高校的房产资源是保障教学、科研、行政等各项活动有序开展的物质基础，其管理效能直接关系到学校的办学质量、运行成本与发展潜力。在高等教育由规模扩张转向内涵式发展的新时期，如何盘活存量房产资源、优化资源配置、提升使用效率，已成为高校管理者必须面对的重要课题。长期以来，由于管理体制、技术手段和历史原因，我国高校房产管理普遍呈现出一种“重分配、轻管理、缺评估”的粗放式特征。房产闲置与空间紧张并存、重复建设与功能缺失共生的现象屡见不鲜，这无疑造成了国有资产的隐性流失，也制约了学校整体办学效益的提升。
近年来，随着信息技术，特别是建筑信息模型（BIM）、地理信息系统（GIS）以及大数据、物联网技术的成熟，为房产管理的精细化、智能化提供了可能。高校资产管理系统也已普遍应用，但现有系统多侧重于资产的财务属性与静态管理，与房产的实际空间状态、使用过程和动态效益关联不深。这种“信息孤岛”现象使得管理决策缺乏充分的数据支撑。
高校房产管理现状分析
要构建一套行之有效的规范化管理体系，首先必须对当前高校房产管理的现实状况进行深入剖析，准确判断其存在的问题及内在成因。
资源配置现状与突出问题。通过对全国多所高校，包括综合性大学、理工科院校以及专科院校的调研发现，高校房产资源配置呈现出显著的不平衡性。这种不平衡并非简单地指空间数量的多寡，更深刻地体现在空间结构与功能需求的错配上。具体而言，突出问题可归纳为以下几点：
一是房产闲置与使用紧张并存。一方面，部分老旧楼宇、特定功能的实验场所或阶段性使用的报告厅长期处于低使用率或完全闲置状态；另一方面，一些热门学科、新兴科研团队或行政职能部门却苦于办公与实验空间不足，不断提出新的空间诉求。这背后反映的是资源配置的刚性管理与动态需求之间的脱节。二是重复建设与功能缺失共生。由于院系、部门之间存在壁垒，信息沟通不畅，经常出现功能相近的实验室、会议室在不同院系内部重复建设的情况，导致资源投入分散，利用率低下。与此同时，一些跨学科、跨部门协同所必需的公共交流空间、共享实验平台却往往因缺乏明确的负责主体而处于缺位状态。三是使用效率总体偏低。除了显性的闲置，更大量存在的是隐性的低效使用。例如，行政办公用房的使用面积标准，教学教室的排课不饱和等导致日使用时长过短，科研实验室仅被某个课题组或少数人固定占用，未能实现共享。这种低效使用模式，实质上造成了巨大的资源浪费。
上述问题的产生，其原因体现在多个层面。一是管理机制层面。许多高校仍沿用传统的、以行政分配为主导的房产管理模式。这种模式往往缺乏科学的分配标准和有效的退出机制，一旦空间分配完成，便形成“部门所有制”，难以根据实际使用效益进行动态调整。“谁使用、谁负责”的管理原则在实践中常常演变为“谁占用、谁所有”，缺乏强有力的统筹协调与监管机制。二是技术手段层面。管理工具的落后是导致管理粗放的重要原因。很多高校的房产管理仍依赖于传统的CAD图纸、Excel表格甚至纸质档案，这些静态数据难以真实反映房产的空间结构、使用状态和动态变化。资产管理系统虽然记录了房产的价值和基本信息，但与教务系统的排课数据、科研系统的项目数据、后勤系统的能耗数据等相互割裂，无法为精准的管理决策提供集成化的数据视图和分析支持。三是历史遗留层面。产权不清、账实不符是困扰不少高校的顽疾。早期建设手续不全、校企合作遗留、校区合并整合等原因，导致部分房产的产权证明不完善，资产账目与实物无法对应。这些问题牵涉面广、解决难度大，如不加以厘清，将成为规范化管理的巨大障碍。
实现科学管理的关键一步应是构建一套高校房产使用效益评估指标体系。这套体系能够突破单一的面积指标，转向多维度、综合性的评价。它包含了以下几类指标：一是空间利用强度指标。如单位面积日均使用时长、教室座位轮转率、实验室设备运行负荷率等，主要衡量空间的时间利用密度。二是功能实现度指标。考察房产的实际使用功能与其设计初衷或最优功能的匹配程度，例如，行政用房是否被用于仓库、教室等，教学用房是否被改为教研室、学生活动室等。三是经济效益与社会效益指标。对于商业运营类房产，可引入租金收益率等经济指标；对于教学科研用房，则可结合人才培养数量、科研成果产出等间接效益指标进行综合评价。四是能耗与环境效能指标。引入单位面积能耗，结合BIM模型中的建筑朝向、围护结构等信息，评估房产可持续运行水平。使用效益评估指标体系的建立，为房产管理后续构建动态调整机制和绩效考核提供可量化依据。
沈阳师范大学校园
规范化管理机制的系统性构建
一套覆盖房产全生命周期、兼顾公平与效率、能够动态调整的规范化管理机制可以扭转当前房产管理的困境。
一是实施差异化的分类管理制度。高校房产功能多样，不宜采用“一刀切”的管理办法。可以根据房产的主要用途，将其划分为教学科研类、行政办公类、商业服务类与后勤保障类等，并针对不同类型设计差异化的管理制度。教学科研类房产管理核心在于保障教学秩序、促进科研创新，同时提升共享水平。应建立以教务部门和科研管理部门为主导的分配机制，推行“额定面积+项目申请”的配置模式，并强制要求大型仪器设备和实验平台跨院系、跨学科共享，配套相应的激励措施。对于行政办公类房产管理重点则是严格控制标准、推动集约化办公。应严格执行国家及教育主管部门关于办公用房面积的标准，鼓励采用开放式办公、共享工位等模式，减少空间浪费。同时推动会议室、文印室等辅助空间的集中管理和预约使用。商业服务类房产，如校内商铺、对外经营的招待所等，则应更多地引入市场化机制，通过公开招租、协议定价等方式，确保国有资产的保值增值，并将其收益反哺于学校教学科研主业的房产维护与更新。
二是优化房产全生命周期管理流程。将房产管理视为一个从“静态”到“动态”的完整链条，即全生命周期管理，涵盖配置、使用、维护到处置四个核心环节，并确保各环节紧密衔接、信息畅通。配置环节要变被动审批为主动规划。基于学校的中长期发展规划、学科布局和年度招生计划，预测空间需求总量与结构，制定科学的配置方案。建立房产资源储备库，对于新增需求，优先从闲置或低效使用的存量房产中调剂解决。使用环节重点是加强过程监控与合同管理。通过智慧化管理平台，实时或定期采集房产使用数据，并与绩效评估指标体系挂钩。对于所有用房单位，签订具有明确权利义务的使用协议，约定使用用途、期限、能耗标准及退出条件。在维护环节依托数据模型，建立房产及其设施设备的电子档案，制定科学的维护保养计划，将事后抢修变为事前维护，延长房产使用寿命，降低全生命周期成本。在处置环节建立规范的报废、置换或功能转换机制。对于达到使用年限、存在安全隐患或不符合学校发展需要的房产，组织专业评估，明确处置方式和程序。特别是对于闲置房产，积极探索其功能转换的可能性，如将旧教室改造为创新创业空间，将闲置住宅宿舍转为青年教师公寓等，从而实现资产的盘活与价值再造。
三是建立与绩效挂钩的动态调整机制。房产资源配置绝不是一成不变的静态分配，而应是根据使用效益动态调整的过程，关键在于建立一套公正、透明的绩效考核与动态调整机制。要制定出一套“基准定额+绩效浮动”的资源配置制度。首先，为各单位、部门核定一个满足其基本运行需求的“基准面积”。这个基准的核定，需要综合考虑学生规模、教职工数、学科特点等多种因素。然后，设立一个“绩效浮动面积池”，将全生命周期管理中使用环节采集的绩效数据作为浮动分配的依据。
对于使用效益高、管理规范的单位，可在后续资源配置中给予优先权或额外奖励（如获得浮动面积的使用权）；对于长期低效使用、闲置或违规使用的单位，则要建立预警和惩戒措施，如发出“黄牌”警告、核减其基准面积直至收回房产。这种“奖优罚劣”的机制，能够有效激发各用房单位提升内部管理效率的积极性，形成资源节约的倒逼机制。为了更直观地展示状态，可以配套建立“红黄蓝”三色预警机制：蓝色代表使用优良，黄色代表存在低效风险需关注，红色代表严重低效或违规需立即干预。
智慧化管理平台的关键技术实现
建立规范化管理机制离不开现代信息技术的强力支撑。构建一个集成了房产建模与资产信息的智慧化管理平台，是实现管理目标的核心载体。
一是要构建统一的房产信息数据库。平台建设的首要任务是打破信息孤岛，构建一个权威、唯一、动态更新的房产信息核心数据库。这个数据库不仅要整合来自资产管理部门的价值、产权、使用单位等资产信息，更要深度融合来自多源异构系统的数据，实现与BIM/GIS系统对接。获取房产的精确几何信息、空间关系、构件属性等三维模型数据，实现从“二维图纸”到“数字孪生”的跨越；与财务系统对接。关联房产的折旧、维修成本、能源费用等财务数据，为全成本核算提供依据；与教务系统对接。获取教室的课程表、学生选课信息，精准分析教学用房的使用负荷；与科研系统对接。关联科研项目与实验室使用情况，评估科研用房的使用效益；与物联网（IoT）系统对接。通过门禁刷卡、视频监控、智能电表等传感器，自动采集空间的实际使用人数、使用时长、能耗数据，确保数据的实时性与客观性。
二是开发智能调配与决策支持模型。在集成数据的基础上，平台的核心功能是具备智能分析与辅助决策能力。基于运筹学和多目标规划的智能等方式调配算法模型。在为新的用房需求分配空间时，能够综合考虑多种参数。空间需求参数。如所需面积、层高、承重、通风、采光等物理条件。功能匹配参数。用房需求与房产设计功能的契合度。使用频率与时间参数。使用时段、时空利用效率。关联度参数。业务关联紧密的部门或团队在空间上就近安排，降低协同成本。成本参数。包括调整成本、运维成本等。模型通过算法运算，能够输出多个可供选择的优化配置方案，并模拟不同方案下的空间利用率、能耗变化等，为管理者的最终决策提供量化参考。这无疑将大大提升房产配置的科学性和效率。
三是设计可视化监控与预警系统。为了让复杂的数据和管理规则变得易于理解和操作，平台设计采用数据可视化技术，可直观地查看每一栋楼、每一层、每一个房间的实时状态。即状态可视化，使用不同颜色区分房间的使用状态（如使用中、空闲、预约、维修中）；数据可视化，将使用率、能耗等关键绩效指标以图表形式直接标注在空间模型上；预警可视化，当某个房产的使用率持续低于阈值、能耗异常偏高或出现违规使用情况时，系统会自动触发“红黄蓝”预警，在可视化界面进行突出显示，并向相关管理人员推送预警信息，从而实现从被动响应到主动干预的转变。
配套政策体系的协同创新
技术平台和管理机制的有效运行，需要配套的政策体系作为保障。政策创新旨在扫清制度障碍，明确权责关系，形成管理合力。
一是制定标准化操作手册与规范。编制《高校房产管理标准化操作手册》，详细规定从房产接收、建档、配置、日常巡查、维修申请、到报废处置等各个环节的操作流程、审批权限、所需表单和时限要求。作为房产管理人员的工作指引，确保管理行为的规范统一，减少人为操作的随意性。二是探索产权与使用权分离的改革路径。针对历史遗留的产权不清问题以及未来可能出现的多元化房产，可以积极探索“产权归属清晰、使用权放开搞活”的改革路径。即学校作为资产所有者，牢牢把握所有权；同时，通过授权、租赁、协议等多种方式，将房产的使用权赋予校内各二级单位，甚至在一定条件下引入社会优质资源参与运营。这种“两权分离”模式，既保障了国有资产权益，又赋予了用房单位更大的自主权和灵活性，有助于激发市场活力，盘活存量资源。但是，这需要配套完善的监管和收益分配机制，防止国有资产流失。三是构建多部门协同监管机制。房产管理覆盖面遍布整个校园，几乎涉及全校各部门，比如资产、后勤、基建、财务、教务、科研、学科等诸多职能部门，绝非单一部门所能独立完成。因此，必须构建一个高效的多部门协同监管机制，协调解决管理中的疑难问题。同时，明确各部门在房产全生命周期管理中的具体职责与归口关系，从而形成“齐抓共管、协同联动”的良好局面。
要破解当前高校房产管理的困境，必须采取系统性的改革思路，将先进的管理理念、现代的信息技术和协同的政策体系三者有机结合。通过构建分类管理的制度框架、实施全生命周期的流程管控、建立绩效导向的动态调整机制，并依托于集成化的智慧管理平台，能够显著提升房产资源的配置效率和使用效益。然而，高校房产管理的规范化与智能化转型并非一蹴而就，它是一个持续的、渐进的过程。未来，随着技术的不断进步和管理实践的深入，一些方向值得进一步探索：例如，如何利用人工智能技术提升预测和决策的精准度；如何在更广泛的范围内推动大型仪器设备和科研设施的开放共享；如何将环境、社会与治理（ESG）理念更深地融入房产管理等。总之，推动房产建模管理与资产系统的深度融合，是实现高校房产资源精细化管理、保障学校事业可持续发展的必然选择。这不仅是一项管理技术升级，更是一场深刻的管理变革，需要高校管理者下定决心，统筹规划，稳步推进，最终实现房产资源“物尽其用、动态优化、持续增值”的管理目标，为高校的人才培养和科学研究提供更加强有力的支撑。
作者：王娇阳 金海涛（作者单位：沈阳师范大学）
