以科学发展观统领物业服务工作

    北京国联同利物业管理中心（以下简称同利物业），是1995年经国务院机关事务管理局批准成立的，其主要任务是为中央国家机关办公区、公务员住宅区提供物业管理与服务。多年来，同利物业以科学发展观统领物业服务工作的全局，按照温家宝总理对国管局提出的“管理、保障、服务。廉洁、务实、高效。贯彻始终，蔚成风气”的要求，把搞好物业管理和服务与履行我局的服务保障职能紧密结合起来，逐步研究探索出一条既符合机关事务工作实际，又有利于机关后勤服务社会化发展方向的工作思路。
    一、用统筹兼顾的方法深入分析公务员住宅区物业管理工作的特点与规律，转变思想观念、更新经营服务理念。
    党的十七大指出：科学发展观，第一要义是发展，核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾。近年来，随着物业管理工作的发展和政策法规的不断完善，同利物业受国管局委托承担物业管理任务的房改房、经济适用房小区不断增加，截止2008年，已接管房改房小区7个，经济适用房小区3个，办公区1个，公寓1个，物业管理总面积达113.27万平方米。其中，房改房小区占物业管理总面积的15%，这些小区大部分是在80年代或90年代修建的，存在着基础设施老化、更新改造难度大、维修费用高等问题；经济适用房小区占物业管理总面积的80%以上，这些小区均是在2000年以后修建的，设备设施比较先进，社区功能比较健全，但同时也存在着物业服务要求标准高、设备维护技术含量高、用人成本高等问题。特别是近年来随着物价水平的上涨和用人成本的增加，同利物业每年要拿出上百万元，用于物业管理与服务的补贴，企业发展面临着巨大的经济困难和生存发展的压力。
    按照科学发展观的要求，为解决企业经营发展方向问题，我们一是认真分析公务员住宅区物业管理的特点规律，把握好同利物业的经营发展方向。同利物业既有企业的性质，又担负着国管局部分服务保障性任务，与社会物业企业相比赖以生存发展的环境不同。首先我们实施物业管理的小区是中央国家机关公务员住宅区，这些小区从规划建设到投资管理都是国管局组织完成的。第二，我们物业服务的对象，既有部级领导，又有普通公务员，许多领导担负着保证国家机构运转的重要任务，物业服务、安全管理，直接反映出机关事务工作水平，是国管局服务职能的拓展和延伸；第三，同利物业是国管局根据机构改革的需要组建的服务型企业，其主要任务是为中央国家机关公务员住宅区提供物业管理与服务，经营思想定位应贯彻以“服务为主，经营为辅”的发展方针。二是教育广大职工把“讲政治、讲服务、讲效益”作为企业发展的宗旨。在明确企业经营指导思想后，我们在平时工作中强调最多的，是要求职工树立“政治意识、责任意识、大局意识”，把做好物业管理及服务工作与国管局履行服务保障的职能紧密结合起来，做到服务中体现管理，在管理中强化服务。三是从政策上争取资金支持，苦练内功为企业发展奠定经济基础。近年来，党中央、国务院在构建社会主义和谐社会，建立和谐社区、平安社区、文化社区等方面出台一系列政策，为抓好政策性资金的落实，我们主动请国管局领导及相关职能部门，研究解决老旧小区设备设施的更新改造和新建小区完善医疗、食堂、老年活动站等公益性项目政策投资问题，并抓住首都迎奥运社区环境整顿的契机，先后争取资金对老旧小区环境进行综合整治，对新建小区不断完善服务功能，大大改善了小区的面貌。同时，狠抓企业内部经营管理，培养企业的“造血”功能，为今后逐渐走向市场奠定基础。
    二、运用科学管理理念，提高物业管理与服务水平。
    为贯彻落实国务院关于加强社区建设的意见，我们按照建设平安社区、和谐社区、文化社区的目标要求，引进先进的科学管理理念，加强社区基础建设，努力提高物业管理与服务水平，重点作了以下工作。首先，始终把建设平安社区放在工作的首位。要抓好安全工作首先靠的是人，近两年我们努力加强职工的安全意识教育，从制度上落实安全管理责任。在治安管理方面，重点抓好安保队伍建设与管理，把管人、育人结合起来，建立了政治指导员制度，改革了安保人员的工资制度，提高了安保人员素质。同时，加强了社区的安防设施建设，引入了先进设备，提高技防的科技含量，实现了人防和技防的有机结合。在安全生产方面，一是严格遵守国家的有关安全生产操作规程；二是按规定对消防、电梯、配电室等安全生产设备进行定期安检，发现隐患及时处理；三是把安全生产的责任落实到每个岗位、每个人员；四是在处置安全生产突发事件方面，各小区均制定了防火、防汛、防停水停电等应急预案，购置了各种应急抢险器材，定期开展处置突发事件的演练。此外，还建立了与社会专业救援队的联系，确保一旦遇到较大灾情，能得到及时救援。其次，努力构建和谐社区为住户提供多种特需服务。在同利物业管理的小区中，一些新建小区居住人员虽然以国家机关职工为主，但在原保留的或回迁的建筑中仍居住着部分社会人员，在这些人员中有许多还是下岗职工。我们的做法是采取一样的服务，一样的标准，把对这部分人群的服务融入到小区总体建设中，为他们着想，为他们解难，并在收费政策上适当给予减免，促进了社区的和谐。另外，针对一些老旧小区停车难的问题，近两年，同利物业从政策上争取资金支持，先后解决了几个小区平面车位改造和立体车位改造问题，受到了职工的普遍欢迎。此外，为解决一些社区离退休干部及老职工应急医疗救援问题，我们在社区建立了“999”移动救护站，实行24小时应急服务。为解决单身居民就餐问题，我们将一些内部职工食堂对小区开放，还为行动不便老人送餐。第三，积极开展社区文化建设，活跃文化生活。为加强社区文化建设，近几年我们物业想方设法为小区增设文体设施，组织开展文体活动。一些小区物业部会同业主委员会、街道办事处组织成立了京剧爱好者俱乐部和业余合唱团，并聘请专业人员定期作辅导，丰富了社区文化生活，加强了社区精神文明建设。有的小区连续几年在“元旦”前，由物业组织住户开展“吃百家饭”的集体会餐活动，将每户自己做的“最拿手食品”请大家品尝，共同欢度新年，既融洽了物业与住户的关系，又增加了邻里间的团结和友谊。
    三、认真贯彻以人为本的管理方针，加强企业内部建设。
    同利物业现有职工457人，其中老职工66人，新职工19人，外地务工人员372人。近年来，我们在人事劳资管理方面，按照分类管理、缩小差距、实事求是、积极稳妥地改革原则，加强企业内部管理，建立了企业全面预算管理制度、工作绩效考核制度和三标体系考评等制度，充分发挥党团组织、工会组织在企业内部建设中的作用，增强了企业发展的动力。（一）积极稳妥地解决人员分类管理问题。一是对老职工采取老人老办法，在工资改革方面，基本参照事业单位工资改革办法执行，重点解决各种社会保障问题；二是对新职工按照《劳动合同法》的规定建立适合企业发展的工资体制，逐步减少与老职工在工资待遇方面的差距；三是对外来务工人员，根据企业经济实力的增加，提高他们的工资待遇和社保水平，不断改善他们的居住和生活环境，帮助他们提高技能本领。（二）加强企业内部管理，提高企业竞争力。近年来为提高企业竞争力，一是通过了企业三标体系认证，努力提高物业管理的标准与水平；二是通过实行全面预算管理和绩效考核，降低了企业经营成本，并通过采取对小区绿化、卫生、电梯维修等委托承包形式，降低了企业用人成本，使物业管理逐步向专业化管理模式转变；三是经过全体职工努力，一些小区分别获得了“首都文明居住区”、“北京市金牌居住小区”、“北京市绿化美化花园式单位”、“北京市优秀住宅小区”等光荣称号，提高了企业竞争力。（三）充分发挥党团组织、工会组织在企业建设中的作用。长期以来，同利物业十分重视党组织在企业中的核心领导作用，充分发挥党支部的战斗堡垒作用和党员及领导干部的先锋模范作用。近年来，每当企业遇到重大困难及问题时，都是党员带头为企业排忧解难。同利物业中心党支部被局机关党委先后两次评为先进基层党组织。针对物业企业青年人多的特点，积极开展共青团工作，组织团员青年开展各种精神文明活动。按照建立现代化企业制度和《工会法》的要求，凡决定企业重大事项或决定涉及职工切身利益的工资改革、交通费改革及分房等问题，都认真听取工会组织的意见，调动了职工参与企业管理的积极性。
    当前，同利物业全体职工正以饱满的工作热情和崭新的精神面貌，全身心投入到迎奥运的各项服务工作中去，争取为机关后勤事业的发展作出更大的贡献。

                                                                            （作者：北京国联同利物业管理中心总经理）