关于公务员住房保障问题的探讨

周立新

    解决好公务员住房保障问题，是吸引优秀人才、稳定公务员队伍、提高党和政府执政能力和水平的重要保证，是构建社会主义和谐社会的重要内容，也是机关事务部门的一项重要职责。结合山东在公务员住房建设方面的情况，对公务员住房保障问题作一探讨。

对山东省公务员住房保障基本现状的分析

    山东省自1998年实施住房货币化改革以来，在公务员住房供应方面，主要做了以下工作：一是采用委托建设的形式，统一建设了舜湖省直小区，建筑面积33万平方米，解决了高等院校教职工、部分公务员的住房问题。二是确定了汉峪经济适用房统建项目，规划建设用地2000亩，规划建筑面积160万平方米，目前一期工程600亩用地已经获得有关部门批准，相关手续开始办理，即将动工。三是允许有存量土地的单位自行建房，具备规模的纳入省直统建，共审批65个院校和省直单位、省属企业建房计划，建房面积约60万平方米。
    当前，山东省公务员在住房方面存在的主要问题：一是新增公务员无房缺房问题比较突出。省政府系统1998年以来新招录公务员其中70%以上没有成套住房，按户均住房80平方米计算，住房缺口达170万平方米。二是房改住房不达标和职务晋升后住房不达标的现象比较突出。1998年房改时省直机关住房不达标干部职工占总数的30％左右。如某机关共有干部职工823人，住房面积达到规定标准的只有108人。三是部分房改房老旧状况比较突出。省直机关已出售的11.5万套住房多数是上世纪90年代以前建设的。由于建设时间较长，相当一部分已经进入维修期，有的已是危房。
    产生以上问题的主要原因，具体有以下几个方面：
    （一）公务员住房供应体系没有及时建立起来。实施住房分配货币化以后，按照大多数公务员是中低收入阶层的状况和房改政策，公务员的住房可以通过购买经济适用房和普通商品房解决。但实际情况是：一方面房改后不再允许单位自建房，而统一规划建设的经济适用房又明显滞后，可为公务员提供保障的经济适用房明显不足。近两年，国家相继出台文件，将经济适用房供应对象限定在低收入群体，许多城市限定在年收入2万元以下的家庭，公务员大多不在此供应范围之内。另一方面，近几年商品房价格上涨较猛，全省商品房价格累计上涨幅度近40%，尽管公务员的工资收入也有不同程度提高，但依靠现有工资收入购买商品房还是难以承受。同时，适合新增公务员的周转房制度也因房源问题没有建立起来。因此，从全社会的住房供应体系看，公务员的住房供应基本落在了空处，致使公务员的住房需求矛盾越来越突出。
    （二）公务员住房货币化资金保障机制未能发挥应有作用。实施住房分配货币化以后，公务员住房货币化资金保障主要有一次性住房资金补偿、住房补贴和住房公积金。从实际情况看，一是部分职工的一次性住房资金补偿挂账尚未兑现，补偿作用较低。二是住房补贴基数偏低。市场经济国家个人住房消费一般占个人总收入的30%左右。我省确定的住房补贴标准是按职工基本工资35%的比例，基数较小，按个人总收入来计算，尚不足15%。三是住房公积金缴存比例偏低，资金使用效率不高。省直机关公积金缴存比例为各7%，在全国省份中比例较低。
    （三）公务员住房改革相关配套政策不到位。一是售后公房物业管理体制的社会化改革滞后，各种名目的单位福利补贴依然存在。二是影响公务员房改房上市交易的政策性障碍尚未彻底打破，公务员已购公房上市流通不畅。三是缺乏适合公务员群体的住房金融信贷产品。公积金贷款门槛较高，限制条件多，手续繁杂，办理期限长。

解决公务员住房问题的思路和对策

    从长远看，住房分配货币化、商品化、社会化，是住房制度改革的大趋势、大方向。但由于公务员在社会地位、工作性质和收入方面有其特殊性，其住房问题应充分体现保障性。实行住房货币化改革以来，我们比较理想化地强调了公务员住房的市场化、社会化，而对公务员队伍自身特点和公务员住房的保障属性认识不足，受商品房价格及收入水平等多种因素的影响，公务员住房遇到了很大的困难。从国外来看，许多国家公务员的住房制度，也不是建立在纯粹的商品化基础上的，都普遍带有一定的保障性。因此，根据我国现阶段的发展特点，特别是在收入分配体制、金融体制、社会保障体制等改革尚未完成的情况下，公务员住房在短期内不可能实现完全的货币化、商品化、社会化，应立足当前实际，实行商品性与保障性兼容的公务员住房制度。
    针对普遍存在的问题，借鉴国内外经验，解决公务员住房问题的基本思路是：按照建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度的要求，坚持以人为本，采取“统一规划、集中建设、经济适用、适当保障”形式，建立和完善与现阶段公务员收入水平相适应的商品性与保障性兼容的住房制度，逐步实现住房供应货币化、商品化和社会化，最终建立起满足公务员住房需求的制度体系。
    根据以上目标，近期应重点解决三类公务员的住房问题：一是无房公务员住房。可以通过购买政府集中建设的公务员住宅解决。二是住房不达标公务员住房。对住房不达标公务员的确认，应以当前职务为准，将房改时不达标和房改后晋级因素考虑在内。有两种途径可以选择：（1）购买新建公务员住宅。若不退原购房改房，原购房不达标面积部分按经济适用房价格购买，差额面积以上的部分按商品房价格购买；若退出原有房改房，实行旧房折价换购新房。（2）发放面积差额住房补贴，补贴标准按高于同期经济适用房价格低于商品房均价核定。三是需改善住房条件的公务员住房。已达标公务员的住房条件，原则上通过市场方式解决，当前过渡期内可允许购买新建公务员住宅，原住房应由省级机关事务管理局统一回购。
    提出这样的思路和办法，绝不是要使公务员住房回到福利分房的老路上去，而是在目前过渡时期，为解决公务员住房突出矛盾而采取的必要措施。为此，应采取以下具体对策：
    （一）多渠道统建住房，建立和完善公务员住房供应体系。一是统一规划、集中建设经济适用型公务员住宅。适应国家经济适用住房政策调整的情况，考虑公务员住房问题的特殊性，今后应积极建设公务员住宅，在政策上享受经济适用房的土地划拨、税费减半等一切优惠，在房屋面积和户型结构上要满足不同公务员的住房需要。省直机关公务员的住房应由省级机关事务管理局统一规划、统一建设、统一出售、统一管理。二是利用存量土地建设部分公务员住宅。一定时期内利用单位自用土地，在符合城市总体规划的前提下，采取危旧房改造等形式，建设一定规模的公务员住宅，按照实际建造成本向符合条件的公务员出售。对有条件的旧宿舍区可以采取整体置换的方式，通过市场化运作，“以旧换新”、“以小换大”，解决职工的住房困难。三是加快建立公务员周转住房制度。向新进无房公务员和易地交流公务员提供由政府机关集中建设的周转房，也可将腾退的旧公房维修改造后作为周转性住房向公务员提供。周转房只租不售，租金应低于市场价格，并规定相应的承租年限。
    （二）完善住房补贴制度，提高公务员住房消费能力。一是扩大住房补贴基数，动态调整补贴比例。结合公务员工资制度改革及清理整顿机关工作人员津贴、补贴，将住房补贴的计提基数由现在的基本工资扩大到工资总额；随着商品房价格的上升，及时动态调整住房补贴比例，使公务员的住房消费能力也得到提升。二是对房改购房面积未达标的老职工给予差额补贴。三是体现晋职晋级情况，为住房不达标公务员增加级差补贴。三是适度提高住房公积金缴存比例。
    （三）加快住房配套政策改革，提高金融支持力度。加快物业管理体制改革，积极推进物业管理、供暖的货币化改革；进一步活跃住房二级市场，鼓励公务员通过住房二级市场，改善住房条件；适当提高住房公积金贷款的额度和期限；推出更为优惠的适合公务员群体的商业性住房贷款，为公务员购房提供有力支持。