告进行修改补充。在可研报告的申报审批阶段，应根据审批意见及时对报告进行修改、完善，直至取得最终批复。
——报告应做到论证严谨，内容全面，符合实际。结合需求及建设条件做好必要性分析。保障性住房项目应坚持政策导向和需求导向，一是对保障对象的实际需求进行量化分析，明确住宅数量、配套服务设施种类及数量、车位数量等具体需求量；二是分析项目的建设条件，包括自然地理条件、社会经济条件、人文条件、交通条件、技术条件、政策条件等。在完成需求分析和建设条件分析的基础上进行必要性分析，考察项目建设能否满足保障对象的居住和生活需要，是否符合国家和地区的中长期规划布局及专项规划等。
深化设计方案研究，聚焦提升居住品质。报告应明确项目的设计方案及技术要求，包括总体设计方案、建筑设计方案、结构设计方案、给排水设计方案、暖通专业设计方案（非供暖地区无需采暖系统设计）、电气设计方案等。总体及各专项设计除了符合国家、地方、行业相关规范标准外，还应以提升保障性住房的居住品质为目标，坚持以下原则：一是强调整体性，项目应统一规划功能分区、道路系统、景观环境，保持各功能、资源、空间的均好性以及相互联系的合理性。二是维护生态性，项目应按照规划指标，充分考虑所在地的自然环境和生态特点，塑造生态型住宅区。三是追求宜居性，户型设计应确保大多数住户在采光、通风、景观上都拥有良好的条件，户内功能设施齐全，设备及选材符合安全、环保、美观、耐用等要求。四是提升便捷性，项目应配置完善的公共服务设施，同时在物业运维方面提高车辆管理、电梯使用、快递收发、餐饮服务、自行车充电等日常服务的智能化管理水平。
重视投资估算编制工作，为项目成本控制打好基础。在确定项目的建设投资时，一是确保费用构成的全面完整，结合项目情况，充分考虑地基加固、文物保护、地下水处理、地上地下构筑物清除、地铁及市政管廊保护等费用开支，确保投资估算考虑周全不漏项。二是尽量提升投资概算的编制深度，建议按照设计概算的编制深度来计算总投资，并在此基础上进行适度上浮。三是要坚持勤俭节约的原则，对园林景观、外墙工程、层面空间规划、室内装修等进行方案优化，在保证质量和效益的前提下节约成本。
保障性住房项目投资数额大、风险因素多，其可行性研究工作应确保数据可靠、论证严密、覆盖全面。高质量的可研报告，将为保障性住房项目的前期决策提供有力支撑，并为后续建设打下坚实基础。
作者：单川（国家机关事务管理局）
