中央国家机关物业管理的现状和发展思路

中央国家机关物业管理的现状和发展思路
●喻立新

　　近年来机关后勤服务部门积极借鉴运用物业管理方式,推动后勤改革,归并整合传统服务单位,促进机关后勤服务与社会服务业接轨,推进服务商品化、社会化。从对中央国家机关60个部委局后勤服务部门发展物业管理的调研看,物业管理方兴未艾,挑战和机遇并存,发展思路要进一步拓展。

    一、中央国家机关后勤服务部门发展物业管理的现状

    自90年代初期,伴随社会物业管理业迅速发展,机关后勤服务部门开始探索物业管理。1994年原广电部行政管理局管理的西便门住宅小区成为首批“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”;90年代中后期,机关办公楼设施设备现代化、机关后勤改革深化和住房制度改革全面实施,推动了中央国家机关物业管理的迅猛发展;当前,随着全面推行机关后勤服务费用结算制度,很多部门加快注册成立物业公司,机关物业管理进入蓬勃发展阶段,呈现如下特点:

    (一)物业管理已成为机关后勤服务工作的重要组成部分。许多部门的机关服务中心根据机关后勤服务保障的主要内容和对象具有物业管理属性的特点,积极发展物业管理,深化后勤改革,转换服务机制,借鉴物业管理的组织形式,对过去采取行政管理方式的服务工作和非独立核算服务单位,如大楼和住宅管理、房屋修缮、水电暖、空调、电梯维护及保洁、会议服务、食堂等零散服务单位,改革整合为物业管理单位,为机关提供包括餐饮、会议等内容的全方位后勤服务。

    (二)物业管理已成为机关办公楼和住宅区的主要管理方式,得到各部门的重视和支持。中央国家机关已基本实现由传统房屋管理模式向现代物业管理方式的转变,后勤服务部门以各种形式对机关办公楼和住宅区实行物业管理,物业管理覆盖面已占机关物业总量的95%以上。

    (三)组织形式以非独立核算单位的物业管理处(或中心)为主,物业公司为辅。据对中央国家机关60个部委局的统计,除人数较少、合署办公的部门外,各部门机关服务中心大都在原维修处(队)、房管处等单位的基础上成立物业管理处或物业中心,管理本部门办公楼或住宅区。很多部门成立的物业公司,与物业处实行一套人员、两块牌子,主要管理一些住宅区。

    (四)机关物业管理单位正加快向市场化物业管理公司转变。近两年机关后勤服务部门加快注册成立物业公司,为办公楼物业管理公开招标作准备。据统计,1997年至2002年5月底,60个部门后勤服务单位已注册成立了22家物业管理公司,其中仅2002年就注册4家;还有8个单位正筹办物业公司,这为机关物业管理走向社会创造了条件。有的物业公司开始参与市场竞争,如国家经贸委机关服务中心控股的经中太联物业公司承包了自然科学基金委员会1 5万平方米办公楼物业管理、餐饮及空军总医院高干病房物业管理。

    中央国家机关物业管理的发展虽取得良好成效,但总体处于起步阶段,与社会化要求差距较大。机关后勤物业管理基本处于自我服务格局,经营理念、管理模式、技术设备手段落后,思想上重办公楼轻住宅区,大多将两者分开管理,机构重叠,尚未整合发挥规模优势;发展不平衡,专业化水平低,管理机制滞后,正式职工多、人员老化、成本高,经营管理技术人才缺乏;物业服务收费难,特别是住宅区因体制不顺收费困难;企业化程度低,以事业型物业管理单位为主,物业公司数量少、规模小、效益低,物业公司最多的管十几万平米,大部分仅管几万平米或更少,竞争力差。如不加快发展,很多物业管理单位将会在机关市场开放后的竞争中出局。

    二、机关后勤服务部门发展物业管理面临的挑战和机遇

    中央国家机关后勤物业管理业发展目前正处在关键时期,面临严峻挑战。首先,物业管理业经过20年发展逐步规范和成熟,市场竞争日益激烈。据有关资料显示,全国物业管理覆盖面已占物业总量的30%,物业管理企业超过2万家,从业人员200余万人;至去年底,北京市注册的物业公司达1700多家。随着物业管理的蓬勃发展,市场竞争逐步加剧和规范。目前社会智能化楼宇物业管理基本实行公开招标,住宅区物业管理公开招标逐步增多。市场竞争已进入机关物业管理市场,办公楼物业管理开始探索实行公开招标,如2002年初国防科工委以邀请招标方式确定新办公楼物业管理公司。其次,机关物业管理还将面对入世带来的冲击。国外物业管理企业尽管短期内不会影响机关物业管理单位,但凭其管理高档写字楼的优势,将会以各种方式参与庞大机关物业管理市场的竞争,需要我们采取积极的应对措施。再次,机关办公楼物业管理将逐步实行公开招标,开放市场。2001年8月,国务院办公厅转发国管局《关于加强和改进中央国家机关办公用房管理的意见及其实施细则》,明确提出三年后开放机关办公楼物业管理市场,面向社会公开招标选聘物业管理单位,机关物业管理单位必须取得资质才能参与招投标。机关物业管理单位面临2004年前后开放市场,办公楼物业管理社会化、企业化的变革。机关后勤服务部门必须直面现实,抓住时机,加快建立社会化、专业化、企业化、经营型的机关物业管理新体制,迎接市场竞争的挑战。

    机遇与挑战并存。机关后勤服务部门发展物业管理有良好机遇和条件。第一,物业管理业正处于高速增长尚不完全规范阶段。据中国社会事务调查所统计,京沪穗90%的受访者认为物业管理公司提供的服务质次价高;中国消费者协会组织的《中国12个城市物业管理调查报告》表明,67 5%的人认为物业公司履行义务和责任一般或较差。物业管理已成为城市居民关注的热点问题。物业管理企业现状也不尽人意,全国物管企业70%属房地产开发商办的,20%属于房管所或后勤单位改制。北京市有规模、品牌和效益的物业公司仅30余家。现有的市场格局为机关物业管理的发展提供了广阔空间。第二,机关后勤服务部门发展物业管理有良好基础和特有优势。物业管理中的房屋建筑及其设备设施管理、保洁、保安、绿化、消防、车辆道路管理等常规服务以及会议、餐饮等特约和专项服务,属于后勤服务工作范筹,后勤服务单位有丰富经验和较高服务水准。市场经济体制下这些服务工作转为物业管理后,后勤服务单位坚持为机关和职工服务的宗旨,热情、耐心、周到、细致、优质服务的传统没有变;后勤职工长期为机关服务,政治性、保密性、可靠性强;中央国家机关有一支具有较强管理能力和较好专业技术水平的职工队伍,这是机关物业管理单位相对社会物业公司的优势。据了解,目前机关后勤服务单位管理的住宅区服务普遍优于社会物业公司管理的小区,机关职工基本满意。第三,机关后勤服务部门发展物业管理有稳定的市场和政策优惠。除少数单位外,中央国家机关的办公楼和住宅区,目前基本由各部门后勤服务单位实施物业管理,管理面积多的100余万平方米,少的近10万平方米。稳定的机关市场,为后勤服务单位发展物业管理提供了良好条件。机关物业管理还有经费来源稳定的优势,财政部门已将物业管理费列入中央部门基本支出预算科目,国家计委和国管局制定了办公楼物业管理服务收费指导意见和基本项目收费参考标准,住宅区物业管理北京市有收费标准和办法。与社会物业公司收费难相比,机关物业管理服务费基本能得到保障。

    三、机关后勤服务部门发展物业管理的思路和对策

    当前,机关后勤工作面对发展要有新思路、改革要有新突破、开放要有新局面的新形势,改革力度将进一步加大。去年底国务院办公厅转发了国家计委《关于“十五”期间加快发展服务业若干政策措施的意见》,提出要“促进后勤服务的社会化”,除政策另有规定外,“党政机关盈利性的后勤服务机构都要改制为独立法人企业”,“有关部门要抓紧制定促进并规范后勤服务机构转制的具体规定”。2002年4月,温家宝副总理在全国服务业工作电视电话会议上指出:“要推进后勤服务由自我服务为主向社会服务为主转变”。后勤服务单位要认清形势,充分认识发展物业管理对深化机关后勤改革的重要作用,以建立后勤服务费用结算制度为契机,加快发展物业管理,推进后勤服务社会化,为下一步后勤服务机构的转制作好准备。

    一是把发展物业管理与深化后勤改革、推动后勤服务单位企业化管理、社会化服务结合起来。要正确认识和估价物业管理业,它是一个劳动密集型的新兴行业,是安排职工的良好载体。后勤服务单位发展物业管理有内部市场和后发优势,可借鉴社会物业管理业经验,参考现成教材和物业公司规章制度。要充分认识发展物业管理对深化后勤改革的重要意义,它对机关服务中心归并整合所属传统的封闭式自我服务单位为物业管理单位,与市场和社会服务业接轨,推进服务组织企业化和服务商品化、社会化,优化服务结构,转换服务机制;促进后勤服务专业化、产业化,提高机关后勤服务质量水平,改善职工生活环境;理顺和规范机关后勤行政管理部门与后勤服务部门、机关服务中心与所属服务经营单位的关系等具有重要作用。要增强改革的危机感、紧迫感,加快发展物业管理,调整重组传统服务单位,转换机制,加快服务单位企业化管理和社会化服务的步伐。

    二是从实际出发推动事业型物业管理单位向企业化物业管理公司的转变。机关后勤现有的事业型物业管理处(中心)总体说是一种过渡性机构,要适应市场经济要求,加快向社会化、专业化、企业化、经营型物业管理公司转变。推进机关物业管理单位企业化,并不是说每个部门都一哄而起办物业公司,而是要从实际出发,有进有退,有所为有所不为,充分利用自身资源和社会力量,推进机关物业管理的规范化、专业化和社会化。一些职工少、规模小的单位,可引进社会物业公司或与其它部门、社会联合办物业公司;那些条件好、管理面积大、职工较多、有一定优势和实力的后勤服务单位,要抓住时机注册组建物业公司,取得资质,开展内外两面服务,巩固机关市场,参与社会竞争,提高经济效益。

    三是重视发展住宅物业管理。机关物业管理主要分为办公区和住宅区管理服务两个方面。前者因与机关工作紧密联系、经费有保障受到重视,集中了主要管理资源;后者因经费渠道不畅、复杂繁琐被忽视。后勤服务单位发展物业管理不能偏废任何一方,在抓好办公区物业管理的同时,要加快发展住宅区物业管理,占领已有市场。机关住宅区面积比办公区面积大得多,市场广阔,物业管理服务要求高,工作繁杂,对具有热情、耐心、细致服务优良传统的机关后勤职工来说,有天然优势,经过培训都可胜任。要充分认识住宅物业管理能安置人员、成本低的特点,加快发展住宅物业管理。要改变现有办公区和住宅区分设机构管理的状况,合并多头机构,推进物业管理专业化、规模化,按物业性质和功能合理分工,人员统一调配,降低成本。机关要支持和扶持后勤服务部门发展住宅物业管理,采取将小区可经营开发的附属设施交物业单位使用等方式,发展衍生性服务,提高经济效益,弥补服务收费缺口。发展住宅区物业管理,对改善机关职工生活环境,推动物业管理规模经营,增强机关物业管理单位竞争力有重要意义。

    四是立足自身加快培养物业管理人才,努力构建企业化经营管理机制。要以各种途径和方法,鼓励和促进后勤职工转岗培训为物业管理企业经理、一专多能的物业管理员等工作骨干,为机构精简、服务结构调整后出现的富余职工提供新岗位。要把培养和引进人才结合起来,选聘优秀经营管理者,提高队伍整体素质。机关物业管理单位要学习借鉴名牌物业管理企业的做法,按照现代企业制度运作,树立新的经营管理理念,实行社会化、专业化服务,合理设置机构,深化内部改革,真正建立能上能下、能进能出的灵活用人用工机制和收入分配激励约束机制,加快实现从自我服务单位向社会化服务企业的转变。

    五是积极推进机关物业管理专业化、规模化、集团化经营。要从两个方面推进物业管理专业化:一是引进社会专业公司承担自身难以胜任或自管成本高的项目;二是以有优势部门为基础,采取多种形式组建如电梯维修、电讯、餐饮、绿化、保洁等专业化服务公司。物业管理是规模经营行业,规模大小决定物业管理企业市场竞争力的强弱,管理100万平方米物业比管理30万平方米可降低单位经营成本1/3左右。要打破部门界限,积极推动中央国家机关物业管理的区域联合,鼓励和引导各部门物业管理单位的兼并重组,推动规模化、集约化、集团化经营进程。要适应建立结算制度和物业管理企业化要求,以部委办公楼和住宅区相对集中地区为重点,促进相邻部门以股份制等方式共同组建物业公司,实现资源共享。要创造条件,以中央国家机关一些管理水平高、有规模和实力的物业公司为龙头,适时组建物业管理集团公司,形成规模效益,创建品牌企业,积极参与市场竞争。(作者单位:国管局后勤改革与综合管理司)