谈谈保障性住房土地增值税清缴

　　 文/邓文霞

　　保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等，涉及的税费有增值税及附加税、企业所得税、土地增值税、房产税等。其中，土地增值税清缴过程最为复杂、办理难度最大。笔者从税法理论角度，结合保障性住房开发具体业务阐述对土地增值税清缴工作的几点思考。 

　　土地增值税的意义及征收方式 

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，其目的是规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。我国从1994年1月1日起开始计征土地增值税。土地增值税征收主要有3个环节—— 

　　预征环节。房地产开发企业在办理土地增值税清算纳税申报前，对取得的房地产销售收入，实行按月预缴申报，并自月份终了之日起15日内申报预缴税款。 

　　清算环节。要关注土地增值税清算的条件，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工项目；直接转让土地使用权。符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人清算土地增值税：项目已竣工验收，已转让可售面积85%以上，或未超过85%但剩余可售部分已经出租或自用；取得预售许可证满3年仍未售完；注销税务登记。同时，也要关注计算过程，土地增值税清算实行四级超率累进税率，应补交（退）土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数-已预交土地增值税。其中，增值额=应税收入-扣除项目金额，扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税费、财政部确定的其他扣除项目（限于房开企业）（土地价款+开发成本）×20%。 

　　清算后的尾盘征税环节。其扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售面积计算，单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算时已售总建筑面积。 

　　征收特点及清算方式 

　　土地增值税收入属于地方财政收入，省级财政部门、属地税务机关根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局发布的土地增值税政策，确定并完善各地方土地增值税征收办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和其他类型房地产等不同类型，合理确定预征率并结合实际情况适时调整。办好土地增值税清缴业务应从属地征收特点和清缴方式等方面加以研究—— 

　　一方面，从政策法规层面把握。以福建省为例，国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号规定，除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：普通住房2%；非普通住房，福州市4%，其他设区市3%；非住房，福州市6%，其他设区市5%，其中非住房中的工业厂房2%。房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴。对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。 

　　另一方面，结合实际业务把握好清算方式和流程。当某个保障性住房开发项目达到土地增值税清算条件并收到税务局的土地增值税清算通知书时，开发企业应做好针对该项目的土地增值税清算准备。首先，按现有土地增值税清算要求，聘请税务师事务所人员（第三方）对项目进行土地增值税清算审计，开发企业人员与审计人员全力配合，根据项目所属市（区）房地产开发项目工程量、工程造价计税成本标准，结合开发企业具体情况核定土地增值税的扣除项目金额等，并出具项目土地增值税清算审计报告。之后，开发企业人员将第三方出具的土地增值税鉴证报告及相关资料递送税务局，税务局审核后出具土地增值税清算审核报告。最后，开发企业人员根据核定数据进行清算申报，待税款扣缴完毕或清退到账后，项目土地增值税清算业务办理完毕。 

　　清算过程中需要关注的问题 

　　掌握清算政策及征管要求的变化。税务机关以开发企业是否收到并保存盖有公章的土地增值税清算审核确认书为准，确定某项目是否完成土地增值税清算。一些早期开发的保障性住房项目虽已按政策清缴土地增值税，但并未取得或未保存税务机关出具的土地增值税清算审核确认书。国地税合并后，税务系统升级，或将要求此类项目重新清算土地增值税。 

　　做好土地增值税清算业务资料归档。土地增值税清算过程中需向税审机构及税务机关提供大量资料，包括项目立项文件、土地合同、项目竣工验收报告、房屋面积测绘报告等。若保障性住房项目重要佐证资料不齐，税务机关无法认定清算数据，则核定征收该项目土地增值税，应缴税额为销售收入乘以不低于5%的征收率。 

　　清算过程中要区分分期项目及不同类型房产。保障性住房项目分期开发的，土地增值税清算需分开核算。如某项目分为一期和二期开发，则分开确认收入，分摊可扣除项目金额，分别清算土地增值税，具体以建筑工程规划许可证为划分依据。在选定清算项目后，需区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产，分别按各自可售建筑面积分摊可扣除项目金额，从而计算不同类型房地产的应交（退）土地增值税。另外，普通住宅的增值率未超过20%的，免征土地增值税。