社区兼管物业促进社会和谐

社区兼管物业促进社会和谐
●  叶家兴

    为了维护小区安定，构建和谐社会，笔者认为，物业管理应纳入社区建设之中。这样做的理由和有利方面在于：
    一、符合政策要求。目前城市社区的范围，一般是指经过社区体制改革后作了调整的居民委员会辖区。
从政策界定和合同约定看，物业管理只是物业企业按合同约定，对社区内住宅小区的物业部分进行管理和维护，而且是有偿的。而社区建设要解决的是包括小区物业管理在内的整个社区问题。社区建设涵盖了小区物业管理的全部内容。
北京市房地产局、民政局2002年曾联合发文要求：“社区居委会要加强对物业管理委员会的指导，监督物业管理企业
服务，协调物业管理企业、物业管理委员会和居民之间的关系”。其他一些城市，也陆续出台文件要求社区加强对物业企业的管理和监督。
    二、享有法律授权。在我国，社会上各种各样的社会组织，莫过于三大类：一类是政府组织，即由国家编制管理部门审批的行政、事业单位；二类是生产组织，即在工商部门登记报批的各种企业；三类是民间组织，即在民政部门登记批准的非盈利性的社会团体。但是，不管哪类组织，都必须有上级主管部门，并在法律规定的范围内，按既定的“游戏”规则活动，否则，将会造成社会秩序的混乱，这是社会运行的基本规律。
    业主委员会按什么程序产生?由谁主管?权力受谁监督?目前还没有法律赋予。因此，要么正当权利得不到保护，要么出现权利的滥用。
社区内的房屋所有权人既是业主，又是社区的居民。既然社区居民委员会是按国家法律的一定程序产生的自治组织，代表居民办理本辖区的公共事务，就没有必要把社区公共事务中的一部分(物业管理)，再由全体居民(业主)来讨论决定。这样势必会使简单的问题复杂化。
    三、减少管理成本。没有业主委员会的小区，无人召集业主会议；有业主委员会的小区，对于业主召集人来说，没有报酬工作没有积极性，若发给报酬，对于以盈利为目的的物业企业来说，要么从小区创收中开支，要么“取之于民”，这无疑增加了企业的管理成本或居民的负担。
    四、化解矛盾及时。据有关部门统计，民间纠纷的调解，80％以上是靠社区居民委员会等基层组织完成的。应该说小区内的纠纷，绝大多数也是可以通过社区居委会来调解的。
目前业主与物业公司的纠纷，绝大多数不是业主整体概念，而是业主的个案。个案的业主与物业公司的矛盾，要求的一方是否合理?即使合理，通过什么渠道解决?由于没有明确的解决途径和基层组织，使问题反映到房地产局、消协、法院等等部门，又回到街道办事处或社区居委会来处理。对于这些纠纷，如果业主(居民)一开始就向社区居委会反映，把解决问题的环节前移，无疑会使矛盾得到及时化解。
    五、利于社会和谐。将物业管理纳入社区居民委员会管理的作法，在一些社区偿试效果很好。例如，北京西城区德外街道新风中直小区，将物业纳入社区建设之中，物业管理站的站长参加社区居委会的领导班子，社区居委会派人参加小区产权人代表大会，参与社区物业管理重大事项的讨论和研究，协调物业管理单位和社区居民之间的关系，调解纠纷，化解矛盾，对物业管理单位的服务进行评议。
    在管理方面，社区居委会按法律要求设立的各个专业委员会与物业公司实行归口管理。如负责卫生的对应保洁队；负责治安的对应保安组；负责环境的对应绿化队等等。主管主任可以进行对口事项的直接布置，居委会主任则统筹协调。从而保证了整个小区乃至街道各项工作得到及时、有效的落实。
    物业管理纳入社区建设后，社区居委会为群众办实事的实力也得到增强。资源得到充分利用，二者优势得到互补，
群众的业余文化生活得到繁荣，居民的认同感、归属感、荣誉感逐步增强。北京某小区制定的《居民精神文明公约》倡导“我为社区服好务，我为首都添光彩”，调动起社区不同群体齐心协力共创幸福生活，共建美好家园的积极性。2003年这个小区被北京市评为“先进居委会”，被建设部评为“全国物业管理优秀住宅小区”。
    目前，全国已建立77431个社区居委会，有近40万名社区居委会干部，如果都像这个社区居委会一样兼管物业，必将大大地促进社会和谐。（作者单位：民政部机关服务局）