美国人如何收物业费

沈克明

    美国公寓的物业费是业主共享公寓小区部分的开支收费。不过和国内的制度相比较，美国公寓物业费的制定、收集与使用和国内有诸多不同。

开发商制定标准

    美国政府并不参与物业费的制定，政府关心的是国家的财政收入，因而只制定购买土地的税收标准，新盖的楼一般都有15年至20年的减免税期。每一个造楼计划都必须得到政府的审核。开发商在消费者购楼时要附上一本已得到政府批准的该公寓产品说明书，内容包括该公寓地点、结构、材料、单元图、保修期、买卖手续、地税减免计划、价格、物业费以及业主委员会选举法等等。一经政府批准，开发商就不能改变其中的任何条例，如要改变，必须由律师书写更改报告，得到政府司法部门批准方可执行。对买房的消费者来说，物业费是消费者购房的重要参数。因为买房的价格是一次性的，而物业费却是永久性的。所以，为了吸引大家购房，开发商通常会尽可能将物业费制定在一个合理的范围内。
    比如曼哈顿某公寓，该公寓在曼哈顿中城的第5大道上，共60余层175个单元，48个储藏室，42个小酒库，每年的物业费预算是1769597美元，也就是近177万美元一年。这些物业费中包括13项基本开支，这13项开支的每一项都有几页纸的详细说明，例如员工薪水福利一项中列出，该公寓雇用一名需要免费配给一套入住单元的经理，他的周薪为961．54美元；一名维修工，周薪727．61美元；12名警卫、清洁工，他们的周薪是660．63美元以及14名员工的伤残失业保险费28851美元；医疗培训、奖金等费用117853美元，总共合计745031美元。该公寓的人工开支745031美元，占了一年物业费的42％，有些惊人！
    众所周知，美国的人工费用是很贵的。但一般来说，美国大部分公寓的人工开支只是占总物业费的三分之一。如果公寓的人工开支超出物业费的33％，消费者会思考它的合理性了。

管理公司收费

    物业费的收取是物业管理公司最重要的工作之一，而且这也是衡量管理公司的星级标准。纽约的公寓一开盘，就是说，从开发商卖出第一套单元开始，整个公寓的每个单元就必须支付物业费，没有售出的单元的物业费由开发商支付，一分钱也不能少。[JP2]物业费一般都是按月收的。管理公司在每个月的下旬向业主寄发管理费账单。
    月月收物业费，从财务与管理两个方面都符合业主利益。它是避免管理公司与业主之间法律纠纷的一项重要规则。

业主委员会的职责是省钱

    在美国，开发商制定的物业费并不是固定不变的。由业主委员会来进行一些调整，业主委员会重要的任务是监督管理公司，帮助业主省钱理财。
    合同服务是指开发商与其他公司签订的服务合同，例如电梯、中央冷暖等一些重大设备的维修保养，这些合同费不一定合理，业主委员会有权重新寻找多家专业公司，进行比较，签署新的合同。
    我在纽约管理的一幢商业大楼，原签署的消防系统年保修费达12000美元，一年之后，与业主委员会一起寻找新的专业消防保养公司，年服务费只有8000美元，而且比上一家服务更好。这样我们当然重新做了选择。
    在美国也有很多人怕买公寓，因为物业费年年涨，美国管理混乱的公寓也很多，《纽约邮报》等地方报刊及华文报纸就经常刊登开发商、业主委员会与业主冲突的故事。比如2006年1月8日，纽约三大华文报纸刊登，中华大厦120名业主在大会上狂轰管理公司与业主委员会主席，要求业主委员会主席下台，理由是年终的财务报告的支出费用不清。由此看出，业主要积极参与物业管理十分重要，同时选出一个尽责的业主委员会也十分重要。
    美国人非常关心他们所交的物业费的情况，若开发商没有付空置房的物业费，若公寓财务报告开支不清，若提及明年要涨物业费，个个业主会伸长脖子问，谁动用了我的物业费？为什么？

（摘自2006年8月15日《中华工商时报》）