总结经验 开拓创新

——国管局副局长寻寰中在2006年中央国家机关房地产工作会议上的报告摘登

“十五”期间，中央国家机关以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，积极进取，开拓创新，不断加强房地产管理基础理论研究和制度建设，切实改进管理方式，各项工作取得了较大进展。

一、“十五”期间中央国家机关房地产管理工作回顾

“十五”期间，中央国家机关房地产管理工作取得了较大进展，总结五年来的工作，中央国家机关房地产管理有以下六个方面的特点：

（一）房地产管理体制实现了新突破。逐步建立健全了以现代产权关系为基础的中央国家机关房地产管理体制。一是以《土地管理法》修订为契机，初步确立了中央国家机关土地统一归口管理体制，完善了土地使用权登记制度，规范了土地利用和处置工作，维护了中央国家机关土地合法权益。二是以国务院办公厅印发的《关于改进和加强中央国家机关办公用房管理意见及其实施细则的通知》为标志，确立了所有权与使用权相分离，统筹规划、统一建设、规范管理、合理调配、专业化服务的中央国家机关办公用房管理体制，开始着手解决长期以来存在的“所有者缺位”、“管理者虚位”造成的权责不清、苦乐不均、标准不一等问题。三是按照国务院关于投资体制改革的要求，初步建立了中央国家机关建设项目投资决策、项目实施、监督管理的新体制，长期困扰机关基本建设的“三超”问题得到了初步解决，建设管理水平和投资效益得到了提高。

（二）房地资产运营管理取得了新成效。房地资产的配置能力，运营效益有了进一步提高。一是建立了划拨土地转商业开发的土地收益调节机制，土地商业开发利用行为得到有效控制，防止了中央国家机关国有土地收益的流失。二是按照国家有关法律法规的规定，初步建立了经营性土地招标拍卖挂牌制度，规范了土地交易行为。三是积极探索房地资产购置、租售等市场运行新形式，拓展了房地资产供应渠道，盘活了部分存量房地资产，提高了资产使用效益。四是开展了企事业单位占用行政办公房租金制试点工作，努力探索解决企事业单位占用行政办公用房问题的有效途径和形式。五是按照机关后勤管理体制改革的要求，逐步推进机关办公区和职工住宅小区物业管理的专业化、市场化，物业管理质量明显改善。

（三）房地产管理理论研究和制度建设跃上新台阶。加快了房地产管理工作的科学化、制度化、规范化进程。一是加强了基础理论和政策性问题的研究，完成了在京中央国家机关土地管理模式、土地利用规划及储备机制和办公用房有偿使用制度及运营管理新途径、基本建设投资管理体制、政府投资项目监督管理体制等课题研究，为改进机关房地产管理工作并进行改革探索奠定了理论基础。二是强化了制度建设，配合国土资源部制定了《在京中央国家机关用地土地登记办法》，在建设部支持下，组织专家研究制定了《中央国家机关办公用房维修标准》、《中央国家机关建设项目管理办法（试行）》等办法，规范了中央国家机关土地登记、办公房维修改造和机关建设项目的管理工作。三是按照公开、公平、公正的原则，对机关建设项目全面实行了政府采购和招投标制度。

（四）房地产管理的基础工作取得了新成果。进一步夯实了基础工作，改进了管理手段，深化了前期工作。一是积极开展土地与办公用房的普查登记工作，初步摸清了底数，为加强房地资产管理提供了决策依据。二是基本完成了权属登记工作，全面推进了中央单位独立宗地登记发证和中央国家机关办公用房权属变更工作。三是编制了中央国家机关建设用地规划，整合了土地资源，提高了土地资源的集约利用水平。四是完成了整合中央国家机关房地产信息系统资源规划，为推进房地产管理信息化、网络化奠定了基础。五是启动了中央国家机关建设项目储备库建设，加强了项目前期工作。

（五）职工住房建设供应有了新举措。着力拓宽职工住宅供应渠道，加快住宅建设供应。一是按照住房制度改革的要求，注重发挥和调动各部门积极性，建立了集中统一建设和各单位自建住房调剂配售相结合的中央国家机关公务员住房供应保障新渠道。二是加大了部级干部和单身公寓投资建设力度。完成了广泉、新海苑、和平里、玉渊潭等处部长住宅楼建设；投资部分资金，用于广泉、新海苑、广源三处单身公寓建设，将国土资源部和平里招待所和新海苑部分住宅改为单身公寓，解决了836名单身公务员居住问题，探索出了解决中央国家机关单身公务员住房问题的新途径；对部分老旧住宅小区的基础设施进行了改造和整治，改善了职工住宅小区的生活环境；更新改造危旧电梯426部，为职工生活消除了安全隐患。

（六）中央国家机关政府机构节能工作迈出新步伐。努力发挥政府机构的节能表率作用，大力推进节约型机关建设。一是积极响应党中央、国务院的号召，认真组织开展节能系列宣传和培训活动，召开了政府机构节能经验现场交流会，广大职工资源能源节约意识不断增强。二是结合开展资源节约活动的实际情况，制定了《政府机构节能工程实施方案》。三是广泛开展了节能调查研究工作，进行了新建建筑的节能评审，开展了空调、锅炉节能诊断试点,完成了100万平方米锅炉采暖系统节能诊断工作。

“十五”期间，中央国家机关房地产管理工作取得了一定的成绩，整体管理、保障、服务水平有了显著提高。但也存在和面临着一些矛盾和问题：一是中央国家机关房地资产集中统一与分级分类相结合的管理体制还需进一步完善，房地资产集约化利用和资源整合程度还需进一步提高。二是房地资产存量总规模较大，但办公用房新增需求还难以有效抑制，“建新交旧”的原则落实困难，部门间苦乐不均现象依然存在。特别是新旧住房制度转换之际，职工住房供需矛盾依然突出。三是房地产管理的制度体系还不完善，配套政策相对滞后，依法管理水平有待进一步提高。四是基本建设项目的前期工作还需进一步深化，项目监管力度还需要进一步加大。

二、“十一五”期间中央国家机关房地产管理工作任务

“十一五”期间，中央国家机关房地产管理要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实党的十六届四中、五中全会精神，以科学发展观统领全局，统筹规划，协调发展，坚持以人为本，依法管理，逐步建立健全权责统一、运转协调，管理科学、规范服务、集约高效、保障有力的房地产管理体系，不断提高资产管理和保障水平，努力降低行政成本，确保中央国家机关高效、有序、节约运转。主要目标是：以产权管理为核心，完善中央国家机关土地、办公用房、基本建设、职工住宅各项管理制度；统筹安排基本建设投资，探索专业化项目管理方式，健全全程项目监督体系；提高投资效率和效益；加快职工住宅和单身职工周转住房建设，努力保障中央国家机关职工住房基本需求；建立中央国家机关房地产信息管理系统和数据库，实现房地资产的动态、量化管理；积极开展节约能源资源工作；大力推进政府机构节能，完成节能20%的目标。

围绕上述目标，“十一五”期间要重点做好以下九个方面工作：

（一）不断健全房地产管理体制。一是加强房地资产权属管理。建立“横向到边、纵向到底、动态管理”的中央国家机关土地统一归口登记制度，全面完成土地登记发证工作，完善土地使用权变更、处置管理制度，依法调处各类土地权属争议。完成办公用房权属变更登记，切实推进产权统一管理。签订办公用房使用管理协议，明确产权人、使用人的权利和义务。二是完善房地资产分类、分级管理制度体系。对事业单位及京（境）外机构的房地产权，实行统一政策、分类指导、分级管理。着力研究解决脱钩企业房地产权属划转中遗留的问题，明确事业单位使用的服务经营性房地产管理改革思路，规范服务经营性房地产占有、使用、收益和处置等行为。

（二）推进房地资产集约利用。一是统筹房地资产的存量和增量，不断挖掘存量房地资产潜力，提高利用效率，实现存量房地资产集约利用；建立土地储备和供应机制，科学合理地确定新增用地总量；严格控制新建扩建办公用房，以积极调剂存量资产为主，满足办公用房使用需求。二是科学编制用地和办公用房建设专项规划。依照北京市城市总体规划，合理布局中央国家机关发展用地，科学编制办公用房建设规划，推动相对集中、布局合理的中央政府公务区的建设。

（三）提高机关基本建设管理水平。一是合理划分机关建设投资范围和职责。理顺政府机构（包括直属事业单位）投资管理体制，有效利用各类资产收益，增加修缮资金总量，改进资金运用方式；配合住房制度改革，完善住宅小区公建项目的投资政策，积极争取资金支持。二是健全投资项目决策机制。全面加强项目前期工作，建立项目储备库，实现项目“入库完整，出库可行”。完善项目决策机制；认真执行评估评审管理办法，强化专家论证，做到立项有评估，投资有评审，竣工有绩效评价。三是完善招投标制度。加快建立权责明确、制约有效、科学规范和专业化管理的项目招投标管理体制和运行机制，建立健全资格预选、评标、信用评价清退制度，促进机关建设项目“阳光工程”的实施，建立反商业贿赂机制。四是全面推进机关建设项目“代建制”。逐步将项目前期工作和建设实施任务全部交给专业化项目管理单位，不断提高项目建设管理专业化水平；配合机关后勤体制改革，积极扶持中央国家机关建设管理单位进入代建市场。五是逐步建立机关建设项目监督管理体系。理顺参建各方的责、权、利，将监管重心转移到宏观决策、动态监管和规范市场秩序上来。认真执行项目绩效评价办法，研究探索责任追究制度；建立中介机构造价跟踪审计、竣工财务决算审计、审计部门专项审计相结合的监管机制。

（四）创新房地产运营机制。一是研究制定机关办公用房建设、维修、改造标准，核定办公用房人均配备使用标准，完善办公用房管理标准体系。二是推动办公用房租金制改革。探索企事业单位占用行政办公用房有偿使用制度，研究建立行政单位超标准、超面积办公用房有偿使用机制，遏止不合理需求。三是进行房地产市场化运营试点。探索委托管理、置换、出售、租赁等市场化运营管理新方式，不断提高房地资产利用效率。四是推进办公区和住宅小区物业管理改革。配合机关后勤改革，引入市场竞争机制，加快各部门原有物业管理队伍的社会化改革，提高办公用房物业管理的专业化水平。

（五）规范房地产调配和处置。一是严格办公用房统一调配。按照办公用房配备标准，核定各单位办公用房使用面积，严格执行“建新交旧”和“收缴调剂”的制度，有效约束不合理需求。二是规范房地资产处置。进一步完善土地和办公用房资产处置、权属纠纷调解程序，规范土地使用权变更转移、土地授权经营、作价入股、开发建设等行为，建立房地资产处置评估和鉴定制度，规范土地资产和办公用房处置收益。

（六）加快制度建设，推进依法管理。一是在土地管理方面，着重研究制定关于改进和加强中央单位用地管理的意见和配套办法，确立土地集中统一归口管理制度，制定和完善土地权属争议调处、土地资产处置、土地利用计划管理等制度，改进和加强中央单位土地管理工作。二是在办公用房管理方面，着重研究制定机关办公用房建设标准和验收接收管理办法，印发办公用房维修管理办法和办公用房租金管理办法，完善办公用房使用管理协议，逐步解决办公用房产权变更后资产账目处理问题。三是在基本建设管理方面，研究制定机关建设项目招投标办法、代建制管理办法以及参建各方的信用评价办法。

（七）建设中央国家机关房地产管理信息系统。充分利用现代信息技术、网络技术开发建设中央国家机关房地产管理信息系统。把办公用房管理、土地管理、投资计划管理、住房管理、项目管理、住房资金管理、住房交易管理、住房档案管理等应用系统以及地理信息系统（GIS系统）的基础业务数据库整合起来，建立统一的信息平台，实现从“经验型管理”到“数字型管理”的转变。

（八）推进政府机构节约能源资源工作。一是抓好节能宣传和节能试点工作。加大宣传力度，培养全体机关工作人员的节约意识。选择有代表性的建筑和关键用能设备，进行节能改造和新技术应用试点，形成一批节能示范工程和单位。二是加强节能管理。全面推行新建建筑节能评审，逐步对既有建筑实施节能改造。开展用水单耗考核，推广应用节水设备和再生水、雨水的回收利用。推广应用新能源和可再生能源，以及节能环保型办公材料和再生材料，完善可回收循环利用。三是建立健全节约能源资源长效机制。制定节能、节材、节水、节地各项标准、制度，完善能耗统计指标体系，建立政府机构能源资源消耗统计制度和激励、约束机制。

（九）加强干部队伍素质建设，探索队伍改革新路。加强房地产管理人才培养，定期举办房地产管理培训班，丰富培训形式，拓宽人才培训渠道。注重吸收高素质人才，改变队伍知识结构，挖掘内部人员潜力，全面提高中央国家机关房地产管理队伍素质。