国家机关房地产研究会全面推行物业管理的思考(工作研究)　

国家机关房地产研究会全面推行物业管理的思考　

　　随着市场经济发展,传统的机关住宅管理模式已不能适应社会发展的要求。国务院颁布的《物业管理条例》,标志着物业管理作为新兴的住宅管理方式,步入依法运行的崭新发展阶段。全面推行物业管理,成为中央国家机关住宅管理的一项紧迫任务。    一、中央国家机关住宅管理体制的现状和问题
    现行的机关住宅管理体制,产生于房屋公有、福利分配、低租金的住房制度,各部门都设立了专门的房管机构,对住宅实行无偿、单一的行政管理模式,资金来源依靠行政拨款和低廉租金,以维持房屋的正常使用。改革开放后,为适应社会发展和提高生活水平的要求,通过集中建设和部门自筹资金购建,中央国家机关住宅急剧增加,但由于住房管理制度改革滞后,各部门仍沿袭传统房屋管理模式,形成以行政化、福利性、自我服务为主要特点的机关住宅管理体制。1990年后,随着住房制度改革实施和房屋产权多元化,机关住宅逐步从传统房管模式向物业管理方式转变,特点如下:
    (一)管理模式处于新旧体制转型期
    据对中央国家机关87个部门统计,至2001年底,可售公房的87.5%已出售给职工;已实行物业管理面积234.17万平方米,占总量的16.54%。机关住宅正处于从传统房模式向物业管理方式的转型期,物业管理成为机关住宅管理的发展方向,覆盖面迅速扩大,仅用5、6年时间即占住宅总面积的1/6,加上一些后勤服务单位实行模拟物业管理的住宅,物业管理面积约占总面积的40%以上。
    (二)管理形式以各单位自我管理为主
    主要有以下几种形式:一是自管为主,由本部门机关服务中心所属物业管理单位或房管机构统一管理,对新建小区实行物业管理或模拟物业管理,老旧住宅小区(楼)沿袭传统房管模式;二是委托管理,对处于社会住宅区的住宅、单栋住宅楼、统建房、几个部委共建或改造住宅区内的住宅,以委托方式聘用物业公司管理;三是对机关集中住宅小区改造后,引进社会物业管理公司管理。
    (三)管理机构以事业单位为主
    近几年来,各部门机关服务中心所属房管处、修缮队等房管单位,加快改组改制步伐,相继组建了物业管理处(中心),并注册成立30多家物业管理公司,开始从行政化、事业型向企业化、公司型转变。
    (四)管理体制仍然是行政化、福利型
    机关住宅尽管大多数已售给职工,但因政策不配套,住宅小区的管理基本依靠原产权单位补贴维持运转,各单位承担原有住宅的管理责任。现行机关住宅小区管理体制存在一些突出的矛盾和问题。一是物业管理费支付不合理。主要反映在两方面:第一,物业管理费主要由原产权单位或职工所在单位支付。第二,经费缺乏正常来源渠道。二是机关住宅小区物业管理市场化、社会化程度低,服务成本高。如开放机关物业市场,很多将面临生存危机,影响稳定,这一问题需要妥善解决。三是职工住房福利性观念根深蒂固,物业管理费收缴难。四是机关住宅小区没有建立良性管理维护机制。
    二、中央国家机关住宅小区全面推行物业管理的基本思路和措施
    中央国家机关住宅小区物业管理体制改革的基本思路和目标是:适应市场经济社会产权多元化、住房商品化、分配货币化的需要,贯彻落实《物业管理条例》,按照建设部和北京市有关规定,用五年左右时间,分步推动机关住宅小区从行政化、福利性管理模式转为社会化、专业化、企业化经营型物业管理;物业管理费由单位支付方式改为实行货币分配;机关住宅小区管理纳入社区管理,形成业主自治与物业管理企业相统一、专业化管理相结合、业主招标选聘物业管理企业的新型住宅管理体制,实现住宅小区物业管理社会化、市场化,为机关职工创造整洁优美、舒适方便、安全文明的生活环境。
    改革的具体措施是:
    (一)制定规划,明确要求,分类推动机关住宅小区实施物业管理要加大改革力度,加快对新建住宅小区实施物业管理,逐步推动老旧住宅小区实行物业管理,积极探索多种住宅管理模式,稳步开放机关住宅物业管理市场,用5年时间基本建立住宅小区物业管理新体制。
    1.全面推动机关新建住宅小区实施物业管理
    对中央国家机关1995年10月以后建成、配套设施比较齐全并达到一定规模的居住小区和危旧房改建区(简称新建住宅小区),2004年底前全面实施物业管理。今后对新建住宅小区,全面实施规范化物业管理;对购买的分散住宅委托所在小区物业公司管理。对已实行物业管理的小区,要提高管理水平,降低服务成本;对模拟物业管理的小区,要推进专业化服务、企业化管理,将物业管理单位逐步改制为企业,或实行一套班子、两块牌子,单独注册或联合成立物业公司,实现从模拟物业管理向企业化物业管理的转变。对尚未实行物业管理的新建住宅小区,主管部门要加大指导、协调力度,发挥各部门、服务单位及住户的积极性,加快推行物业管理。
    2.分步推动老旧住宅小区实施物业管理
    对老旧住宅小区要有计划、分步骤改造、修缮、整治,并同步推行物业管理,力争到2008年,中央国家机关老旧住宅小区全面实施物业管理。一是重点修缮整治1977年以后建成的集中老旧住宅小区。用3年时间全面修缮整治,到2006年使之全部符合实施物业管理的要求。二是逐步改造修缮1977年以前建成的老旧住宅小区。
    3.积极探索物业管理的多种模式
    国内外住宅物业管理有两种模式:一种是物业管理企业实行专业化管理,另一种是业主自营管理,即业主自己管理物业。自营式物业管理人员非常精干,业主委员会仅聘用干事、会计两名专职人员,另外从退休人员中聘用少量临时工从事保安、保洁、维修工作,从公共房屋出租收入中支付工作人员工资、奖金、设备费及6年一次的楼面清洗费等公共开支,减轻业主负担。这种模式管理成本低,适用于广大中低收入阶层。机关住宅小区在推行专业化物业管理的同时,要从国情出发,积极探索实行业主自营管理模式。
    4.逐步开放机关住宅小区物业管理市场
    2005年开展新建住宅小区物业管理招标试点,2006年开展修缮整治老旧住宅小区物业管理在中央国家机关内部招标试点,2008年全面开放机关住宅小区物业管理市场,基本实现机关住宅小区物业管理企业化、专业化、社会化。
    (二)加快建立机关住宅小区业主自治机制,促进住宅管理社会化、市场化
    要按照《物业管理条例》中关于业主和业主委员会的规定,落实机关住宅小区业主在物业管理活动中享有的权利,履行应尽的义务,明确一切物业管理权属于业主大会,积极推动机关住宅小区实行业主自治。
    1.加快在已实行物业管理的住宅小区组建业主委员会
    首先,主管部门和各部门房管单位,要根据《物业管理条例》及有关规定,对实行物业管理的住宅小区的住户做好业主自治的宣传、教育和组织活动,提高住户主人翁意识,按照规定组织住户召开业主大会、选举成立业主委员会、完善业主自治的组织形式。其次,机关要会同有关主管部门,加强对业主大会、业主委员会指导,明确业主委员会的职责,合理划分业主大会和业主委员会的权责界限,充分发挥各自职能作用。再次,明确业主委员会的活动规则,有关主管部门应按法定程序监督业主委员会的活动,保证其真正代表全体业主的利益。第四,从机关住宅小区特点出发,发挥各方积极性,抓好业主委员会的组建。2004年底,已实行物业管理的小区都要成立业主大会和业主委员会,初步建立业主自治机制。
    2.新建及修缮整治小区要将组建业主委员会和实施物业管理同步进行
    物业管理单位前期介入,入住人数达到规定要求后,应立即组建业主委员会,实行业主自治。对计划修缮整治准备实施封闭物业管理的老旧住宅小区,要先召开业主大会、选举成立业主委员会后,再行组织施工;业主大会和业主委员会要参与小区整治的规划建设,这既可充分调动广大住户参与小区整治的积极性,也将使小区今后顺利实行业主自治和物业管理。
    3.有关部门要加强指导,建立健全业主自律机制
    有关部门可拟定“业主公约”范本,供机关住宅小区居民参考,以此指导、规范、约束所有业主和使用人的行为,使之自觉维护公众利益和公共环境,健全业主自律机制。
    (三)改革物业管理费支付保障方式,实行货币分配
    国家有关部门和北京市正着手研究和探索住宅物业管理货币化改革问题,《北京市已购公有住房上市出售实施办法》(京政发[2003]3号)提出:“鼓励有条件的单位改革现行供暖费、物业管理费由单位支付的方式,实行货币分配,使财政预算制度逐步完善。”住宅物业管理费尽管还是部门自筹,但2001年财政部已将物业管理费列入中央部门预算基本支出科目(财预字[2001]330号),明确这项费用今后要由财政支付。这为理顺经费渠道,改革物业管理费单位支付“统包统支”的福利保障方式,实行货币化分配创造了条件。
    1.改革的基本思路
    改变现行由原住宅产权单位或职工所在单位统包统支物业管理费的支付保障制度,实行国家、单位和个人三方合理分担的原则,国家补贴规定面积标准物业管理费的94%,个人负担规定面积标准物业管理费的6%;建立物业管理费由职工家庭缴纳,国家发放补贴,变暗补为明补,实行货币化分配的制度。
    2.补贴的范围
    中央国家行政机关、公检法机关、参照公务员管理的事业单位、社会团体(简称中央国家机关)的工作人员、离退休职工及按照国务院有关规定办理退职人员,中央在京企事业单位职工及离退休职工参照执行。
    3.补贴的方式
    坚持社会公平原则,实行基础补贴加职务补贴随工资统一发放的方法。每个职工均享受30平方米建筑面积的物业管理费基础补贴,在此基础上按照职工的职级相应增加职务补贴。职务补贴实行单方补的原则,由夫妻双方住房标准高的一方给予补贴。发放方式上,为简化操作程序,补贴可先实行年初或年中一次性发放给职工;条件成熟后纳入工资发放。这种补贴方法相对科学合理:使社会各层次的人群都享受住宅物业管理费的最低保障水平。物业管理费由夫妻双方单位共同承担,体现公平原则,分散财政支出压力。可根据实际情况和需要,制订特殊补贴政策,满足特殊群体的需求。与现行物业管理费收缴方式接轨,有利于降低改革成本。
    4.补贴的来源
    可分两步实施:第一步,对按有关规定应由产权人交纳的物业管理费,各部门将原计划外筹集支付给物业管理单位的经费转化为物业管理费补贴,按标准一次性发放给职工,不足部分列入部门预算由财政负担。按规定由住户交纳的费用仍由职工交纳不予补贴。第二步,规范经费来源渠道,补贴列入部门预算,按照拨款渠道,由单位按月随工资发给职工,各部门不再列支住宅物业管理费。
    5.补贴的面积标准
    原则上按房改制定的住房面积标准执行,同时为保证改革中不降低中央国家机关公务员的生活水平,补贴面积标准可按职务享受的住房标准上浮一个档次发放。部级领导干部(包括离退休部级干部和享受副部级住房待遇的老干部)的补贴,可参照房改做法另行制定。
    6.补贴标准的计算
    可以按基础补贴面积加职务补贴面积乘北京市普通居住小区(经济适用住房或安居房)物业管理服务收费标准中产权人交费项目总和计算,并根据收费标准中有关项目内容变化及时进行调整。
    7.特殊对象的补贴
    已故离退休干部的配偶、伤残军人、特殊困难职工和低收入者家庭,可另行制定补贴政策或减免措施。建立职工住宅物业管理费补贴制度,由单位支付改为职工个人缴纳,实行国家、单位和个人合理分担,并且主要由国家和单位负担的原则。物业管理费货币化分配可先在有关部委开展试点,总结经验,完善措施,再全面铺开。
    (四)完善政策,多渠道筹措经费,保障机关住宅小区顺利实施物业管理
    1.改进完善修缮经费管理使用制度,加快老旧住宅小区修缮整治由于政策还不完善,各单位一方面积存巨量维修基金不能动用,另一方面大量老旧住宅因缺乏资金得不到修缮,影响物业管理实施和职工生活质量。要会同有关部门,加快研究制定公房售后维修管理政策和维修基金具体使用办法,规范维修经费管理,强化房地产主管部门的监督管理职能。
    2.多种方式筹集经费,保证物业管理的实施在目前市场不成熟、物业消费观念尚未树立、服务费收缴难的情况下,推行物业管理,一方面要加快物业管理费保障支付制度改革,规范来源主渠道;另一方面要开源节流,采取多种方式筹集经费,保证物业管理正常运作。(1)住宅小区的配套公共设施及房屋由产权单位逐步(用3至5年时间)划归全体业主所有,由业主委员会管理,并由业主委员会委托给物业管理单位出租经营,收入全部用于补充物业管理费用,不足部分再由业主分担;产权单位或购房人购买小区住宅时,已经分摊配套设施建设费,已实行物业管理的小区,不得再将配套的公共服务用房无偿交给其它单位使用,而应归全体业主所有,委托物业管理单位经营,收入用于物业管理。(2)老旧住宅小区如果缺少公共服务用房,产权单位可从其它房屋中拿出适量空房交全体业主使用,由业主委员会委托物业管理单位经营,所得收入补充物业管理费用。(3)搞好老旧住宅小区修缮整治规划,健全完善市政基础设施和公共服务用房,供全体业主使用,建成后由业主委员会委托物业管理单位经营,收入补充物业管理费用。(4)物业管理单位要加强内部管理,改善服务质量,降低经营成本,努力提高住户缴费率,减轻全体业主负担。(5)改革过渡期有条件的单位可从预算外收入提取一部分经费,用于补贴本单位职工住宅区物业管理费。
    (五)推动机关住宅小区物业管理与社区建设协调发展,促进机关职工生活服务社会化机关住宅小区是一种单位型社区,推动物业管理与社区建设紧密结合,将机关办社会职能剥离出来交由社区承担,减轻机关社会负担,对深化行政管理体制和机关后勤改革,加快后勤服务社会化进程,促进机关职工由单位人转变成社会人,具有重要意义。
    1.明确社区各组织的职责权限
    每个社区(2000至4000户居民)设有一个党支部(或党总支)、一个居委会(居民委员会)、一个或几个业主委员会和物业公司。党支部在这些组织中处于领导地位,是政治核心;居委会是社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织;业主委员会是住宅小区业主行使个人财产权的自治组织;物业公司是以合同的形式受全体业主委托,为住宅小区和住户提供物业服务的企业。居委会有权对业主委员会的活动和物业公司的服务进行监督检查,业主委员会和物业公司应主动接受居委会指导和帮助。
    2.建立密切合作,相互补充的共事关系
    社区建设与物业管理的许多内容相同,如住宅小区治安、环境卫生、绿化美化等,双方目标完全一致,居委会与物业公司工作中必须紧密配合。
    3.动员机关企事业单位大力支持社区建设
    4.组建社区共建理事会或议事委员会
    5.探索物业管理与社区建设结合的途径和方式各部门要协调处理好住宅小区所在地党委、政府的关系,主动争取它们对机关社区党组织、居委会、业主委员会建设的支持,健全机关住宅小区组织体系,使其融入社区。
    (六)积极推动机关住宅物业管理单位改制,加快物业管理企业化、社会化步伐
    要根据住宅管理改革和后勤改革的要求,积极推动房管单位改组改制,用5年时间将事业型房管单位改制为物业公司。
    1.转变观念,统一思想要通过召开住宅小区物业管理改革工作会、研讨会等多种形式,加强指导,加大力度,增强房管单位和职工改制的紧迫感,加快人才培养和改制步伐。
    2.调整服务结构,加快物业管理发展积极引导推动后勤服务部门按照建立结算制度和服务社会化要求,加快归并整合为机关办公和职工生活服务的零散单位为物业管理机构,以物业管理方式为机关办公区和住宅区提供规范化服务,使机关后勤服务与市场接轨,为房管机构和服务单位改制创造条件。
    3.加快机关住宅小区物业管理市场化步伐2005年开展新建住宅小区物业管理招标试点,由具备资质的物业管理公司承担,2008年开放机关住宅小区物业管理市场,引进竞争机制,推动房管机构改制。
    4.整合资源,积极稳妥改制实行一套人马、两块牌子(物业管理处、物业公司)的“双轨制”模式,在改革过渡期内应支持这种模式,可将一些住宅小区交其管理,逐步推动企业化改制。
    5.打破部门界限,加快物业管理单位联合积极推动中央国家机关物业管理单位联合,优化资源配置,促进物业管理规范化、产业化、集团化,提高市场竞争力。主管部门要重点支持、扶持几个实力雄厚的物业管理企业,作为兼并、收编弱小单位管理服务人员、推进部门联合的龙头;在改造后的多部门产权住宅小区,探索组建股份制物业管理公司;在部委办公楼和住宅小区相对集中地开展区域联合,鼓励相邻部门以股份制等多种方式共同组建物业公司,创造条件组建若干中央国家机关物业管理集团公司。
    6.完善配套政策对从事业单位转入企业的职工,要按照社会保障制度改革要求,建立统一的养老、医疗、失业等社会保险制度及补充养老、医疗保险制度。协调税务主管部门,对转制企业给予税收优惠政策。通过转岗、培训等多种方式妥善安置改制后富余人员,保证改制的顺利实施和社会稳定。(执笔:何绍一、喻立新)