物业管理费不足怎么办

物业管理费不足怎么办

云南华兴物业管理公司

　　为适应省级机关公务员住宅小区物业管理社会化、专业化的要求,尝试机关住宅社会化物业管理,在省政府办公厅领导和管理局党委的关心、支持下,机关修缮队与机关服务中心下属华兴建筑公司共同出资注册成立了云南华兴物业管理有限公司,负责云南省省级机关住宅小区———金安、金牛小区2000多户住户的物业管理工作。公司的组织架构按照扁平化、精简适用的设置原则,分为办公室、财务部、金牛管理处、金安管理处四个部门;管理处下设住户服务、公共服务、工程等三个部。公司现有员工44人。

    一、两个小区物业管理的主要特点

    公司属于委托服务型、企业化管理。它除了具有普通社区物业管理的两大职能(即:物业的保值、增值和便利生活)外,具有如下特点:一是要提供高标准的安全保障。两个小区住户的特殊性及所处地理位置造成的复杂性,对物业管理中的安全工作,提出了较高的要求。二是要具备专业化的物业管理水平。两个小区建设标准一流,配套设施齐全,住户层次较高,对物业管理水平及专业化程度要求较高。三是公司员工应具有良好的服务意识。两个小区都住有很多离退休老干部,子女大多不在身边,生活行动极为不便,这就需要公司员工具有更加主动、热情、周到、细致的服务。

    二、物业管理工作存在的矛盾和问题

    由于两个小区物业服务的特殊性,致使物业管理工作存在以下两个方面的困难:

    (一)部分住户的物业管理市场化观念滞后。社会化物业管理服务的显著标志就是“花钱买服务”。由于两个小区很多住户原所在单位住宅区以及现在除两个小区外的其它住宅区仍实行传统福利型住房管理,大家对收费服务在观念上一时难以接受:一方面,一部分住户认为交物管费不合理;另一方面,交了费的住户又认为应当享受很多超出物业管理内容的服务。因此,如何在管理服务工作中逐渐使住户转变观念,已成为机关后勤物业管理工作的一项重要内容。

    (二)物业管理经费不足。物业管理是公认的微利型新兴服务行业。但是,两个小区由于以下两个方面的原因,致使公司在管理服务工作中亏损数额较大:一是经营成本较高。由于建设标准较高,绿化面积较大,管护要求高,公建设施数量较多,水电消耗量大,安保工作要求高等诸多因素,直接导致两个小区物业管理经营成本的增加。二是物业管理收费标准较低。由于在制定两个小区收费标准时,充分考虑到机关公务员的经济承受能力,致使收费标准远远低于同类小区的市场价格。公司接管两个小区以来,月均收入(主要为物业管理费和商铺出租收入)为8万元左右,而支出却达40万元左右,收支比为1∶5,仅2001年1年就亏损近300万元。

    三、解决问题的对策和措施

    针对现存问题,我们试行了以下应对措施:

    (一)通过多种渠道加大宣传工作力度。采用板报、上门走访、问卷调查等形式,积极向用户做好物业管理宣传工作。宣传内容包括物业管理收费的各种明细项目及其用途、小区物业管理收支情况等,并与同类小区的物业管理进行比较,以便得到大多数住户的理解、认可与支持。

    (二)争取各大机关后勤管理部门的积极协助。我们充分利用小区住户所在单位相对集中的优势,一方面请各大机关后勤部门领导协助对物业管理相关知识进行宣传,使广大住户认识到物业管理转向社会化、市场化的必然性,从而对公司的各项管理措施采取积极配合的态度;另一方面对于极少数思想尚未转变、长期拖欠物业管理费的住户,将名单报送所在机关,以行政方式带动行为转变,收到了很好的效果。

    (三)以优质服务获取住户的理解和支持。要从根本上解决物业管理收费难的问题,最主要是赢得住户对物业公司所提供的物业管理服务的认可。我们在要求员工除做好物业管理范畴内的工作外,还要尽量为住户解决各种困难,及时与住户沟通,在管理服务中多为住户着想,最大限度获得广大住户的理解和支持。

    (四)精打细算,在日常工作中勤俭节约。一是开源节流,对各类耗材实行严格的管理控制,厉行节约;二是对办公用品、维修材料等的购买执行严格的审批制度,变以往的报帐管理为预算管理;三是在绿化、环卫、保安等对外承包经营上,经多方对比,选择质优价廉的专业公司进行承包。

    (五)开展多种经营服务,积极创收,弥补物业管理经费不足。小区接管初期,物业管理工作的重心是为住户提供入住装修及维修工作,待各种关系基本理顺后,物业公司除着手组织开展保安、环卫、绿化几个方面的工作外,还将增加家电维修、家政服务等各项服务,争取从多方面积极创收。另外,公司目前正加大力度,对小区内尚未出租的商铺进行宣传,将商铺的承包经营推向社会,增加规模效益和经济效益。