机关办公用房物业管理
社会化、专业化、规范化的思考

张行健

    机关办公用房的物业管理工作是机关事务管理的重要组成部分。做好机关办公用房的物业管理，对保障机关工作的正常、有序、高效运转起着至关重要的作用，而社会化、专业化、规范化已成为机关办公用房物业管理的内在要求和大势所趋。

    一、机关办公用房物业管理社会化、专业化、规范化的内涵

    社会化就是按照市场经济原则去运作，实行有偿服务，根据发展趋势及服务对象要求，来决定服务方式及内容。专业化包括科学健全的组织机构，各职能部门分工协作，各司其职，这是顺利实施管理的组织保证；物业管理涉及领域广泛，包括管理、服务、维修、财务等等，必须配备相关专门人才和专门工具，这是物业管理的物质保证。规范化就是要建立完整、科学、规范的管理制度，物业管理是通过每个人的具体工作去实现的，有必要在制度中对每个岗位的工作职能、每类工作的具体要求、各种问题的处理办法都制定出明确的规定，这是机关办公用房物业管理的制度保障。

    二、机关办公用房物业管理的主要特点

    （一）体现政府机关形象。机关办公用房物业管理的行为在一定程度上代表着政府机关的形象，这是区别于其他类型物业管理的一个显著特点。机关办公用房是政府部门办公场所，机关办公用房物业管理的服务对象已经不仅仅是机关办公人员，同时包括前来办事的群众、社会各界人士和前来检查、指导工作的各级领导。物业服务人员的仪容仪表、精神面貌、服务质量在一定程度上代表着政府机关的形象。
    （二）人员保密要求高。保密性服务，这又是一个机关办公用房物业管理与其他类型物业管理的重要不同点。政府机关在日常工作中有很多需要保密的内容。作为机关办公用房的物业管理服务人员，其工作性质使他们能够接触或者是了解这些机密，这就要求物业管理中的服务人员必须时时刻刻保持高度的政治观念和保密意识。
    （三）服务要求多样性。机关办公用房具有行政办公和对公众提供政务服务的双重功能，对外服务窗口的设置相对集中，在一定时间段内，来访客人、联系工作的人员和前来办事群众会比较多，确保机关办公用房正常的公共秩序和良好的办公环境是一个非常艰巨的任务。这就要把握好政策、注意工作技巧。 
    （四）设备技术含量高。随着现代科学技术的发展，机关办公用房的功能日趋完善，其房屋及系统设备也朝着更加专业化、智能化、集群化的方向发展。自动化程度越来越高，这就要求物业管理必须具备相应的技术支持能力，对管理人员的要求也较其他物业管理人员高。

    三、机关办公用房物业管理的工作重点

    机关办公用房物业管理在搞好基本工作基础上，要突出加强七个方面的工作。
    （一）抓好管理制度建设。要建立健全各项管理规定，加强服务的规范化管理，做到各项工作都在严格的规章制度下运行。构建完整的机关办公用房物业管理制度体系是做好机关办公用房物业管理的首要工作。
    （二）抓好人员选用教育。要把好“三关”：一是人员进入关。在选拔人员时，要进行必要的考试，必须持证上岗，对关键岗位还要进行必要的政审，以保证从业人员有较高的政治素质。二是思想教育关。主要是以职业道德教育为重点，抓好社会公德、职业道德、个人品德的“三德”教育。三是跟踪监督关。聘用的所有工作人员，对其工作、思想都要跟踪考察，发现问题，及时解决。
    （三）抓好业务培训。要结合具体实际工作，采取对口培训、专题讲座、定期组织岗位练兵等有效措施，提高在职人员的业务技能和专业化水平。
    （四）抓好物业维护质量。加强对设施、设备的维修与保养，充分发挥物业设备的使用价值。对于关键性的大型设备，制定详细维护计划，进行预防性维修。要制定应对突发故障的应急预案，确保设施、设备的安全运行。
    （五）抓好管理费用审核。机关办公用房物业管理的收费标准，需根据物业公司的服务内容、服务质量、服务标准等情况结合市场行情综合计费。要按照《政府采购法》的要求，通过公开招标选用物业管理企业，招标前要认真做好项目论证。
    （六）抓好安全保卫工作。要建立一支训练有素的保安队伍，建立完善的安全保卫制度及严密的防范措施，针对各种可能发生的突发事件，建立完善应急预案，确保物业及物业使用人的安全。
    （七）抓好质量目标考核。一是建立定期检查和不定期抽检制度，对管理服务不到位的要立即整改。二是建立投诉监督制度，广泛征集和听取群众的建议和意见。三是制定质量目标考核办法和细则，应着重抓好“五率”，即：公共秩序事故率、设备完好率、卫生达标率、服务满意率、事故差错率。

    四、实现机关办公用房物业管理社会化、专业化、规范化的方式

    机关办公用房物业管理要完全实现社会化、专业化、规范化还需要一个过程，在目前条件下，针对实际情况，采取多样的物业管理方式，逐渐由自我管理向社会化、专业化、规范化管理转变。（一）相对集中的机关办公用房，物业实行统一管理，由机关房地产行政管理部门按照政府采购法、招投标法的有关规定，面向社会，通过公开招标选择物业管理企业。（二）分散的机关办公用房，其物业管理可由使用部门(单位)按照物业管理的准入条件和财政部门规定的物业管理收费标准，通过公开招标选择物业管理企业。（三）现仍由使用部门的机关服务中心进行物业管理的办公用房，随着机关办公用房物业管理社会化的推进，应注意适时调整管理方式，以适应形势发展的要求。（四）机关办公用房的物业管理，实行日常维修养护与专项大型房屋修缮分开，加强对修缮项目的进度、质量和资金的控制。