住房公积金个贷业务的高质量发展

　　 文 / 王芳 朱沫泳

　　我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，各地区、各部门、各行业必须全面理解以推动高质量发展为主题的深刻内涵和重大意义，增强推动高质量发展的自觉性和坚定性，把高质量发展这一主题贯穿到“十四五”时期经济社会发展各领域、全过程。 

　　住房公积金制度作为我国城镇住房制度改革的重要内容，直接关系到城镇居民住房条件的改善。个人住房公积金贷款业务通过发挥政策性优势，有效降低缴存职工安居成本，对促进房地产市场健康平稳发展发挥稳定器作用。我们要从政策定位、管理体系、服务创新等方面系统谋划个人住房公积金贷款业务高质量发展之路。 

　　把握准确定位，永葆制度初心 

　　住房公积金贷款定位于支持城镇中低收入居民购买基本住房，业务目标导向与商业银行住房贷款存在本质区别并形成互补，共同为房地产市场健康发展提供金融支持。住房公积金贷款与商业银行住房贷款并非竞争关系，对住房公积金贷款政策性作用的衡量，也不应简单地按照发放规模和其在整个住房交易市场中的支持份额进行评价。 

　　住房公积金贷款要从过去单一追求发放量的增长转变为结构的不断优化，以提高住房公积金贷款对中低收入群体基本住房消费需求的支持力度和制度惠及面。通过科学的政策和评价指标设计，正确引导业务管理层面将贷款业务锚定于以下目标： 

　　——在支持群体方面，应优先支持首套住房消费，特别是逐步提高对于新市民购买首套住房的支持力度，弥补商业银行住房贷款在营利目标驱动下难以覆盖的中低收入群体的基本住房消费需求。地方住房公积金管理机构应关注住房公积金贷款支持购买住房的套数、资金在本市首套住房消费总体情况中的比例。 

　　——在发挥作用方面，应发挥政策性作用，向住房市场供应资金的规模要与国家对房地产市场发展的总体要求相一致。在坚持“房住不炒”定位以及促进“租购并举”住房制度建立的背景下，住房公积金贷款要在个人住房消费领域发挥周期调节和稳定器作用。贷款发放的规模不一味追求持续增长，而应更加关注与房地产市场健康平稳发展的内在要求相适应。 

　　——在业务规模方面，既要最大限度满足缴存人需求，又要实现财务可持续。住房公积金贷款虽然不以营利为目的，但也必须实现保本微利，这样才有利于长远健康发展。地方住房公积金管理机构需要加强资金流动性管理，在研究住房公积金政策时通盘考虑个人住房公积金贷款的合理规模并加以资金准备。在流动性紧张时，建议采取抵押贷款证券化等工具进行调节，而贴息贷款、公转商以及向商业银行拆借资金等措施，由于其财务成本的提高难以通过政策性低息收入覆盖，不利于财务可持续，不宜频繁或长期使用。 

　　推行智慧服务，实现科技赋能 

　　住房公积金贷款智慧服务是在大数据分析及互联网技术应用基础上，对住房公积金贷款借款人和潜在借款人提供的全方位服务，其中包括精准的咨询服务、便捷的办事服务以及智能的周边服务。住房公积金贷款智慧服务中，贷款发放业务的优化尤为重要，特别是尽最大可能消除住房公积金缴存人对于贷款手续的陌生感和焦虑，避免由于借款人对于贷款业务不熟悉造成潜在的购房违约风险。 

　　实现场景融合，使购房贷款成为“一件事”。住房公积金贷款服务作为缴存人购买住房的支付方式之一，服务流程应与购房交易最大化融合。贷款业务系统与房地产交易系统对接，实现贷款咨询预审和正式审批两个环节分别与形成购房意向和签订购房协议两个交易环节相融合，同步办理。确保缴存人在找房、看房以及初步形成购房意向时，通过贷款咨询预审获得准确的贷款额度授信，为缴存人准确评估购房能力提供支持。购房协议签订的同时触发贷款正式受理，中心后台业务系统根据前期预审情况激活贷款额度，完成自动审批。对于抵押担保方式贷款，实现抵押登记与贷款放款自动联动，使住房公积金贷款与购房融为一体，最大程度缩短贷款办理在购房交易过程中的占用时间，让贷款购房更简便。 

　　优化贷款生态，为贷款购房人提供增值服务。住房公积金缴存人就是住房市场的需求方，为缴存人贷款提供更多的住房交易周边服务，是中心借助自身优势充分发挥服务社会作用的重要体现。打造住房公积金贷款业务服务平台，对接与购房贷款相关的房地产市场参与主体以及管理部门，为住房公积金缴存人提供房屋交易信息、住房政策宣传、住房金融支持等各类服务，准确实时的贷款发放偿还以及联动交易等线上业务办理功能，以及合作机构给予的特定优惠政策，使住房公积金缴存人从萌发购房意图伊始便可以借助服务平台搜集准确信息，获得精准服务，规避住房交易风险。 

　　全程风险防控，确保资产质量 

　　安全是发展的前提，是实现高质量发展的基础。住房公积金贷款资产安全所面临的风险集中表现在借款人信用风险、抵押物风险和资金流动性风险。随着住房公积金制度在灵活就业人员以及非公经济组织中的覆盖面逐步扩大，住房公积金贷款借款人的就业结构、收入差异愈发复杂，上述风险的加剧成为必然趋势。 

　　要引入信用评价体系，对贷款申请人和借款人进行精准画像，将信用评价结果作为确定贷款条件、额度、期限等要素的依据。对贷款抵押住房进行项目管理，通过大数据分析，动态掌握抵押品价值变动情况，预估贷款风险，为开展相关风险防范措施提供数据支持。搭建住房公积金贷款风险监测预警平台，对贷款审批、办理时限、操作规范性、贷后逾期分布、借款人画像等进行一体管理，实时评价资产质量，发布风险预警，指导贷后管理工作。 

　　健全贷款风险损失补偿机制。目前的贷款风险主要是在期房、二手房市场低迷或抵押物难以变现的情况下，住房抵押的担保方式容易发生抵押悬空的风险。应建立抵押为主、融资担保阶段性担保为辅、贷款保险等为补充的个人住房贷款担保机制。同时完善个人住房公积金贷款风险准备金对不良贷款资产的补偿机制，使风险准备金发挥其应有作用。 

　　建立科学合理的存贷挂钩机制。借鉴住房储蓄产品设计原理和业务运行机制，制定彰显权利义务对等的住房公积金贷款存贷挂钩机制，防止短期缴存套贷。针对不同就业群体和缴存人实际需求，可以采取“先存后贷”和“先贷后存”的区别化产品设计。“先存后贷”模式要使缴存资金实现一定时间的有效沉淀，发挥对其他缴存人互助作用；“先贷后存”模式要制定对贷后停缴的补偿措施，如提高利率、自动公转商等。