走出高校后勤物业管理的困局

　　文 / 廖春成

　　多年来，高校由于扩招和校区发展不平衡等，校园物业管理存在诸多问题。新时代探索适合高校发展需要的后勤物业管理模式和手段，为师生员工提供安全、优美、舒心的工作、学习、生活环境，意义重大。本文简要探讨高校后勤物业管理的三种模式及其存在的主要问题，研究提出加强人才引进和培养，加大经费投入，加大信息化、标准化建设力度等举措，以提升高校后勤物业管理质量和水平，走出当前面临的困局。

　　主要特点

　　40年来，随着城镇住房制度改革及住房商品化、市场化，房地产业和物业管理快速发展。据初略统计，目前全国物业管理企业总数达7万多家；物业管理面积，除商业、工业物业外，住宅物业规模已达120多亿平方米；物业管理收入已成为第三产业服务业收入的重要组成部分。

　　随着物业产业大发展，为规范管理、促进市场竞争公平，国家及地方政府出台《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》《房屋及其设备小修服务标准》等诸多物业管理的条例和制度。其中，《物业管理条例》对物业管理作出定义，明确了业主和物业服务企业在物业管理中的主体关系，按合同约定对房屋及配套设施设备、场地等按照一定的程序、标准开展管理服务活动。高校物业管理等后勤服务为高校职能实现提供必要的基础保障。具体说，就是对高校使用的各类建筑及设备、设施、绿化、卫生、秩序和环境等物业项目进行维护、保养、修缮和整治，满足师生员工需求，提供多层次、综合性的有偿或无偿服务，并随着我国物业服务市场的出现，以及高校后勤服务社会化改革而不断深入发展。高校物业管理服务，同样按照一定的经济、价值规律运行，但与社会物业管理服务又有所不同，主要是服务人群相对固定，以师生为主的高层次、高学历知识群体；服务范围面广、内容繁杂，包括教学、办公、住宅、综合场馆，水、电、暖通、园林、绿化、中控等；管理任务特殊，既要求按经济规律运营，又赋予“管理育人，服务育人”的特殊教育任务；突发事故影响大，高校人群密集，若出现大面积、长时间停水、停电等突发事故，可能引发不确定扰乱事件。

　　三种模式

　　在改革开放、恢复高考的初期，高校后勤管理基本上沿用以往计划经济体制下的行政管理模式。到了20世纪90年代初，随着招生规模扩大和毕业生自主择业的变化，高校办学迎来了新挑战。学生数量激增与师资、空间设施有限成了影响办学的主要矛盾。对此，高校开始建设新校区以扩大办学规模，加紧改造基础设施以改善办学条件。在队伍庞大、支出增大、管理难度加大等现实问题下，高校后勤唯有推进改革，有的采取建立后勤集团的甲乙方模式，有的直接外包给社会企业。目前，高校后勤物业管理主要有自主经营管理、社会化、混合型三种模式。

　　自主经营管理模式有两种实现形式，一种是高校后勤处室作为甲方代表，高校后勤集团下属部门作为乙方，双方通过签订合同形式，明确甲方委托乙方组织提供校园物业方面的具体管理服务，比如中央财经大学就是采取这种形式；一种是成立总务处（后勤管理处室），管理几个职能中心，即以行政管理为主，集中优势资源、行动力强，比如清华大学、北京大学、北京师范大学等。自主经营管理模式有利于物业管理质量和水平的整体提升，能集中优势力量办大事。缺点是受管理者及其团队的主观影响程度大，对管理者及其团队专业化知识以及工作热情、能力、经验等要求高。

　　社会化模式主要是聘请社会上的专业物业服务企业，委托管理高校后勤物业。比如浙江大学、山东大学、苏州大学等。这种模式可以利用社会资源，节省大量的人力、物力、财力，有助于高校管理重心转移，把主要精力投入到教学和科研上，促进高校跨越式发展。缺点是受合同约定限制，经常引发经济纠纷，容易导致校园不稳定，以及设备寿命周期缩短等问题。

　　混合型模式主要是聘请社会上的专业物业服务企业，委托管理高校的部分物业，是自我管理与引进物业公司分管相结合的过渡形式。比如，北京理工大学、北京航空航天大学等。这种模式不仅发挥社会优质专业优势，比如保洁、保卫、车辆、环境，而且对于高校关键基础性物业项目仍然自己管理，能够有效保障高校运行的安全和稳定，但同样对管理者及其团队的专业化知识以及工作热情、能力、经验要求较高。

　　存在的主要问题

　　物业管理属于第三产业服务业，其发展并不完善。大量的安保、保洁、维修等员工直接来自农村，管理人员也没有受过系统、正规的高等教育或较为专业的学习培训。许多人甚至都错误地认为物业管理服务就是一个谁都能干、技术含量低、劳动密集型行业，往往压低成本、减少支出，任意调配管理、技术人员，使得整个物业行业发展受阻。

　　人的问题。管理者及其团队专业化水平不高，经验不足。物业管理中涉及给排水、强弱电、通风空调、园林绿化、电梯、土木结构、消防等较强技术性工作，需要具备专业技术知识。目前，各高校后勤物业管理人员结构不合理，管理、技术人员少，且专业知识、专业技能相对缺乏，专业技能训练和培训较少。

　　虽然很多高校通过人才引进等方式，引进一定数量的技术人才，但由于对其发展、培养不够，往往几年后就走了。这样，具有专业技术知识，长期在专业岗位上从事工作的技术、管理人员流失、缺失，就成为高校后勤物业管理团队实力不足或者弱化的主要原因。此外，物业员工年龄结构不合理。物业工作环境一般，劳动强度大，工资也不高，年轻人难以接受，通常得返聘一些老龄甚至退休后的员工，员工老龄化严重，成为高校后勤物业管理中主要的人力资源风险。这在自主经营和低价中标的社会化模式下最为常见，严重影响校园物业管理服务质量和水平。而常态化的人员流动，造成劳动纠纷频发。由于员工工资收入低，同时，物业工作中加班加点难以避免，日超时、周超时甚至月超时，常常引发劳动纠纷。这在自主经营管理模式下最为突出。通常在社会化模式下，高校不用承担此类风险。

　　经费问题。一方面，运行经费不足。由于高校物业使用率高，工作量大，维护难度大，需投入的人力、物力多。目前，各高校的物业经费主要来源于高校财经单一拨款，而且预算机制不按照经济规律动态调整，造成物业经费紧张，这已成为各种模式的共性问题。自主经营管理模式下，运行经费不足导致设施设备维护、保养不及时，缩短使用寿命；经常性加班加点，一人多岗而保障不到位，降低整体服务质量和水平不高，导致校园美化、景观环境建设停滞等诸多问题。社会化模式下，运行经费不足，导致合同约定弱化，缺编缺岗，人员结构老龄化。严重时甚至出现拖欠工资，工人对高校不满等不稳定问题。另一方面，专项经费不足。比如园林建设、应急抢险、活动保障、设施设备更换等一些关乎校园美观、安全、稳定的专项资金，应当由高校单独专项拨款。

　　改革举措

　　新时代背景下，建设精细化、专业化、智能化后勤成为建设双一流高校的基础性保障要求。高校党政领导和基层干部应当高度重视并深入后勤基层充分调研，根据自身实际和办学需要，建立健全适合高校后勤物业管理发展的新模式、新制度。

　　加强人才建设，核心在培养。重视后勤物业管理人才引进、选用和培养，选拔专业技术强、综合素质高的人才，充实物业管理队伍。对引进和现有员工加强培养，通过培训、进修、交流、实践等方式提升物业管理人员的业务和文化水平，建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的后勤物业管理队伍。

　　加大经费投入，关键在落实。资金来源是物业管理的基础，也是物业工作开展的保障。高校应当加大物业方面的资金投入，做好预决算，认真落实经费事项，建立监督机制，确保每一分钱花到实处、真见实效。必须谨记：“投入大不一定有好的物业服务，但投入不大一定不会有好的物业服务。”

　　加快标准化、信息化建设，重点促规范。标准化和信息化是以计算机科学为基础，按照一定的流程和指标要求建立起来的，是实现后勤物业管理规范化的重要手段。建立物业管理标准体系，加强对物业管理流程、过程控制，以规范服务内容。同时，引入市场竞争机制，逐步将落后、低端管理服务方式淘汰，促进高校后勤物业管理服务质量和水平大幅度、明显提高。

　　（作者单位：北京师范大学）