实行集中统一管理 促进公平规范高效

薛洪都

    江苏省江阴市是全国较早实施机关后勤服务保障体制改革的县市。十年来，机关后勤服务社会化保障模式得到全面推广，但部门各自为政，外包自管、标准自定、经费自支，导致财政经费使用不明、类目不清、使用率不高。机关物业市场缺乏系统性、规范性，谁来管？物业标准不一，成本居高不下，怎么管？涉及部门和个人切身利益，好管吗？机关物业管理体制改革成了难攻的堡垒。针对这种现象，江阴市主动攻坚，大胆实践行政事业单位物业服务集中管理，取得了显著成效。

    一、拓展优势，由“事务”变为“务事”

    江阴市市级机关事务管理局负责管理的机关大楼和行政事业中心，相继被评为“全国物业管理示范大厦”，得天独厚的管理优势和品牌效应，使我局成为实施改革的主力军，当起了全市物业服务的组织者、集中管理的承担者，由被动守责转变到主动揽责、动脑尽责上来。
    （一）广泛调研，充分论证。摸底调研是实施物业集中管理的前提。市级独立办公部门40多家，物业面积近百万平方米。我局联合财政、审计、监察部门挨家挨户核实资产，全面掌握物业建筑信息、资产使用、设备运行、配套功能、经费支出和人员配备等情况。编制《行政事业单位物业管理办法（草案）》，广泛征求部门意见。围绕项目收费标准，邀请省管理局、苏州管理局和市级有关部门领导、物业公司代表论证研讨，确定科室合理的收费参考标准。
    （二）建立组织，加强领导。成立由常务副市长任组长的行政事业单位物业管理工作领导小组，政府办、监察局、财政局、审计局、房管局、公共资源交易办等部门为成员，办公室设在我局。领导小组负责经费预算、审核、标准制定、监管考核、行业指导等。除镇（园）街道外，市级独立办公部门纳入集中管理范围。
    （三）深入发动，统一思想。体制改革的前提是思想改革。召开全市动员大会，引导各部门从深化体制改革、推动经济发展、转变政府职能的高度认识集中管理的意义，明确统一收费标准、统一预算编制、统一采购渠道、统一质量考核的要求。管理代表、业主代表、外包代表表态发言，新闻媒体专题报道，显示了政府创新功能性服务的信心决心，为改革营造了政策和舆论环境。

    二、公平规范，由“守位”变为“谋位”

    过去，外包企业只要与业主单位维系好“感情”就可固守“阵地”。改革让他们戴上“紧箍咒”，市场体制的优胜劣汰功能迫使企业再难高枕无忧，物业行为进入公平规范的轨道。
    （一）设置准入退出关。外包企业的素质能力直接影响服务效果。我市物业市场发展迅猛，资质等级良莠不齐。通过建立企业资格审核制度，制定《服务外包项目准入标准》，将不符合注册资本、资格资质、保障实力、服务信誉等要求的企业挡在门槛之外。同时启动承包退出机制，使企业即使“捧上蛋糕”，仍要掂量“如何品尝”，否则自食苦果。
    （二）规范经费审核关。降本增效是物业集中管理的重点。指导业主单位对照《物业服务项目收费参考标准》（含15个项目60项条款），结合运转实际编制经费预算。小组办公室按面积、分项目、核人数、定费用，落实“总量把关、分项审核”的预算审核机制。预算增长超5%的，审核权限上移至领导小组，业主要详细列举原因，还要接受现场查看，既确保业主服务要求，又限制服务企业过高的利润需求。
    （三）严把公开采购关。公平规范是集中管理成效的关键。按经费预算额进行分类，30万以下的小额物业在先期公开招标确定的5家企业中定点采购，协商议价；30万以上大额物业公开招标，从前期调研、标书制作、专家抽取，到招标会程序、合同执行，都严格规范、稳妥推进。标书明确项目内容、标准效果、招标金额，附带突发应急保障和资源调度能力要求，对专技人员比例也有相应体现。标书制作3年为周期，对于再度参与招标的企业，结合服务实绩和等级评定，对招标评分进行加分或扣分，倒逼企业珍惜每次中标机会。

    三、互动监管，由“忍受”变为“享受”

    长期相对固定的物业管理格局，让物业企业产生惰性，服务被动，内容单调，缺乏创新。领导小组以第三方角色介入，开放机关物业市场，以“鲶鱼效应”促使服务创新，让业主单位坐享专业服务、高效保障。
    （一）设置监管机构。服务的公平、效率、满意是物业集中后续管理的客观要求。成立“物业监管中心”，负责服务质量管理和承包企业考核。抽调精管理、懂专业、有资质的人员，通过专业培训、模拟检查和现场指导等方式强化物业监管能力。业主部门指定科室配合监管，搭建既统一监管，又相互协作的平台。
    （二）完善日常考核。严格规范的监管是维护外包服务质量的保证。按“总体分项”要求制定《物业服务质量标准》、《服务质量考核办法》（含12个大类47个项目300多条标准），作为日常监管考核依据，对物业企业实施季度考评。考评结果与物业经费支付挂钩，80分以上方可享受全额拨付。重点项目接受半年度汇总评定，按等次报政府采购中心备案。如消防、电梯等核心设备维护，通过加强专业维保、专业检测，提升了运转性能和安全系数，为业主单位解除了后顾之忧。
    （三）建立沟通渠道。集中管理的最终目的是完善与业主单位、外包企业间的契约关系、利益关系和合作关系。业主单位将重心移到管理上，通过“一主一账、一人一表、一企一册”办法与监管中心良性互动，双重考核，并享有80%的考核权重。中心落实定期检查、定期考核，通过实地检测、实样操作、意见征求等，及时发现整改问题，并落实督查汇报、情况通报制等，形成反馈及时、协调有力、互动高效的工作机制。
    集中化管理、规范化招标、标准化监管，革除了物业市场不规范、服务不标准、管理不专业等弊病，实现了集约高效、专业优质、节资增效。三年来，全市物业成本累计下降3800万，如超过使用年限的中央空调经过专业维护，还可使用5年以上，综合服务满意率90%以上。财政部门放心了，业主单位开心了，垂直部门、国有企业、镇（园）街道上心了，主动要求加盟或专业指导。曾经令人头疼的“包袱”，而今成了享用不尽的“财富”。
    江阴实施物业服务集中管理为提升政府形象，优化机关作风提供了例证，也将推动机关事务管理向“社会化管理、专业化服务、法治化保障”的新境界不断迈进！