加快物业费改革 提高物业管理水平

    当前央产住宅物业管理改革面临的问题
    （一）物业服务压力增大。一方面物业服务成本提高和收费标准偏低的矛盾突出。目前，物业收费的依据仍然为1996年北京市物价局、北京市房屋土地管理局印发的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》和2005年北京市发展改革委、北京市建设委发布的《北京市物业服务收费管理办法和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》。其中人工成本在物业管理费用中占有很大比例。2005年北京市社会平均工资为32808元，2008年北京市社会平均工资为44715元。2008年比2005年北京市社会平均工资增长明显。物业人员工资提高对央产物业服务企业是个沉重的负担。近年来，北京市的房产价格一路飙升，水、电、气等能源价格也不断攀升，而物业管理服务费却多年没有调整，造成物业管理服务企业经济负担急剧加重。另一方面，随着人民生活水平的不断提高，对物业企业服务水平的要求不断增加。要求物业服务企业创新服务内容，提供延伸服务。比如配送服务，社区医疗护理、家政服务等等。
    （二）配套法规政策不完善。2007年《中华人民共和国物权法》和2003年《物业管理条例》颁布以来，中央国家机关物业管理工作取得了明显进展。但是，中央国家机关集中住宅小区的特点和北京市住宅小区的特点还有较为明显的差异，从物业服务企业的设立、物业招标投标、物业服务标准规范、物业评比检查、从业人员岗位资质、收费标准到接管验收方案等等，不能完全执行北京市地方管理的法规和政策，有待结合中央国家机关房屋管理的特点，进一步健全中央国家机关物业管理制度体系。
    （三）业主组织缺乏活力。相当一部分央产住宅建立了业主委员会，但是业主组织没有履行应有的权利和义务。选择央产住宅服务的物业企业的方式和物业管理费用支付的渠道决定了业主组织缺乏活力。《物业管理条例》第十一条赋予了业主大会有选聘、解聘物业管理企业的权利，而承担住宅物业服务工作的企业大部分是本单位后勤部门兴办的第三产业，业主组织无权选择物业服务企业，再加上物业服务费来源渠道的固定，从根本上决定了业主组织缺乏活力。业主组织的选举也有很大随意性，往往是物业服务企业挑选几位热心肠的业主担任成员。选举的随意性造成职责不清，业主委员往往是物业服务企业的联络员，发挥不了应有的作用。
    对央产住宅物业管理改革的几点思考
    （一）建立物业管理服务费正常增长机制。为从根本上解决物业管理服务企业的经济压力，在物业收费指导性文件中，根据每年物价上涨指数，有关部门要探索建立物业收费调整系数的正常增长机制，以充分发挥物业服务企业活力，调动物业服务企业的积极性。
    （二）完善相关法规。建立符合中央国家机关特点的配套法规体系。当务之急是尽快调整物业企业收费的依据，健全发挥业主组织活力的政策法规。
    （三）推动业主自治。推动物业费用改革、供暖体制改革，进一步完善和推动业主自治工作，建立完全符合市场要求的业主自治制度，以提高抵御市场风险的能力。
    （四）加强物业服务单位自身建设。从事央产住宅物业服务的人员大都是机关后勤服务单位的干部和工勤人员，他们大多缺少物业专业管理知识，服务意识不强，管理水平有待提高。要全面提高人员素质，造就一支“懂经营、善管理、精业务、守道德”的专业队伍，为推向市场化运作奠定基础。
    物业管理工作是房管工作的重要组成部分和延续，房管制度改革涉及到发展改革、建设、财政、税务等方方面面。任何一项改革不能单兵突进，在积极稳妥地推进物业费改革的同时，要完善符合自身特点的配套政策法规。央产住宅物业管理要在实践中及时发现问题，解决矛盾，总结经验，提高管理和服务水平，为中央国家机关广大干部职工服务。
                                                                      （作者单位：人力资源和社会保障部规划财务司）