住房专项维修资金续交工作初探

● 丁有志

    住房是一种消费周期极长的特殊商品，在漫长的消费过程中其使用性能和安全性能要求很高，需要及时进行各种形式和内容的维修和养护，而维修和养护需要充足的资金作保证。住宅专项维修资金（以下简称维修资金）就是专项用于住房保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。在住房整个消费过程中所需的维修资金量很大，同时具体的使用额度不确定，维修资金不可能一次交足。当前政策规定，业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
    续交是维修资金管理中的一个重点。当前，维修资金的主要来源是首期交存的维修资金，这一部分相对于住房整个消费过程中所需的资金量而言，仅占很小的比例，大量的后续部分要靠以续交为主要形式的补充，形成交存、使用、续交、使用的循环，没有续交作保障，专项维修资金就是无源之水、无本之木，很快将无以为继。
    续交又是住房专项维修资金管理中的一个难点。同一物业中共用部位和共用设备的维护责任，由共处于这一物业的业主共同负责，其维护资金，按物权法和专项维修资金管理的相关条款应由与这些共用部位和共用设备相关的业主共同负担。由于各相关业主与这些共用部位和共用设备在实际生活中利害关系的关联程度不同，对维护的迫切性也不同。如屋顶漏水，非顶层的业主对修缮的积极性可能就不高，而对疏通公共下水道的项目，情况就又不一样。又如在电梯维护方面，由于住户所在的楼层不同、家庭成员结构不同，对电梯的依赖程度和出资维护的态度也不同。此类情况不胜枚举，在这种情况下，如出现要续交维修资金的情况，大家的态度和响应程度也就很难一致。
    在2003年9月1日起施行的《物业管理条例》（以下简称《条例》）和2008年2月1日起施行的《住房专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）等有关政策中，对续交维修资金作了原则性的规定。这些规定符合物业管理中业主自治管理的理念，但在当前业主委员会法律地位不明确、履职能力和公信力缺乏、业主素质参差不齐的情况下，如果没有明确的和有强制力的具体的细则和制约手段，仅靠业主响应程度不一致的自觉行为，续交维修资金将难以实现。为此，本文以现行有关政策为基础，对续交办法做以下探讨。
    一、提高认识、加强宣传、积极引导
    一是从担负社会公共事务管理责任的政府方面而言，要全面理解胡锦涛同志在十七大报告中关于“住有所居”的精神内涵，让人民群众不但有房住，还要住得好、住得安。城镇住房制度改革之前，住房基本上都是由单位提供的，同一物业的所有人为一个或数个单位，住房的维护责任也是由这一个或数个单位负责，维护工作相对单纯。随着住房制度改革的深化，住房私有化程度大幅提高，同一物业分属众多产权人，进行维护工作的复杂性增加了，住房共用部位和共用设备的脱修脱保现象也随之增加。随着时间的推移，这一问题将更加突出，如不妥善解决，将会引发极大的社会问题。在这样一个情况下，政府首先自身要充分认识问题的迫切性，在包括续交维修资金在内的住房维修管理工作上责无旁贷，未雨绸缪、强力干预、有所作为。