探索物业管理新体制(物业管理)

探索物业管理新体制

●湖南省政府机关事务管理局

　　2000年机构改革时省政府赋予我局主管省直单位物业管理的职能,为了使省直单位尽快建立社会化、专业化、市场化的物业管理新体制,我们进行了积极的探索。

    确定物业管理工作思路。我们采取了三种方式调查和了解我省省直单位物业管理情况。一是对省直83个财政拨款单位发放调查表,进行摸底。二是先后到20多个省直机关、事业单位实地了解物业管理方面的困难、问题和要求。三是通过接待单位人员咨询了解情况。我们共接待省直单位政策咨询近200人次。通过上述三种方式,我们对省直单位物业分类、房屋产权多元格局、管理面积、管理成本及管理中存在的困难和问题有了比较充分的了解。针对现行房屋管理体制下,观念落后,服务效率低,管理费用居高不下的实际情况,我们的基本思路是:按照“十五”计划要求,规范和发展物业管理,综合配套,分类试点,稳步推进,逐步建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

    狠抓物业管理制度建设。2001年由我局与省直房改领导小组办公室联合颁发了《关于推广和规范物业管理的通知》和《关于认真做好住宅区配套设施整治工作的通知》。我们还参与省物价局、省建设厅2001年9月出台《湖南省城市住宅区物业管理收费办法》的讨论和修改。此外,我局物业管理处编印出版了三十多万字的《物业管理政策法规》一书,为省直单位推广和规范物业管理提供了政策指导和支持。

    加大宣传物业管理工作的力度。为了得到干部职工的理解和社会支持物业管理工作,我们进行广泛深入的宣传。如我们和《三湘都市报》联合举办了有政府主管部门、人大法制委、物业管理公司和省直单位后勤部门负责人参加的首次省直单位物业管理工作座谈会。我们还联系了《三湘都市报》,以“直面物业管理”栏目,对省直单位物业管理存在的困惑,业主、物业管理公司的权利义务等进行了两期宣传报道,反响强烈,效果良好。

    选择不同类型小区组织物业管理试点。分类管理,先易后难,分步实施,积极推进。对新建住宅小区,全面推行物业管理;对条件较差的老住宅小区,按照先治理改造、后实行物业管理的原则,逐步推进。针对住宅小区建设年代不同的实际,在推进物业管理中,我们坚持在管理内容、服务项目、收费标准上不搞一刀切,实行先规范管理,再逐步提高。通过试点,以点带面,分步实施。按照上述原则,我们选择了不同类型且有一定规模的2个小区进行物业管理试点。一是新建住宅区———岳麓科教新村。该小区总建筑面积21万平方米,1768户。按建设部33号令要求,全面实行物业管理试点。二是长沙冶金研究院金科园小区。该小区是一个房屋新旧程度不一,建设年代、标准不同的旧住宅区,共管理住宅和公共建筑面积10万平方米,住户1280户。金科园小区两年共投入200多万元,对小区道路、绿化、水电等进行了全面整治,并将原来的后勤服务机构改制为模拟企业法人运作的物业管理公司,实行物业管理试点。通过试点,岳麓科教新村通过了ＩＳＯ9002质量认证,并被评为长沙市优秀示范小区。金科园小区建立健全了物业管理机构和物业管理规章制度,形成了物业服务的内部价格结算体系,提高了小区品位,基本上具备了按照社会化、专业化、市场化管理的条件。

    履行职能,认真做好审核物业管理办法和收费标准的工作。通过清理和规范行政审批职能,省政府赋予我局审核省直单位物业管理办法和物业管理收费标准的职能。为了落实该项职能,我们规范了审核条件、审核程序、审核要求。两年来,共审核了省卫生厅等8个单位的物业管理办法,审核了省科协等6个单位的多层住宅物业管理收费标准,逐步规范了省直单位的物业管理工作。

    结合实际,实行三种物业管理模式。目前,我省省直单位住宅小区物业管理基本上是三种模式:一是单位后勤部门对自管房进行的行政式的管理;二是房地产开发公司附属的物业管理公司,对开发小区进行的捆绑式管理;三是独立的委托服务管理。三种模式中前两种模式居多。第一种属于福利性质,住房制度改革后,由于住房二级市场的开放,产权多元化格局日益明显,许多单位已感到包袱越背越重,深刻认识必须通过有偿服务或委托社会上的物业公司代管,才能减轻负担;第二种由开发商自办的物业管理公司,虽然是独立法人,但先天的“父子”关系难以摆脱其附属地位。这两种模式都难以适应市场经济发展的要求,因此,建立社会化、专业化、市场化的新型物业管理体制已势在必行。

    在建立新型物业管理体制过程中需要注意解决三个问题。第一,要有计划、有步骤地推广物业管理。新建小区由于建设和管理基本同步,可以按照规范化、全方位的要求推行物业管理;旧住宅区存在规划不合理,基础设施不配套、不完善等问题,对这些小区,有关部门要对小区规划作适当调整,完善配套设施,改善环境,通过对有条件的单位试点成功后再逐步推广。第二,多渠道筹集资金,给物业管理提供造血机制。目前物业管理资金严重匮乏,对此,我们认为,一是要制订科学合理的收费政策;二是切实加强住宅共用部位共用设施维修基金的归集、管理和使用;三是将后勤维修管理资金逐步转化为物业管理基金,逐步将后勤管理与行政管理分开,把房管部门的有关机构改制成物业管理公司。第三,完善物业管理政策法规,推动物业管理走向法制化和规范化。