职工购买公有住房有关问题的解答(房产天地)

职工购买公有住房有关问题的解答

李太平

　　一、住房标准。在计划经济体制下,住房实物型、福利性的分配方式,规定了各级职工按建筑面积和间数的住房标准。由于种种原因,同样条件的职工在不同单位住房情况不尽相同,职工无房、缺房和超标准住房的问题同时存在,在公有住房转化为自有住房过程中如何体现社会公平,是大家所关心的。但这些问题是长期积累下来的,解决这一问题将有一个过程。因此,在职工购买公有住房时,先按各职级居室间数控制,在适当时候分别对住房建筑面积没有达到标准和超过标准的职工,采取相应调节措施,以显示公平。　　即将出台的方案,规定了职工购房补贴建筑面积标准,但不是职工住房标准。该标准只作为测定老职工购房补贴的额度和新职工按月补贴的计算依据,使同一职级的职工住房补贴额度一致,选择住房面积、地点等,由职工根据家庭的实际情况而定。　　二、建筑面积的计算。职工承租公有住房时,职工按使用面积缴纳房租。由于住高层、多层楼房的公共分摊面积不同,所体现的建筑面积不一样。因此,在职工购买公有住房时,一律以承租时的使用面积乘以1.333的系数确认为初始建筑面积,以便计算购房款,再经过有关部门相应的测量后,确认该套住房的建筑面积并注明在房屋产权证上。　　三、取消售房标准价。从1999年起单位出售公有住房取消标准价,一律实行成本价。主要基于住房实物分配形式下,家庭的住房需求得不到充分体现,以标准价购买的住房,在通过市场交易满足家庭住房意愿时,还应在交易之前办理相应手续,而以成本价购买的住房,便可以进入交易市场,在交纳相关税费后,达到改善居住环境的目的。成本价每年要根据综合因素调整价格,并辅之相应政策,调整早买房与晚买房职工之间的利益关系,逐步使按房改政策购买公有住房与购买经济适用房的基准补贴价趋同,使新老职工购买新旧住房的家庭支出趋于合理。　　四、成新折扣。职工购买公有住房时,由于房屋的竣工时间不同,政策规定房屋竣工后每年给2%的折扣,竣工年限最多以30年计算,并且是在先扣除工龄优惠、各项调节因素和装修设备价之后再做折扣。　　五、工龄折扣。工龄折扣是由于过去工资中的住房含量不足,国家对职工在购买公有住房时实行的一项补偿政策。由于房价逐年调整,年工龄补偿也随之调整,如北京房屋成本价为1450元,职工年工龄补偿为12.267元,房价调整到1485元时工龄补偿为12.563元,这是以标准价高限相乘的结果,今后取消标准价后,将参照购买经济适用房时的年工龄补偿执行。计算工龄时还有一个问题值得注意,即工龄计算到建立住房公积金的前一年,如中央在京党政机关是1996年建立公积金的,其工龄计算的时限为1995年,是因为国家为职工缴交了住房公积金,提高了工资中的住房含量,并随着工资的调整,其缴交的额度也相应增加,视为年工龄折扣的补偿。职工需到本单位人事或劳动工资部门开具工龄证明。　　六、现住房折扣。指职工在1991年12月31日以前就已居住的房屋,给负担价1%的折扣。按1999年出售公有住房的有关数据计算,即每建筑平方米可享受优惠5.793元。1992年1月1日以后职工居住到1991年12月31日以前竣工房屋内的不享受该项折扣。根据国务院的有关规定,2000年全部取消该项折扣。　　七、最低限价。最低限价是指按房改售房的有关政策,计算结果每建筑平方米低于某一价位时所实行的限定标准。有些享受教师优惠或西藏内调人员优惠的职工,购房实际房价可低于最低限价。因为按计算公式计价后,再给予教师优惠或西藏内调人员优惠折扣,计算结果低于最低限价的,先执行最低限价再扣除教师优惠或西藏内调人员折扣,才是职工最终购房的实际房价。　　八、公共维修基金。公共维修基金是单位按照住房制度改革的有关规定,向职工出售公有住房后,由售房单位按一定比例从售房收入中提取、职工按规定一次性缴交,用于该房屋公用部位、公共设施维修养护的专项基金。该基金的本金应按楼、院等建立专门帐户,专项管理,一般情况下只将其利息收入用于维修,职工所购住房拆除、更新和退回原单位时,个人缴纳资金的本金退还给原购房职工。　　九、调节因素之和。由于房屋的坐落位置、楼层、基本条件、居室窗口朝向等因素不同,规定了一定的调节系数,将各项因素所对应的调节系数相加,即为调节因素之和。　　十、购买公有住房的条件。一是有当地城镇常住户口;二是单位经有关部门批准拟出售范围内的住房;三是合法承租人;四是承租期间无遗留问题。　　十一、实际房价。实际房价是指职工按住房制度改革的有关规定用成本价或标准价购买公有住房时所付的购房款。单位出售公有住房时,提供的有关材料中主要包含工龄优惠、调节因素、装修设备、成新折旧和现住房折扣等,最大的两项是工龄优惠和成新折扣。职工可根据有关文件的规定进行查阅。(作者:中央国家机关房改办主任)1999年　第3期　《中国机关后勤》