售后公房小区物业服务收费政策研究

● 鲍轶欣

    随着住房制度的深化和住宅产权多元化，计划经济体制下长期形成的附属于单位的行政化、福利型、封闭式房屋管理体制已逐渐瓦解，适应社会主义市场经济发展要求的住宅物业管理体制逐步建立。
    但由于小区相对老旧、部分人群收入偏低、交费主体不明晰和住房消费观念薄弱等因素，售后公房小区与普通商品住房小区在物业服务收费方面存在问题，主要表现在：
    一是部分地方现行物业服务交费体制弊端较大。一方面，物业服务交费主体不甚明确，执行过程中易发生欠费现象和法律纠纷；另一方面，售后公房产权主体与物业服务交费主体不相一致，原产权单位仍然承担售后公房的绝大部分物业服务费用，而无房职工购买商品住房只能自行消化物业服务费用，这一缴费政策抑制了无房职工购买商品住房的积极性，制约了住房市场化的房改主导方向。
    二是有些地方售后公房小区物业服务收费较低，物业服务企业难以可持续运作和发展。例如，北京市售后公房小区执行的收费标准仍是1997年的政府指导价，而上海市执行的收费标准更是上世纪90年代的政府定价，保洁费3~6元，保安费3~6元，管理费多层每套7.5元、高层最高14元。物业服务收费标准偏低与近年来物业服务成本高涨之间的矛盾日益尖锐。
    三是后勤服务单位自管模式运作比较困难。目前，仍有相当一部分售后公房小区由后勤服务单位管理，基本依靠原产权单位补贴维持运转，这些单位缺乏向已上市公房业主收取物业服务费用的资质，导致实践中有的上市公房业主以无法取得收费发票为由而拒交费用。对于实现了缴费体制改革的地方，后勤服务单位更是面临生存危机。
    四是相关部门对物业管理保障方面缺乏足够认识。物业管理是居民个体不可选择并难以或缺的基本生活必需品。但很少有地方从居住保障的高度对此加以认识，致使物业管理领域出现较为严重的政府缺位现象，导致物业服务单位对售后公房小区（特别是困难企业职工或者低收入人群较多的售后公房小区）物业服务缴费体制改革抱有强烈的畏难情绪。
    针对售后公房小区物业服务收费方面存在的问题，迫切要求我们结合国家以及地方的政策与实践经验，加快建立健全相关制度，进一步完善政策措施。当前，应着力做好以下工作：
    一、明确交费主体，稳步推进物业服务缴费体制改革。
    现阶段，考虑到仍有北京等地售后公房原产权单位继续承担物业服务费的实际，在没有实现缴费体制改革以前，仍然需要明确现行政策的交费主体，以避免发生纠纷。对于承租公房，实践中一般从原产权单位收取的公有住房租金中支取物业服务费。对于售后公房，原产权单位和房改购房人物业服务费用的承担，从其约定；没有约定的，原产权单位仍应承担相应的物业服务费用缴纳义务。对于上市公房，该房屋的产权性质已转变为商品房产权，新取得该房屋所有权的住户应负担全部物业管理交费项目。对于继承公房，原产权人去世，如配偶健在，此时房屋性质未发生改变，因为其配偶也是房改房的产权人，只是未登记为名义人而已，仍应执行售后公房的交费政策；如配偶亦亡故，由子女继承，此时从政策上看，产权已过户给子女，产权性质也已发生变化，无论办不办过户登记，都应按商品房收费。下一步，根据责权利相一致的原则，切实转变物业服务费用支付方式，即由原产权单位缴费改为业主直接向物业服务单位交费。在此基础上，要积极做好物业服务缴费体制改革的相关工作：及时明确和规范物业服务单位与物业服务消费者之间的关系，督促物业服务单位与业主委员会或业主之间签订物业服务合同，通过法律行为确定各自的权利和义务。同时，应结合售后公房小区低收入困难家庭相对较多的实际情况，考虑建立低收入困难家庭物业服务补贴的相关制度，弥补低收入困难家庭住房消费支付能力的不足，以消除物业服务单位对交费体制改革后物业服务费用欠费率大幅上升的后顾之忧。
    二、调整价格与多种经营并举，努力缓解物业服务单位的经营压力。
    一方面，要着力推进物业服务收费价格的必要调整。在政府指导价的调整上，物业服务单位要按照《物业服务定价成本监审办法（试行）》的精神，向物业管理主管部门和价格主管部门准确反映成本信息，建议和督促物业管理主管部门和价格主管部门尽快研究对策、组织听证、及时修订物业服务收费标准。在市场调节价的调整上，物业服务单位应当加大宣传和沟通力度，履行相应程序，争取业主委员会或多数业主的理解和支持，与业主大会或多数业主协调确定价格调整事宜，以避免产生收费权利的瑕疵，确保物业服务的质量。另一方面，物业服务单位要加强资产管理、实行多种经营、拓宽营业收入。正如中国物业管理协会会长谢家瑾所言，当前的重要任务就是要“利用物业服务的平台和客户资源以及物业管理自身的专业优势，通过创新发展理念、丰富服务内容、拓展业务范围，向物业管理的上游和下游延伸产业链，给传统的物业管理赋予新的内涵和外延，以提高物业管理的创富能力，寻求物业管理行业新的经济增长点，带动全行业经济效益与管理规模的同步上升”。对于物业服务收费价格往往更低的售后公房小区，物业服务单位更应结合小区实际以及自身与住户关系密切、信息通畅、相互信任等独特优势，尝试提供个性化的特约服务或家政服务，努力做好推进废品回收、老年餐桌等社区有偿服务，积极开展物业节能改造与能源管理，依托物业管理开展房屋买卖或出租资产代理经营等多种形式，以千方百计开展集成服务、增加经营收入。
    三、分类指导，妥善解决后勤物业服务单位物业服务收费资质。
    对于具备转企业改制条件的后勤物业服务单位，应尽快明确后勤物业服务单位产权剥离、资产移交、相关人员安置补偿的具体政策，尽快实行转企改制，全面提升企业的人员素质、管理能力、服务水平和经营效益。具备条件的混合产权自管小区，鼓励现后勤物业服务单位进行资源整合，组建股份制物业服务企业，优化资源配置，降低管理服务成本。对于暂不具备转企改制条件的后勤物业服务单位，物业服务资质主管部门应尽快明确，后勤物业服务单位可以成立具有独立法人资格的物业服务中心，或在机关服务中心经营范围中增设“住宅小区物业管理”的内容，或作为物权法规定的“其他管理人”，对本单位住宅小区实施物业管理并按规定收取物业服务费用。申请物业服务收费资质的物业服务单位，可以比照三级物业服务企业的管理规定，接受物业服务企业资质主管部门的管理和监督。其中，物业管理区域相对分散且规模较小的物业服务单位，在保证共用部位和共用设施设备安全有序运行的前提下，可以适当放宽管理和技术人员的配备要求。
    四、以人为本，逐步建立住宅物业管理保障体系。
    所谓住宅物业管理保障，指业主住房消费支付能力不足导致住宅小区不具备实施物业管理的条件或者自身无力承担物业管理的相应费用时，由政府通过投资、奖励、补贴或补助等方式进行政策引导或干预，从而保护困难业主的基本居住权益，确保住宅小区的有序管理及居住品质。现阶段，针对业主住房消费支付能力不足的实际，应从保障和改善民生的公共政策高度，认真思考物业管理的政府责任问题，切实建立住宅小区物业管理保障制度。
    （一）统筹相关资源，确保售后公房小区得到基本公共服务。发挥各级政府属地管理职能，对无人管理或已经撤管的售后公房小区，由各级政府共同负责，相关业务主管部门牵头，适当参考淮安、南京等地“两站一中心”的运作模式，积极整合城市、街道或社区资源，成立物业应急维修机构，统筹承担一定区域住宅小区的应急维修服务，并由财政分担费用或对服务机构给予相应补贴；成立物业服务中心，提供共用部位和共用设施日常维护以及清洁卫生、秩序维护等有偿非营利服务。同时，要充分利用城市相关市政公用部门的资源，鼓励其义务或低价为售后公房小区提供基本的绿化、道路、路灯等维护服务。
    （二）积极开展部分售后公房小区物业服务单位考核奖励试点工作。考虑到当前部分售后公房小区往往没有物业管理或物业管理入不敷出、难以维持的情况，可以借鉴上海、广州、宁波等地经验，制定老旧售后公房小区物业管理服务考核奖励的相关办法，积极利用财政资金，对不同服务等级、服务效果的物业服务单位发放不同等级的考核补贴，缓解物业服务单位的资金难题，并以此激励物业服务单位提高老旧售后公房小区物业管理水平。此外，对接管老旧售后公房小区的物业服务企业进行一定的政策扶持，可在企业税收折抵、物业投标等方面给予相应照顾，以鼓励物业服务单位积极接管或继续做好老旧售后公房小区的物业管理工作。
    （三）推动建立弱势群体物业管理费用补助制度。物业服务与北方地区的供暖服务一样，属于基本生活条件的范畴。对于住房消费支付能力不足、无力缴纳物业管理费的人群，可结合本市经济发展水平、财政负担能力、物业管理成本等因素，建立住房管理费用补助机制，出台物业管理补贴政策，按月向特困家庭发放物业管理补贴。
    此外，围绕职工住房消费能力不足的实际，也可借鉴一些地方的其他做法，更加丰富、系统地实施物业管理保障。如鼓励老旧售后公房小区物业服务单位，优先聘用小区困难群体，增加这部分人员的经济收入，从而相应缓解其住房消费支付能力不足的问题；积极利用住房金融政策，扩大公积金住房消费方面的使用范围，允许职工直接使用住房公积金缴纳物业管理费，等等。