用《物权法》破解央产住宅物业管理中的难点问题

●魏  萌

党的十六届五中全会上，胡锦涛总书记提出：“构建社会主义和谐社会从建设和谐社区入手。”住宅是广大人民群众生活的场所，既是城市的重要元素之一，又是社会的基础单元。中央在京单位已购公有住房是北京市公有住房中数量最多的房产之一。因此，做好央产住宅物业管理工作对于提高人民生活质量，促进社会和谐有着重要作用。

一、央产住宅的特点

央产住宅有三大特点，一是品质优势，体现在位置优越、交通便利、社区成熟、环境宜人；二是物业相对完善，房屋保值好。对获得2006年北京市优秀居住小区称号的城八区60个项目进行调查，央产住宅占12个项目，达到20%；三是房屋进入市场流通，为物业管理工作提出了更高要求。

二、央产住宅物业管理的模式

一是由产权单位的机关服务部门，如行政、后勤处室直接管理；二是由产权单位的机关服务部门创办的物业管理企业提供物业管理服务；三是由产权单位选聘的物业管理企业提供物业管理服务。

三、央产住宅物业管理的难点问题

中央国家机关住宅的物业费用没有实行改革，大都是由产权单位直接给付。承担物业管理的单位大部分是产权方机关服务单位或服务单位创办的物业管理企业，因此物业费实际上是左兜掏给右兜。在没有实行物业费改革之前，收费难的问题在央产住宅物业管理工作中没有暴露出来。但是随之而来的是以下矛盾突出问题：

（一）房屋出租。对某部委5幢住宅楼调查，出租户占总户数的20%比例。有的户主是直接出租，有的户主是通过中介公司出租。租房户来自不同区域，人员结构复杂，素质参差不齐。房屋出租可能引发的后果是：打扰邻里生活，造成邻里矛盾。情况严重的出租房屋会成为违法犯罪分子特别是流窜犯、逃犯的藏身场所，成为不法分子进行违法犯罪活动的窝点，引发一系列的治安事件。

（二）饲养宠物。饲养宠物是普遍现象，但是出现了一些不和谐的问题，如业主携带宠物乘座电梯，宠物随地大小便，破坏环境，造成了饲养宠物的业主与没有饲养宠物的业主之间的矛盾，而矛盾的发泄对象就是物业企业。

（三）装修问题。]建设部在2002年出台了《住宅室内装饰装修管理办法》，规定装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。初次装修，产权单位在配售住房时收取了装修保证金（不交押金不给钥匙）。但是产权人在进行二次装修住房时，产权单位失去了对其的约束，出现了野蛮装修、不按照规定时间施工，影响他人休息，乱倒建筑垃圾等问题。

（四）保安问题。安全管理工作的手段包括保安人员巡视、值班和监控。保安人员流动性大，责任心不强。聘请具有一定规模的保安公司的保安人员，费用高，每月大约在1500元至1800元不等。一个保安一年的费用在18000元至21600元不等，一个岗位最少需要配备4名保安，一个岗位一年的费用是72000元至86400元，而且还要提供住宿。对于严格执行国家财政制度的央产单位是个沉重的负担。因此，中小保安公司以收费低廉具有绝对竞争优势。但是，价格低相应的对保安人员素质要求也就不高。我们在夜间检查的时候发现，保安人员夜里上班睡大觉，业主回来后，多次鸣笛竟没有叫醒值班保安员抬挡车竿，造成业主对物业管理单位意见很大。

四、做好央产住宅物业管理的几点对策

（一）建立和完善业主委员会制度，积极推动业主自治工作。[HTSS]根据《物业管理条例》的规定，在选聘、解聘物业管理企业、制定业主公约、征求《物业委托合同》意见、给付物业费、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同、了解业主的意见和建议等方面发挥业主委员会的积极作用。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第七十五条，从法律上明确了业主委员会和业主大会的权利和义务。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。七十六条明确：一是制定和修改业主大会议事规则；二是制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；三是选举业主委员会或者更换业主委员会成员；四是选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；五是筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；六是改建、重建建筑物及其附属设施；七是有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（二）制定《住宅业主公约》。《物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。对普遍存在的出租房屋、房屋装修、饲养动物的问题业主大会和业主委员会应制定业主公约。北京市正在抓紧起草《北京市房屋租赁管理办法》，该《办法》已经经过了网上征集意见以及相关部门的详细调研，将于2007年年底前出台。规范和界定业主、租赁人和中介单位三方的责权利。

《北京市养犬管理规定》第十七条对养犬人作了规定，如：携犬乘坐电梯时，必须为犬嘴戴嘴套，或者将犬装入犬袋、大笼，或者怀抱；携犬出户时，对犬在户外排泄的粪便，携犬人应立即清除。同时明确对违反上述规定的行为进行罚款、没收、吊销狗证等处罚。《物权法》第八十三条明确规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物，违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。因此，产权单位一方面要尽快组织建立业主委员会，按照有关规定，赋予相应职责，协助其制定《住宅业主公约》，签定《承诺书》，形成住宅物业管理的合力。另一方面，产权单位要对职工开展构建和谐社区的教育，不断提高职工素质，共同维护大家共有的家园。

（三）招标确定保安公司，统一对住宅进行安全管理。针对保安人员流动性比较大、责任心不强的问题，招标确定同一家保安公司，执行住宅的安全管理工作，形成整体规模效益，明确与保安公司的责权利。此外，采用高科技手段，在住宅小区公共部位安装保安监控设备。