三依靠 三结合 三突破全力推动老旧宿舍区物业管理转型升级

山东省民政厅机关服务中心

    老旧宿舍区实行物业社会化管理，是国家政策调整后各单位面临的一项重要改革任务。由于老旧宿舍区房屋出售出租比例高、居住人员成份复杂，加之普遍存在各种历史遗留问题，物业社会化管理成了困扰各单位后勤管理部门的“老大难”。以山东省民政厅为例，现有的7处宿舍区中，有6处是1995年前建成的老旧宿舍区，环境卫生脏、物业管理乱、基础设施差；房屋出售出租比例平均在50%以上，个别宿舍区达到了90%以上；外来居住人员成份复杂，成立业主委员会阻力较大；物业管理费用长期依赖厅机关补贴，多数业主心中存在等、靠、看、要的思想，等等。改善居住环境、改进物业管理，一直是全厅干部职工反映强烈的焦点。
    2015年8月，省民政厅按照省政府统一部署，提出了“结合实际、精心组织、勇于创新、稳步推进”的工作思路，要求厅机关服务中心协助各宿舍区在2016年6月底前全面完成物业社会化管理。机关服务中心结合单位自身实际、精心组织、大胆创新，总结出了“三依靠、三结合、三突破”的破题思路，有效推动了老旧宿舍区物业管理转型升级。

    一、依靠政策，结合实际，突破现状

    一是吃透精神。围绕老旧宿舍区物业管理转型升级，山东省和济南市出台了一系列政策、意见和规定。为准确把握政策精神，机关服务中心把各级各类文件收集整理成册，人手一本，认真学习，力求做到政策理解准确、精神把握到位。二是摸清底数。对6处老旧宿舍区的房产登记、人员情况、共建设施和历史遗留问题，进行全面调查摸底，制定了宿舍区基本情况和存在问题一览表，并安排专人逐个跟进解决问题，对一些难度大、一时无法解决的问题争取各方面支持进行集中攻坚。2015年以来，通过筹集各类资金400多万元，集中对部分宿舍区进行了暖气管道改造、水电表改造和公共环境整治，得到了全体业主的充分认可。三是解疑释惑。先后组织召开业主代表咨询会、老干部通气会、政策规定解读会、征求意见会等各类会议10多次，反复向广大业主宣传政策规定，普及专业知识，解答各类疑问，让每一名业主清醒认识到实行物业社会化管理是新形势下的必须完成的改革任务、是改善居住环境的必然要求，为全面推行物业社会化管理扫清了障碍、打下了基础。

    二、依靠业主，结合工作，突破难点

    业主委员会成员，是推动老旧宿舍区物业管理转型升级的骨干和关键。我们在驻地街道办事处的指导下，帮助老旧宿舍区成立了业主大会筹备组，通过现场参加、填写意见书相结合的方式召开了全体业主大会，公开选举成立了业主委员会。对部分业主不愿意当选业主委员会成员的情况，组织专人一对一靠上做工作，通过反复细致的思想交流，我们获得了理解、赢得了信任、取得了支持，并依靠业主委员会架起了与全体业主之间沟通交流的平台，把业主们密切关注的问题反映上来，把需要业主们完成的工作部署下去。经过有效地沟通交流，让每名业主充分表达了自己的意见，行使了自己的权利，体会到了参与管理的重要性。尽管在推进过程中遇到了很多困难，但依靠业主委员会的骨干力量，化解了一次次的矛盾，既解决了共建房产回收、公共车位划分等历史遗留问题，又解决了物业公司招标进驻等新问题。

    三、依靠法规，结合创新，突破阻碍

    一是坚持依法依规办事。全程邀请驻地街道办事处相关负责同志进行指导，聘请法律顾问提供法律支持，总结查摆面临的法律风险，共同研究制定可行性方案，分别报送主管部门审批。坚持阳光公正运作，通过多种形式将每个环节、每个步骤广而告之，让每名业主都亲自参与，尊重每一名业主的选择。二是坚持探索创新。针对各宿舍区规模小、分散广、物业管理成本高的特点，在街道办事处的配合下大胆创新，将6处宿舍区划分成2个物业管理区，成立2个业主委员会，每个业主委员会管理2—4处宿舍区，实行统一管理、统筹计算物业管理费用。三是坚持让业主得实惠。去年省住建厅等10部门联合下发了《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》，提出了一系列优惠扶持政策，我们主动对接、积极争取，将6处宿舍区全部申请列入试点单位，各宿舍区的物业费由原来的1.3-1.9元/平方米降低到0.86元/平方米，让每一名业主真真切切地感受到实惠，有效地破解了改革的阻碍。同时，主动把以前属于服务中心管理的部分共建房产的使用权、管理权交还给业主委员会，实现了业主委员会自我造血、自我生存、自我管理的目标。
    2016年3月28日，省民政厅老旧宿舍区2个业主委员会通过公开招标方式确定了物业服务企业，3月30日正式签订物业服务合同，从4月1日起6处老旧宿舍区物业管理一次性转型为社会化管理，实现了与厅机关的彻底脱钩。至此，省民政厅老旧宿舍区物业管理转型升级工作全面完成，真正实现了百姓得实惠、企业得效益、政府得民心的目标。