中央国家机关维修基金可选管理模式比较研究

中央国家机关住房资金管理中心课题组

　　维修基金主要用于住宅保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，目的是保障广大业主的合法权益。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》规定，“一个物业管理区域成立一个业主大会”，业主大会“决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施”。因此，现行由政府部门对维修基金行使决策、审批职能的维修基金管理模式，应加快调整转型的步伐。2003年11月至12月，中央国家机关住房资金管理中心（以下简称资金中心）就维修基金管理模式进行了专题调研，现将有关情况汇报如下：
　　一、深圳、上海、杭州的维修基金管理模式
　　近年来，各地积极探索改进维修基金管理方式。资金中心选取深圳、上海、杭州3个城市进行了调研和分析。
　　（一）深圳市。1991年建立业主委员会制度，目前共有613个业主委员会，管理3千多个小区，业主委员会没有法人资格。业主委托物业管理公司管理维修基金。
　　1.维修基金构成。一是公共设施专项维修基金，由开发商扣除地价款后按总投资的2%提交，用于关键部位维修。二是房屋本体维修基金，由业主缴纳，进入物业管理公司账户，以栋为单位分别入账，多层住宅按每月0.15元/平方米缴纳，高层住宅按每月0.25元/平方米缴纳，用于住宅本体内公共设施的维修。三是物业管理服务费，由业主按月向物业管理公司缴纳，执行多重缴交标准：多层住宅0.5-1元/平方米，高层住宅2.6-4.5元/平方米，写字楼6.5-12.5元/平方米，工业区0.95-1.9元/平方米。
　　2.管理情况。公共设施专项维修基金委托市区住宅局代管，使用须经业主委员会同意。房屋本体维修基金，1000元以下的维修项目由业主委员会主任审批使用，1000元以上的维修项目须经60%以上的业主同意方可使用。物业管理服务费用于日常维修，业主进行事后监督。
　　3.主要特点。设计不同类别维修基金，分别限定缴交人、缴交标准、管理机构及使用范围。业主委托物业公司管理维修基金，使用由业主决策。缺点是物业公司对维修基金的管理大多限于归集和支取使用，且机构庞大，难以集中运作资金，资金增值困难。
　　（二）上海市。市住房公积金管理中心负责管理维修基金。目前管理160万户、8000万平方米住房的维修基金，建账到户，其中124万户以业主管委会的形式开立维修基金本金和利息账户。截至2003年底，共归集维修基金本金107亿元，增值收益33.6亿元。业主可上网查询维修基金余额。
　　1.维修基金构成。一是房屋维修基金，由购房人和售房人按标准缴付。2001年规定，购房人按18元/平方米缴付（多、高层住宅相同），售房人按多层住宅71.88元/平方米、高层住宅143.76元/平方米从售房款中缴付，用于房屋承重结构、公共部位、公共设备的修缮、更新。二是电梯水泵大修更新基金，在公房出售初期，由售房人从售房款中按标准一次性提取，用于高层住宅电梯、水泵等共用设备的大修和更新。三是街坊维修基金，由售房人从售房款中按标准一次性提取，用于公共设施（道路、照明路灯、绿化）的修缮、更新。
　　2.管理情况。维修基金按先息后本顺序使用，本金使用实行计划管理。维修时由物业公司垫付费用，按月出具经业主管委会核签的费用汇总单（附发票复印件和费用分摊到户清单），由业主管委会或物业公司交经办银行结算，银行初审，中心复审后，记入业主管委会和业主明细户内。
　　3.主要特点。中心受业主管委会委托管理维修基金，建账到户，通过集中运作实现维修基金的增值；物业公司与业主管委会签订合同，负责物业管理，业主管委会进行决策与监督，保障业主权益。
    （三）杭州市。市房改办与市住房基金管理中心、市公积金管理中心为“一个机构，三块牌子”，中心管理维修基金。
　　1.维修基金构成。维修基金由购房人和售房人分别按照房价的不同比例缴纳。房改办批复售房方案后，将相关数据录入计算机系统，建立公房售后档案，中心导入数据（如房屋地址、单位应提取和个人应交纳维修基金等），建立维修基金基础数据库，并从售房款中扣划维修基金。
　　2.管理情况。维修基金按户核算，建账到户之前，利息划拨到各单位安排使用。维修基金本金不能使用，为维护业主权益，在相关政策出台前，利息滚入本金。
　　3.主要特点。按比例足额提取，统一管理，本金不得使用。管理较精细，基础数据完备，核算到户。
　　二、维修基金管理模式比较分析
　　通过以上调查和对其他城市相关情况的了解，业主委员会成立后，专项维修资金的管理主要分为业主委员会自管、委托物业公司管理、资金中心专户管理3种模式，现比较分析如下：
   （一）业主委员会自管模式。业主委员会在银行开立账户，归集专项维修资金，并负责审核和支付施工单位维修费用，进行资金运作，实现保值增值。这种模式支取程序简便，在物业管理区域较小、较分散，归集资金较少的情况下，可发挥灵活、便捷、易于操作的优势，但管理成本较高，资金运作难度较大。因此，要求业主委员会及业主具有较高的素质，熟悉政策法规、工程技术等专业知识，同时需建立切实可行的管理操作机制及严格的内部监督机制，规避财务风险，确保业主合法权益。目前，业主的素质和参与管理意识还不能完全符合这些要求。
　　（二）委托物业公司管理模式。维修基金划入物业公司银行账户，物业公司负责资金的使用、增值、续筹等管理工作。维修使用时，由物业公司提出建议及预算，业主大会或业主委员会审核。这种模式的优势是日常管理核算工作由物业公司承担，业主大会负责决策、监督，业主委员会无需成立专门的资金管理部门。其主要弊端，一是物业公司管理维修基金，缺乏资金增值手段，而且如果没有健全有效的监督机制，容易发生资金挪用的行为，类似案例在全国已发生数起。二是委托物业公司管理维修基金，需增加一定的管理成本，客观上会影响物业公司提升服务水平。如果这部分成本转嫁业主，或从资金管理收入中弥补，必将导致两个利益主体的矛盾冲突，不能充分体现公开、公正、公平。
　　（三）资金中心专户管理模式。业主委员会在资金中心银行维修基金专户下开立二级专户，统一归集维修基金，核算管理到户。维修使用时，由业主委员会申请用款，业主大会决策，专业部门（如房改办）实施项目监管，资金中心依据业主大会决议及专业部门意见拨付资金，物业公司负责组织施工及监督。这是按照决策、实施和管理分离的思路，参照住房公积金“管委会决策、资金中心运作、银行专户存储、财政监督”的原则，建立起来的“业主大会决策、业主委员会实施、资金中心专户管理、物业公司维修”的维修基金管理模式。这种模式下的各个环节互相制约，业主、资金中心、物业公司权责明确，业主决策得以充分体现，符合《物业管理条例》的要求，保证了项目合规性、预算金额合理性及资金专项使用性。同时，维修基金集中管理，便于资金运作，实现保值增值；财务风险由资金中心承担，保障了资金安全。
　　三、中央国家机关维修基金管理模式选型建议
　　（一）中央国家机关维修基金管理现状。根据建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔1998〕213号），国管局于2000年印发《中央国家机关公有住房售后共用部位共用设施设备维修基金归集管理使用暂行办法》（国管房改字〔2000〕66号），按照专户存储、权属不变、专项使用、共同监管的原则，对中央国家机关维修基金实行了统一管理。截至2005年5月31日，共有443个单位建立维修基金，累计归集余额为34.77亿元。
　　按照国管房改字〔2000〕66号文件规定，房改售房原产权单位按每栋楼房、单元的具体情况建立维修基金台账。为建立较完备的维修基金数据体系，各单位通过维修基金台账管理系统实现维修基金按楼、单元、户逐级管理，通过经办银行管理系统核算维修基金到楼、单元。单位在使用维修基金前，将计划维修改造项目的工程预（决）算、资金筹措渠道、维修基金结余等相关情况公告，经三分之二以上业主同意方可使用。
　　当前面临的主要问题，一是公房售后维修基金存量有限，远远满足不了维修的长远需要，部分原产权单位仍在填补维修费用不足的缺口。二是历史遗留问题没有彻底解决。部分公房出售前未进行必要的维修养护，有的甚至存在安全隐患，导致售后维修问题突出，特别是竣工年限较长的住宅，设备陈旧老化，电梯、锅炉、高压水泵、上下水管等年久失修，维修基金原始归集额度相对较小、不敷使用的问题更为严峻，物业公司难以解决。
　　（二）中央国家机关维修基金管理模式的选择。综合考虑历史、现实和成本因素，我们认为，由具有社会公信力的机构管理中央国家机关维修基金是合理选择。一方面，在目前法律制度还不够健全，业主的法律意识较为薄弱，缺乏监管共有财产的经验和专业知识，市场化、商品化的条件尚未成熟的情况下，由业主全面自主管理维修基金，不符合客观实际。另一方面，在维修基金的管理上，业主最关注的是资金安全、资金保值增值和管理成本问题。如果委托物业公司管理维修基金，这3个方面都难以得到有效保证。因此，现实可行的做法是选择与业主、房屋管理单位及物业公司均没有利益关系，具有社会公信力的机构负责管理维修基金。
　　从实际情况看，中央国家机关住房资金管理中心管理的维修基金已达一定规模，形成了较完善的管理体系，积累了丰富的管理经验，较好地落实了房改政策。资金中心作为管理主体，一方面可以通过专户管理，严格审核，保证专款专用，实行有效监督，更好地维护业主权益；另一方面可以利用计算机系统、网络等信息化技术优势实施专业化、系统化管理，为业主提供方便、快捷的服务，帮助业主管好、用好维修基金。同时可以运用合法有效的金融手段，拓宽投资渠道，提高资金的增值率。
　　（三）中央国家机关维修基金新型管理模式的建立。一是要加强基础工作。目前，中央国家机关住宅小区正陆续成立业主大会，物业管理机构也相继改制为企业，资金中心应当按照公开、透明、科学、规范、安全、高效的原则，加快构建专户管理维修基金的新型管理模式，建立严格的资金管理机制和有效的项目监管程序，保障业主决策权，优化工作流程。加快研发维修基金按户核算管理系统，开通网上提交数据和分类查询等服务渠道。选择安全性高、风险低、收益高、易变现的投资方式运营基金，取得较高的增值收益，返还维修基金专户，以满足维修的长远需要。如在保证房屋维修的前提下，将部分沉淀资金发放住房公积金贷款或购买一级市场国债。二是要完善政策法规。在目前房改房、经济适用住房和商品房并存以及维修基金管理条块分割的局面下，应尽快完善维修基金配套法规政策，明确资金中心管理主体地位和监督职能，规范维修基金收取、管理、使用的实施程序。同时，考虑到业主委员会尚未全面建立，售房单位或城市小区还会在一定时期内代管维修基金的实际情况，在转型阶段，资金中心要坚持维修基金使用实行事前公告制度，配合房改办加强项目监管，培养业主的民主参与意识，保障业主行使决策权利，努力建立中央国家机关维修基金管理的科学运行机制。

报：焦焕成、吕世光、寻寰中、高翔、鉴保卫、李宝荣
发：局属各单位                                共印50份