探析行政事业单位办公用房物业管理工作——以兰州市为例

　　 文/曾青

　　当前，机关事业单位的物业管理社会化已经成为一种常态。其中，市级行政事业单位作为城市管理和服务的重要机构，其物业管理水平直接关系到单位的正常运转。笔者调研了兰州市机关事务管理局监督管理的多家市级党政机关事业单位办公用房物业服务情况，分析其物业管理的现状，发现存在的问题并提出改进建议。 

　　管理现状 

　　兰州市目前有227家市级党政机关事业单位向社会购买物业服务，2024年兰州市机关事务管理局开展市级物业费前置预算审核工作，核准单位227家，140家单位与2023年资金持平；新增单位12家；物业费核增的单位共计35家，核减的单位共计40家，物业管理范围超过250万平方米，物业服务企业80多家。 

　　兰州市机关事务管理局主要负责兰州市委市政府、统办4号楼及名城广场4号楼集中办公区物业服务，采取购买第三方服务的方式开展工作。物业服务内容包含房屋日常养护维修、给排水设备运行维护、供电设备管理维护、电梯运行维护、空调系统运行维护、消防系统维护、环境卫生管理、除“四害”管理和卫生消毒、保安秩序管理、制冷服务及各种应急服务等。 

　　为进一步做好市级机关事业单位办公用房物业管理工作，管理局在认真调研、学习借鉴先进经验、充分征求服务对象意见的基础上，积极探索创新物业服务方式和管理模式。结合实际制定《兰州市市级机关及直属事业单位办公用房物业管理办法》《物业服务管理工作规范》，针对适用范围、部门职责、内容标准、预算采购、服务管理、监督奖惩等方面提出了具体要求，并从房屋日常养护维修、给排水设备运行维护、供电设备运行维护等13个方面细化了服务内容标准，不断提升物业服务质量水平，推进市级党政机关及直属事业单位办公用房物业服务管理精细化、标准化、规范化。按照国家、省、市物业管理相关规定，严格审核市级机关事业单位物业费用。针对市级机关事业单位办公用房区域分散、新旧差异大的特点，结合物业服务具体项目内容、年度财政预算、市场价格水平、物业服务管理成本，制定了《2023年—2025年兰州市市直机关单位办公用房物业费支出标准》，以办公用房建筑面积为根本依据，分级分类、合理测算，确定了物业费用预算支出标准，作为物业费前置审核及编制预算的基本依据。 

　　存在的问题 

　　兰州市行政事业单位物业管理已初具规模，物业管理企业数量逐渐增加，服务水平不断提高。但不同单位之间物业管理水平存在较大差异，部分单位物业管理水平较低，难以满足需求。 

　　管理比较松散。部分物业企业难以落实相关制度规定。多数物业管理的范围包括绿化、卫生保洁、设备维修等，而安全管理这个重中之重却容易被忽视。从调研结果来看，大部分行政事业单位的安全管理措施较为完善，但仍有部分单位存在安全隐患、安全制度不完善。 

　　服务能力有待提升。从调研结果看，主要问题在于服务质量不稳定、服务态度不够热情、响应速度较慢等方面。物业公司受机关事业单位委托，代其进行相关业务的管理，并为其提供专业服务。但在实际工作中，物业公司在一定程度上偏离了职能定位，更多的时候扮演了管理者的角色，这使得服务能力总体较低，主要体现在几个方面：一是物业人员日常的工作仅仅是卫生清洁、人员登记、停车管理、设施维修等基础性工作。仍有部分单位存在卫生死角、垃圾清理不及时等问题。二是在物业费和维修费用的使用和管理方面，缺乏管理和监督，日常水暖电的管理和使用未考虑节能降耗、节俭办事的要求。三是部分单位存在设施老化、维修不及时等问题，影响了行政事业单位的正常运转。 

　　缺乏绩效评价机制。目前各单位仅通过合同对物业公司的职责义务进行了约定，但因为自身没有相关专业的人员，不具备判断物业管理和服务质量的能力，缺乏具体可执行的标准，基本只能以运行是否顺畅、服务态度好不好、故障报修是否及时等作出简单评判。对于物业管理是否在科学状态下运行，所用材料、设备是否为最佳配置、最优方案等，缺乏切实可行的绩效评价机制。 

　　对策建议 

　　机关事业单位物业服务要坚持“归口管理与日常管理相结合、公平规范与资源共享相结合、降低成本与效率优先相结合”的原则，以科学、规范、专业的管理，建成降本增效的机关物业管理新模式。运用科学方法，从易到难、由近及远，一项一项抓落实。 

　　提高物业管理信息准确性。掌握具体情况是进行物业监督管理的首要前提，要深入基层摸清实情，准确核查各单位物业服务的具体情况，如设备设施维修、服务配套功能、物业经费支出等信息。 

　　提升物业管理法治化规范化水平。完善相应的法律法规和制度，制定办公楼、办公区等物业管理规范。细化不同物业公司的资质，确保物业管理服务更加完善和丰富，提升专业性。机关事务部门应按照标准化、科学化、规范化、专业化、精细化的要求，深化细化机关物业管理、集中办公区维护维修等工作。 

　　加强对物业公司的监管。一方面，签订物业管理服务合同时，明确界定双方的权利和义务。另一方面，机关事业单位应以业主的身份，依法对物业公司进行管理监督，发现问题督促物业公司及时改正；物业公司要根据意见建议改进工作，确保办公区域环境整洁安全、公用设施使用顺畅，同时实现物业开支消耗的最优化。 

　　强化物业管理智能化应用。目前信息化智能化后勤保障模式已经初具规模，智能办公系统、报修服务系统、公共机构节能监督平台系统、后勤服务管理系统、机关资产管理系统、设施设备运行监测系统以及节能管理系统等上线运行。物业管理在日常维保服务中拥有大量的基础数据，智能化物业可以为信息化后勤提供大量基础数据。智能化物业本身就是突破物业管理服务效率瓶颈的重要手段，在人力、成本有限的前提下，运用信息化手段，可以有效提高物业管理效率，节约管理成本。 

　　加强安全管理。机关事业单位物业管理不可避免地涉及单位内部信息、保密信息等，要加强保密安全管理，提升物业从业人员的政治素质，注重培养其行为规范、道德操守，加强外来人员管控、特殊部位管控、突发事件处置等。动员全员落实安全措施，将安全意识贯彻落实到执行层面的每个人，使其能够发现隐患和管理薄弱环节，提出意见建议。有效的安全管理，是机关事业单位物业管理最重要的“入门牌”，也是决定物业企业服务质量的“生死牌”。