房屋租赁合同纠纷等案例剖析

　　文/杨晓勇 

　　案例一： 

　　C机关与某公司达成合作协议并签订合同。在履行合同过程中发生争议，C机关以合同为某公司提供的格式合同，且合同条款亦为格式条款为由，主张权益并提起诉讼。法院经审理认为，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻自身责任、加重对方责任、限制对方主要权利等情形下，该格式条款无效。 

　　嘉宾观点：签订合同前，应对合同进行审核，对于存疑约定内容要修改完善。尽量制定示范文本，在签订合同时适用我方示范为本。 

　　案例二： 

　　D机关与某公司签订房屋租赁合同。后某公司以房屋租赁合同未进行备案为由主张租赁合同无效，要求返还房屋。法院经审理认为，房屋租赁合同备案为管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故房屋租赁合同是否备案不影响合同的效力，房屋租赁合同有效。 

　　嘉宾观点：虽然房屋租赁合同未进行备案不影响合同的效力，但是根据《商品房屋租赁管理办法》《北京市房屋租赁管理若干规定》等规定来看，未进行房屋租赁备案将存在受到行政处罚的风险，故建议积极履行备案义务，避免受到行政处罚。 

　　案例三： 

　　E机关将房屋租赁给某公司，后某公司将房屋转租给第三人。E机关在得知房屋被转租的一年后，以某公司擅自转租诉至法院要求解除租赁合同。法院经审理认为，E机关在得知房屋被转租6个月内未提出异议即视为同意转租，E机关以擅自转租解除租赁合同理由不成立。 

　　嘉宾观点：首先，在签订房屋租赁合同时，应明确在未经出租人同意的情况下禁止转租并规定对应违约责任；其次，在获知房屋被转租后，应及时确定是否同意转租，如不同意转租，须在6个月内向出租人送达书面解除合同通知或直接通过司法途径请求解除合同。